Die Ratingagentur Scope hat 18 offene Immobilienfonds für Privatanleger und weitere zwei Fonds für institutionelle Investoren (Gesamtvolumen von über 113 Mrd. Euro) analysiert und die Ergebnisse der daraus entstandenen Studie nun veröffentlicht. Das Rating soll die Rendite-Risiko-Relation der Fonds reflektieren. Ein berauschendes Fazit sucht man wohl vergeblich: Fünf Fonds haben eine schlechtere Bewertung erhalten als im Vorjahr, der Rest blieb bei seiner Vorjahreswertung. Zwei Fonds wurden zum ersten Mal bewertet.
Ursache für die Downgrades seien Scope zufolge sowohl gestiegene Risikoparameter als auch schwächere Renditeentwicklungen. Die durchschnittliche 1-Jahres-Performance der offenen Immobilienfonds lag 2022 bei 2,5%, bei einer Spannweite von 1,5 bis 4,9%. Die klassischen Gewerbeimmobilienfonds legten im Mittel um 2,4% zu, reine Wohnimmobilienfonds um 3,1%. Die Prognose für die Durchschnittsrendite im Jahr 2023 beziffert Scope auf rund 2,5%.
Marktumfeld hat sich gewandelt
Scope macht in seiner Mitteilung zur Studie auch die stark gestiegenen Zinsen für die Veränderungen im Marktumfeld für offene Immobilienpublikumsfonds seit Februar 2022 verantwortlich. In den vergangenen Jahren hätten Immobilienaufwertungen zum überwiegenden Teil der Renditen der Fonds beigetragen, was sich 2023 in diesem Maße jedoch nicht fortsetzen werde. In welchem Umfang rückläufige Immobilienbewertungen die Performance belasten werden – das lasse sich, so Scope, derzeit noch nicht beziffern. Die Transaktionen an den Gewerbeimmobilienmärkten seien nahezu zum Erliegen gekommen, wodurch die Preisfindung noch nicht abgeschlossen sei und mögliche Entwicklungen dementsprechend nicht in den Bewertungen berücksichtigt werden konnten.
Umfrage: Getrübte Stimmung bei den Anbietern
Scope hat eine Umfrage unter 27 Gesellschaften mit einem Immobilienvermögen von insgesamt rund 440 Mrd. Euro durchgeführt. Der Tenor ist dabei, auch aufgrund des Marktstillstands und fehlende Transaktionsumsätze, eher zurückhaltend. Etwa 40% der befragten Anbieter beurteilen ihre Lage als gut und 47% als neutral. 14% der Teilnehmer dagegen schätzen ihre Lage für dieses Jahr als unbefriedigend oder schlecht ein. Vor einem Jahr sah es noch anders aus, als 86% ihre Lage als gut bewerteten und kein Anbieter die Situationen für unbefriedigend oder schlecht befand.
Ein neuer Immobilienpublikumsfonds ist nur noch von einer Gesellschaft geplant. Zwei Drittel der Befragten allerdings planen neue Produkte im institutionellen Bereich.
Deutlich geringere Zuflüsse
Die Zuflüsse in offene Immobilienfonds sind 2022 im Vergleich zu den Vorjahren deutlich gesunken. Per Saldo sammelten die Produkte 4,2 Mrd. Euro ein – nach 5,2 Mrd. Euro im Jahr 2021. Und 2023 erwartet Scope weiter zurückgehende Mittelzuflüsse, rechnet aber aktuell über alle Fonds noch mit einem insgesamt positiven oder zumindest ausgeglichenen Nettomittelaufkommen. Einige Produkte würden jedoch Abflüsse verkraften müssen.
Positiv ist zu betrachten, dass die vor zehn Jahren „heiß umkämpften“ Regelungen des Gesetzgebers offenen Immobilienfonds aktuell zu Stabilität verhelfen würden – sowohl die Reduktion der Fremdkapitalgrenzen als auch die Mindesthalte- und Kündigungsfristen. Die deutschen Regelungen würden jetzt als Blaupause für eine europäische Regulierung dienen.
Anbieter haben Puffer
Auch seien bei vielen Anbietern Puffer in Form von Liquidität vorhanden. Offene Immobilienfonds hielten Ende 2022 flüssige Mittel im Umfang von rund 17 Mrd. Euro. Gemessen am Nettovermögen der Fonds entspreche das einer Liquiditätsquote von 14,0%. Aktuell liege diese laut Scope bei 14,5%. Möglicherweise würden die Anbieter diese Liquidität nutzen, um Kredite zurückzuzahlen, wodurch Zinsänderungsrisiken abgemildert werden könnten. Zum Jahresende 2022 lag die durchschnittliche Fremdkapitalquote bei 15,7%. Bis Ende April 2023 sei diese auf 15,3% gesunken, womit die Fonds momentan im Mittel sehr deutlich unter dem erlaubten Maximalwert von 30% liegen würden. Scope erachte dies als konservativ. Auch biete dies Spielraum für weitere Finanzierungen, sollte zusätzlich Liquidität benötigt werden. (mki)
Die Studie von Scope Fund Analysis mit allen Details findet sicher hier.
Bild: © sichon – stock.adobe.com
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