Logistikimmobilien: Investmentmarkt zeigt sich stabil

LIP Invest, der Anbieter von Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren in der Asset-Klasse Logistikimmobilien, hat den aktuellen Marktbericht „LIP UP TO DATE – Logistikimmobilien Deutschland“ für das dritte Quartal vorgelegt. Demnach wies der Investmentmarkt für deutsche Logistikimmobilien im dritten Quartal eine überraschende Stabilität auf. Angesichts von Zinserhöhungen und einer hohen Volatilität mit Zinssprüngen von teilweise 0,5% innerhalb weniger Tage, gestiegener Inflation und einer erschwerten Kaufpreisfindung übertrifft das Transaktionsvolumen in den ersten neun Monaten des Jahres 2022 den langjährigen Durchschnitt. Zwar sei die Transaktionstätigkeit auch im dritten Quartal nach wie vor hoch ausgefallen, das Ergebnis basiere aber zu einem großen Teil auf bereits Anfang des Jahres angebahnten Deals, wie es im Bericht heißt. Aktuell würden Käufer und Verkäufer aber immer schwerer zueinander finden, da die die Preisvorstellungen potenzieller Käufer und die Wertvorstellungen der Immobilieneigentümer weit auseinander klaffen.

Weiterhin hohe Flächennachfrage bei Nutzern

Wie der Marktbericht weiter zeigt, ist die Nachfrage nach Flächen auf Nutzerseite weiter sehr hoch. Die schwierige wirtschaftliche Lage mit steigenden Energiepreisen, Versorgungsengpässen und unterbrochenen Lieferketten tun der Nachfrage offenbar keinen Abbruch. Trotz der zwischenzeitlich gestiegenen Baukosten präsentiert sich der Markt für Neubauten nach wie vor dynamisch. Zunehmend bremsend wirkt sich dagegen die Angebotsseite aus. So würden kaum frei werdende Bestandsflächen und eine immer schwierigere Verfügbarkeit von geeigneten Grundstücken deutlich höhere Flächenumsätze verhindern.

Transaktionsgeschehen dürfte zum Jahresende zurückgehen

Zum Jahresende ist laut LIP Invest aber ein deutlicher Rückgang des Transaktionsgeschehen mit weiterem Renditeanstieg zu erwarten. „Bei Finanzierungszinsen von rund 4% oder darüber werden wir bei Neubauten wohl bald wieder Renditen von über 5% sehen. Die in den letzten Jahren zu niedrigeren Renditen erworbenen Objekte werden aufgrund von Mietanpassungen voraussichtlich ihre Kapitalwerte halten“, prognostiziert Natalie Weber, Prokuristin und Head of Fund Management bei LIP Invest.

Zum Transaktionsgeschehen im dritten Quartal

Anders als erwartet weist das Transaktionsgeschehen keine rückläufige Entwicklung auf, sondern bewegt sich im dritten Quartal mit 1,9 Mrd. Euro auf dem Niveau des vorangegangenen Quartals. Das überraschend starke Ergebnis fuße laut LIP Invest größtenteils auf zuvor angebahnten Deals, die im dritten Quartal ihren Abschluss fanden.

Die veränderten Zinskonditionen seien nun mit etwas Verzögerung am Logistikimmobilienmarkt angekommen. Die Bruttoanfangsrendite für moderne Logistikobjekte betrug im dritten Quartal 4,35%. Bis zum Jahresende dürfte die Spitzenrendite voraussichtlich weiter zulegen.

Zur Entwicklung des Flächenumsatzes

Das begrenzte Angebot an Logistikimmobilien macht sich auf dem Vermietungsmarkt bemerkbar. Mit 1,8 Mio. Quadratmetern wurden im dritten Quartal weniger Logistikflächen umgesetzt als in den vorherigen Quartalen. Das Ergebnis der ersten neun Monate übersteigt mit 6,2 Mio. m² dennoch das Vorjahresergebnis, was aber insbesondere auf das starke zweite Quartal zurückzuführen ist.

Ausblick

Angesicht der geopolitischen Verwerfungen, der Energiekrise und weltweit steigenden Preisen sei eine Vorhersage laut LIP Invest nur schwer möglich. Nicht nur die Logistikbranche, sondern die gesamte deutsche Industrie brauche eine stärkere Unterstützung von politischer Seite. Deutschland gehört weltweit zu den besten Logistikstandorten. Sowohl die Flächennachfrage auf Nutzerseite als auch das Interesse an Logistikimmobilien wird weiterhin hohc bleiben. Wie LIP Invest zudem betont, habe die Asset-Klasse gegenüber Festzinsanleihen den Vorteil der Inflationssicherung. Daher würden Verkäufer und Käufer nach einer erschwerten Preisfindungsphase auch wieder zueinander finden. Allerdings werde dies nicht ohne deutlich höhere Mieten möglich sein. (tk)