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11. Oktober 2021
Immobilienverrentung als sichere Form der Altersfinanzierung

Immobilienverrentung als sichere Form der Altersfinanzierung

Thorsten Zucht, Vorstand der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG, erläutert im AssCompact-Interview verschiedene Zeitmodelle der Altersfinanzierung und zeigt, wie Makler und andere Kooperationspartner von einer Zusammenarbeit mit dem bundesweit tätigen Unternehmen profitieren können.

Herr Zucht, Modelle zur Altersfinanzierung mithilfe der eigenen Immobilien setzen sich auch in Deutschland durch. Wie unterscheidet sich das Modell der Immobilienverrentung der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG von anderen Zeitmodellen der Altersfinanzierung?

Neben der Immobilienverrentung hat sich vor allem der Teilverkauf etabliert. Zwischen diesen Modellen gibt es bedeutende Unterschiede. Bei der Immobilienverrentung der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG erhalten Senioren eine monatliche Rente, einen Einmalbetrag oder eine Kombination aus beidem. Die Rentenzahlung läuft bis zum Lebensende fort. Außerdem profitieren unsere Kunden von einem lebenslangen Wohn- und Nutzungsrecht und sind von der Last der Instandhaltung befreit.

Beim Immobilien-Teilverkauf wird das Objekt bis maximal 50% veräußert. Ab dem Zeitpunkt des Teilverkaufs muss der Bewohner dem Mitanteilseigner ein Nutzungsentgelt zahlen – vergleichbar mit einer anteiligen Miete. Gleichzeitig erhält der Rentner das alleinige Nutzungsrecht. Bei seinem Auszug wird die Immobilie veräußert. Aber: Weil die Bewohner Teileigentümer bleiben, tragen sie auch wirtschaftliche Risiken. Zunächst einmal ist der Rentner weiterhin verpflichtet, sich vollständig um die Instandhaltung zu kümmern. Zudem hat er nun auch einen Miteigentümer im Boot, der bei einer nicht ordnungsgemäßen Instandhaltung später sogar die Erben in Haftung nehmen kann.

Ein weiteres Modell der Altersfinanzierung ist die Umkehrhypothek. In diesem Fall wird die Immobilie nicht gleich verkauft, sondern beliehen. Eigenheimbesitzer im Rentenalter nehmen also einen Kredit auf ihre Immobilie auf und erhalten eine monatliche Zeitrente oder auf Wunsch auch eine Einmalzahlung in Höhe des Beleihungswerts. Die Verbindlichkeiten an den Kreditgeber bauen sich somit nach und nach auf. Die Immobilie dient als Kreditsicherheit, an den Eigentumsverhältnissen ändert sich nichts. Wichtiger Unterschied zu einer klassischen Hypothek: Auf den Darlehensnehmer kommen keine laufenden Tilgungs- oder Zinszahlungen zu. Der Kredit wird stattdessen auf einen Schlag abbezahlt, und zwar nach Ende der vereinbarten Laufzeit oder wenn die Immobilie nach dem Tod bzw. dem Auszug des Rentners verkauft wird. Die Eigentümer sind verpflichtet, sämtliche Instandhaltungs- und Versicherungskosten zu zahlen. Wenn die Eigentümer das Laufzeitende des Vertrags erleben, muss der Kredit inklusive Zinsen und Provisionszahlungen meist auf einen Schlag abbezahlt werden. Dies dürfte die Senioren in den allermeisten Fällen zu einem Auszug zwingen.

Immobilienverrentung „lohnt“ sich für die Anbieter mehr, je kürzer die Menschen in den Immobilien weiterleben. Inwiefern gefährdet die steigende Lebenserwartung in Deutschland das Geschäftsmodell der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG?

Die Berechnung der Immobilienrente basiert auf dem Verkehrswert der Immobilie und den aktuellen Generationen-Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes, die übrigens auch öffentlich einsehbar sind. Unser Geschäftsmodell ist solide, weil die steigende Lebenserwartung kein plötzlich auftretendes Phänomen ist, sondern in den Berechnungen und den Sterbetafeln mit berücksichtigt wird.

Sie setzen auf die Zusammenarbeit mit Kooperationspartnern. Sind diese einem Reputationsrisiko ausgesetzt, wenn Senioren eine Altersgrenze überschreiten?

Ein Reputationsrisiko droht bei Zeitkaufmodellen, nicht aber bei der Immobilienverrentung. Sobald der Senior länger als erwartet lebt, kann bei einer Umkehrhypothek oder dem Teilverkauf wieder ein finanzieller Engpass entstehen, der dann womöglich nicht mehr aufzulösen ist. Denn wenn der Erlös aus dem Teilverkauf aufgebraucht ist, muss der Senior meist wieder eine neue Finanzierungsquelle anzapfen. Dies wird umso schwieriger, je geringer sein Besitzanteil an der Immobile ist. Anders bei einem lebenslangen Rentenmodell der Immobilienverrentung. Dieses bietet Senioren eine sehr sichere Form der Altersfinanzierung, wenn – wie im Fall der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG – das lebenslange Wohnrecht und die lebenslangen Zahlungen an erster Stelle im Grundbuch verankert sind.

Mit welchen unterschiedlichen Kooperationspartnern arbeiten Sie zusammen?

Wir arbeiten mit Banken und Immobilienmaklern aber auch Versicherungs- und Finanzvermittlern zusammen. Es stehen zwei Optionen zur Wahl: eine Zusammenarbeit als Vermittler im Rahmen eines Kooperationsvertrags oder ein Tippgebermodell. Beim Kooperationsmodell geht der Partner in seiner Region aktiv auf potenzielle Neukunden zu, informiert und berät zum Thema Immobilienrente. Für die Beratungstätigkeit wird – nach Beurkundung des Notarvertrags – eine attraktive Provision fällig. Beim Tippgeber-Modell wird Kunden die Möglichkeit einer Immobilien-Verrentung nur vorgestellt, jedoch gibt es keine Beratung oder Vermittlung. Stattdessen wird beim Kunden mittels eines kurzen Formulars das Einverständnis zu einer Kontaktaufnahme und die weitere Begleitung durch die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG eingeholt. Auch hier gibt es eine lukrative Provision.

Worauf achten Sie bei neuen Maklern, die als Kooperationspartner der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG auftreten wollen?

Makler sollten auf eine qualitativ hochwertige Beratung Wert legen, die Ansprache zur Zielgruppe beherrschen und sich mit unserem Produkt identifizieren können.

Welche Vorteile genießen Banken, Makler und Versicherungsvermittler, die mit der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG zusammenarbeiten?

Kooperationspartner profitieren von einer neuen Vertriebssäule, die sich positiv auf den Umsatz und die öffentliche Wahrnehmung auswirkt. Die Schärfung des Profils in der Region wird unterstützt durch umfassende Marketingmaßnahmen, Kundenveranstaltungen und eine persönliche Vor-Ort-Betreuung durch regionale Ansprechpartner. Für Banken und Versicherer stärkt die Kooperation mit einem Leibrenten-Anbieter das Maklergeschäft, das durch attraktive Provisionen vergütet wird.

Ist das Kooperationspartnermodell der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG geeignet, um den eigenen Kundenkreis zu erweitern?

Ja, denn mit der Immobilienverrentung können sie eine Gruppe von Kunden bedienen, für die sie vorher keine passenden Angebote hatten. Grundsätzlich taugt die Immobilienverrentung für Makler, Banken und Vermittler, die eine lukrative Ergänzung zum Alltagsgeschäft aufbauen möchten.

Ein Thema, das die Finanzbranche generell stark beschäftigt, ist Nachhaltigkeit. Welche Rolle spielt Nachhaltigkeit für die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG?

Wir sind das einzige deutsche Mitglied in der European Pensions and Property Asset Release Group (EPPARG), damit sind eine transparente Beratung und soziale Aspekte fest in das nach ESG-Kriterien zusammengestellte Produkt integriert. Soziale Aspekte wie lebenslange Zusagen, Befreiung von Zahlungsrisiken und eine Entlastung von Instandhaltungsaufgaben bilden für uns integrale Bestandteile einer nachhaltigen Altersfinanzierung.