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Meilenstein und Herausforderung: Statistische Kreditvergabemodelle
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Meilenstein und Herausforderung: Statistische Kreditvergabemodelle

Statistische Modelle der Immobilienbewertung bergen enormes Potenzial. Bisher basiert die Vergabe von Immobilienfinanzierungen vor allem auf herkömmlichen Bewertungsverfahren. Eine neue EBA-Leitlinie könnte das nun aber revolutionieren, meint Christian Crain, Geschäftsführer der PriceHubble Deutschland GmbH.

Im Sommer 2020 veröffentlichte die Europäischen Bankenaufsichtsbehörde (EBA) die überarbeiteten Leitlinien zur Kreditvergabe und -überwachung mit dem Ziel, die Standards in diesen Bereichen EU-weit zu harmonisieren. Erstmals wurden darin auch Anforderungen unter anderem an Technologien, Daten und Entscheidungsmodelle aufgenommen und somit eine Öffnung hinsichtlich der Nutzung statistischer Modelle für die Immobilienbewertung eingeläutet. Das birgt ein enormes Potenzial für die Immobilien- und Finanzwirtschaft und die Herausforderung, diesen sehr traditionsbewussten Bereich in die Digitalisierung zu begleiten.

Kreditvergabe hinkt oft noch hinterher

Automatisierung und Prozess(kosten)optimierung sind die Stichworte der Stunde. Sie haben längst auch den traditionsbewussten Bankensektor erreicht, sind aber noch nicht in alle Bereiche vorgedrungen. Insbesondere die Kreditvergabe und -überwachung wurde bisher weitestgehend mithilfe herkömmlicher Bewertungsverfahren, wie Sachwertverfahren, durch einen Gutachter oder Sachverständigen durchgeführt. Das ist notwendig, wenn es sich um komplexe Immobilien oder nicht wohnwirtschaftlich genutzte Objekte handelt, nicht aber, wenn es um standardisierbare Wohnimmobilien geht.

Immobilienbewertung auch ohne Besichtigung möglich

Schon vor der Herausgabe der Leitlinien durch die EBA war es unter bestimmten Voraussetzungen möglich, bei Krediten, die unter die Kleindarlehensgrenze von 400.000 Euro fallen, eine Entscheidung von A bis Z vom Schreibtisch aus zu fällen. Ist das möglich, ohne dass jemand die Immobilie vor Ort gesehen hat? Ja, die technologischen Möglichkeiten, die uns heute zur Verfügung stehen, das heißt eine stetig wachsende digital verfügbare Datenmenge, leistungsfähige Prognosealgorithmen und eine durch Cloud-computing unbegrenzte Rechenleistung und Speicherkapazität, ermöglichen es, ein Objekt mithilfe digitaler Bewertungsverfahren so umfassend darzustellen und aus­zuwerten, dass eine verlässliche Wertermittlung auch ohne Gutachter vor Ort möglich ist.

Operationalisierung der Sicherheitenbewertung im Kreditprozess durch AVMs

Das hat auch die EBA erkannt und zielt mit ihrer Öffnung hinsichtlich statistischer Modelle auf eine Operationalisierung der Sicher­heitenbewertung im Kreditprozess ab. Damit wird nicht nur mehr Transparenz geschaffen, sondern kann auch den Anforderungen Rechnung getragen werden, dass die Kreditinstitute fortlaufend aktuell abrufbare Informationen zu den von ihnen finanzierten Immobilien vorhalten müssen. Dafür bedarf es pragmatischer Lösungen, die dank neuer Technologien heute bereits zur Verfügung stehen, sogenannte Automatisierte Bewertungsmodelle (AVMs).

Enormer Sprung in der Leistungsfähigkeit

Die Leistungsfähigkeit solcher Modelle hat in den vergangenen Jahren einen enormen Sprung gemacht. Sie sind heute in der Lage, auf Basis verfügbarer Daten für jede Wohnimmobilie an jedem Standort den statistisch wahrscheinlichsten Markt- und Mietpreis zu ermitteln und dabei neben den traditionellen Eigenschaften auch die nachgewiesen preissensitivieren nicht-traditionellen Eigenschaften wie zum Beispiel Lärmbelastung, Soziodemo­grafie, Erreichbarkeit, Bauvorhaben in der Umgebung oder Infrastruktur miteinzubeziehen. Damit werden auch komplexe nicht-lineare Zusammenhänge erfasst, die in der traditionellen Bewertung nicht berücksichtigt werden können, und es ist möglich, den Marktwert mit einer Bewertungsgenauigkeit von 5 bis 15% Abweichung zu ermitteln.

In anderen Ländern wie beispielsweise der Schweiz haben sich teilautomatisierte Prozesse durch den Einsatz hedonischer Modelle bereits etabliert und es ist möglich, mithilfe digitaler Authentifizierung unter anderem die Verlängerung einer Hypothek ohne Berater komplett digital durchzuführen.

Näher am Markt im Risikomanagement

Im Risikomanagement von Banken sind solche AVMs heute noch völlig unterrepräsentiert, und das, obwohl sie viele Vorteile bieten. Bei einer konservativen Preisermittlung wie dem Sachwertverfahren nach Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) werden der Bodenrichtwert und die Herstellungskosten der Immobilie herangezogen und gegebenenfalls unter Anwendung eines Marktanpassungs­faktors korrigiert. Dieses Verfahren berücksichtigt aber nur unzureichend beispielsweise wirtschaftliche Veränderungen am Standort, die durch Abwanderung entstehen, oder den Anstieg von Baukosten, sodass die Herstellungskosten der ursprüng­lichen Bewertung bei Kreditvergabe nicht mehr den tatsächlichen Herstellungskosten und damit auch nicht mehr dem Marktpreis entsprechen. Da ein AVM imstande ist, solche Veränderungen in Echtzeit abzubilden, ist es dann sogar deutlich konservativer in der Wertermittlung. Fließen solche Veränderungen im Markt nicht in die Wertermittlung bei Kreditvergabe und auch nicht in die laufende Kreditüber­wachung von Bestandskrediten ein, läuft die Bank Gefahr, vermeidbare Ausfallrisiken in die Bilanz zu nehmen oder zu halten. Andersherum kann der Bank bei einer zu konservativen Bewertung, die vom tatsächlichen Marktpreis nach unten hin stark abweicht, Geschäft entgehen, weil sie den Wert des Objekts nicht erkennt und ein lohnendes Kreditgeschäft vorschnell ablehnt.

Der Einsatz von AVMs kann für Kreditinstitute damit in Form einer Pre Due Diligence schon im ersten Schritt des Kreditlebenszyklus eine Unterstützung sein. Deutsche Kreditinstitute, die der BaFin unterstehen, müssen sich noch etwas gedulden. Mit einer Novelle der MaRisk, voraussichtlich Anfang dieses Jahres, wird bekannt gegeben, wie die neuen Anforderungen der EBA in nationales Recht umgesetzt werden – im ersten Schritt für die Vergabe neuer Kredite und ab 2024 dann auch für bestehende Kredite.

Diesen Artikel lesen Sie auch in AssCompact 02/2021, Seite 64 f. und in unserem ePaper.

Bild: © metamorworks – stock.adobe.com

 
Ein Artikel von
Christian Crain