Der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte vorvergangene Woche in zwei Verfahren über die Voraussetzungen zu entscheiden, unter denen Wohnungseigentümer für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine von der bisherigen Kostenverteilung abweichende Kostentragung zulasten einzelner Wohnungseigentümer beschließen können. Grundlage für die Entscheidung ist das im Jahr 2020 reformierte Wohnungseigentumsrecht.
Verteilung von Sanierungskosten für „Doppelparker“
Im ersten Fall ist der Kläger Mitglied einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern und Teileigentümer von vier sogenannten Doppelparkern. Aufgrund eines Defekts der (im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden) Hebeanlage kann in den Doppelparkern nur jeweils ein Fahrzeug abgestellt werden. Im Juni 2021 beschlossen die Wohnungseigentümer eine Änderung der Kostenverteilung, nach der die Kosten für eine Sanierung und Reparatur der Doppelparker nicht mehr wie bisher von allen Wohnungseigentümern, sondern ausschließlich von den Teileigentümern der insgesamt zwanzig Doppelparker gemeinschaftlich zu tragen sind.
Der Kläger startete eine Anfechtungsklage, die in den Vorinstanzen erfolglos blieb. Allerdings ließ das beschlussfassende Landgericht eine Revision zu und der Kläger wandte sich an den BGH.
Dieser hat die Revision zurückgewiesen. Der BGH teilt mit: Der Beschluss über die Verteilung der für die Doppelparker anfallenden Kosten ist weder nichtig noch anfechtbar. Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen.
Der Beschluss entspreche auch der sogenannten „ordnungsmäßigen Verwaltung“, so das Gericht weiter. Den Wohnungseigentümern sei bei Änderungen des Umlageschlüssels aufgrund des Selbstorganisationsrechts der Gemeinschaft ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Es sei nicht zu beanstanden, dass nur die Teileigentümer der Doppelparker mit Kosten belastet werden, die auch einen Nutzen aus der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums an den Doppelparkern ziehen und denen die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums wirtschaftlich zugutekommt.
BGH, Urteil vom 21.03.2024 – Az. V ZR 81/23
Vorinstanzen:
AG Hannover – Urteil vom 20.09.2022 – Az. 482 C 5657/21
LG Lüneburg – Urteil vom 21.03.2023 – Az. 9 S 56/22
Defekte Fenster im Bereich von Sondervermögen
Beim zweiten Fall, über den der BGH zu entscheiden hatte, ging es um die Dachfenster eines Eigentümers.
Der Kläger ist Mitglied einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern und Eigentümer einer Wohnung im Dachgeschoss. In einer Eigentümerversammlung im August 2021 fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, die (im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden) defekten Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums des Klägers auszutauschen und dazu eine Fachfirma zu beauftragen. Weiter beschlossen sie, dass der Kläger – abweichend von der bisherigen Regelung – die Kosten des Fensteraustauschs allein tragen solle.
Das gefiel dem betroffenen Eigentümer nicht und er erhob wie der Kläger im ersten Fall eine Anfechtungsklage. Nach dem Scheitern in den Vorinstanzen wählte der Kläger den Gang vor das BGH.
Doch auch hier entschied der BGH nicht zu seinen Gunsten. Das Gericht wies die zuvor zugelassene Revision zurück.
Der Beschluss, für den gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Beschlusskompetenz bestand, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, urteilt der BGH. Er berücksichtigt im Hinblick auf die allein im Bereich des Sondereigentums des Klägers befindlichen Dachflächenfenster die Gebrauchsmöglichkeit des Klägers. Der Beschluss entspreche auch insoweit ordnungsmäßiger Verwaltung, als die Wohnungseigentümer allein über die Kostentragung für den Austausch der Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums des Klägers entschieden haben, ohne zugleich eine Regelung für die Behandlung künftiger gleich gelagerter Fälle zu treffen.
BGH, Urteil vom 21.03.2024 – Az. V ZR 87/23
AG Darmstadt – Urteil vom 20. 01.2022 – Az. 310 C 173/21
LG Frankfurt am Main – Urteil vom 30.03.2023 – Az. 2–13 S 15/22
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