Wohnimmobilien in deutschen Städten sind keine homogene Anlageklasse, sondern unterscheiden sich deutlich nach Standort, Marktphase und Risiko. Daraus ergeben sich Renditechancen, so das Fazit einer neue Portfolioanalyse des German Real Estate Index (GREIX). Die Auswertung kommt zu drei zentralen Ergebnissen. So stellt ein marktgewichtetes Portfolio – also eines, das Städte nach ihrem Anteil am Transaktionsvolumen gewichtet – einen sinnvollen Ausgangspunkt dar. Denn es bietet ein gutes Verhältnis zwischen Kapitalgewinnen und Risiko. Dabei zeigt sich allerdings, dass es selbst relativ zu dieser breiten Benchmark historisch Optimierungspotenzial gab. Drittens sei die Zusammensetzung optimaler Portfolios nicht stabil, wie die Autoren der GREIX-Analyse zeigt: Die Zusammensetzung verschiebt sich deutlich mit der Marktphase. Wer Anlageentscheidungen allein abhängig von einem Aufschwung oder Abschwung trifft, nimmt Fehlsteuerungen in einem veränderten Marktumfeld in Kauf.
Geografische Verteilung zahlt sich aus
„Unser Befund ist nicht überraschend: Breit streuen ist besser als alles auf eine Stadt zu setzen. Die Zusammensetzung variiert aber mit der Zeit. Immobilieninvestoren brauchen also beides: räumliche Diversifikation und ein Gespür dafür, in welcher Marktphase sie sich befinden“, erklärt Jonas Zdrzalek, Projektleiter GREIX am Kiel Institut für Weltwirtschaft.
Basis der Untersuchung bilden GREIX-Daten zu Eigentumswohnungen in deutschen Städten seit 1995. Auf Grundlage eines klassischen Markowitz-Ansatzes, bei dem Rendite und Risiko miteinander abgewogen werden, wurden effiziente Portfolios konstruiert und mit einer marktgewichteten Benchmark verglichen. Berücksichtigt wurden ausschließlich Kapitalgewinne. Die Analyse bilde keine Gesamtrendite inklusive Mieteinnahmen ab, wie die Autoren erläutern. Zusätzlich wurde vereinfachend angenommen, dass jede Stadt dabei bereits ein intern diversifiziertes lokales Immobilienportfolio darstelle.
Kapitalgewinn laut Auswertung im Vergleich
Wie das Ergebnis der Auswertung zeigt, befindet sich das marktgewichtete Portfolio mit rund 3,21% jährlichem Preiszuwachs mit 2,72% Risiko bereits günstig im Rendite-Risiko-Raum. Laut Analyse wäre bei gleichem Risiko historisch ein jährlicher Kapitalgewinn von rund 3,56% möglich gewesen. Über einen Zeitraum von 30 Jahren hätte das einen um gut 27,5 Prozentpunkte höheren Endwert bedeutet. (tik)
Weitere Informationen zum Bericht gibt es auf der Website des GREIX-Index.
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