Für 400 Regionen haben die Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 2025 die Preisunterschiede zwischen Neubauten, die im Zeitraum von 2023 und 2025 fertiggestellt wurden, und vergleichbaren Bestandswohnungen unter die Lupe genommen. Hiefür hat das HWWI auf Grundlage der Angebote des Jahres 2025 die Preisdifferenzen für 70 m2 große Eigentumswohnungen in zwei Preiskategorien ermittelt: Im mittleren Preissegment wird der Median aller Bestands- sowie aller Neubauwohnungen einer Region einander gegenübergestellt – also der Wert, über und unter dem jeweils 50% der Angebote liegen. Im oberen Preissegment haben die Experten dagegen die teuersten 10% der Neubau- und Bestandswohnungen miteinander verglichen. Nebenkosten wurden nicht berücksichtigt.
Mittleres Preissegment: 49 Regionen mit Aufpreisen von 180.000 Euro
In 49 von insgesamt 400 untersuchten deutschen Regionen beträgt der Preisaufschlag für Neubauten im mittleren Preissegment gegenüber vergleichbaren Bestandswohnungen 2.570 Euro oder mehr pro Quadratmeter. Käufer müssen dort einen Aufpreis von mindestens 180.000 Euro bezahlen. In der Rangliste ganz vorne liegen drei Regionen aus Bayern: Der Landkreis Miesbach weist einen Aufpreis von 422.892 Euro auf. Rang 2 belegt der Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit 373.126 Euro und Platz 3 die kreisfreie Stadt Erlangen mit 307.461 Euro Zuschlag für Neubauwohnungen im Vergleich zu Bestandsbauten.
In den weiteren Top 10 finden sich mehrere Großstädte und Stuttgart als einzige Metropole der Big 7. In der Landeshauptstadt von Baden-Württemberg kommt der Neubauzuschlag auf 261.878 Euro. Schwerin in Mecklenburg-Vorpommern landet mit einem Aufschlag von durchschnittlich 260.472 Euro Platz 5. Auf den Rängen 5 bis 10 folgen Krefeld, Chemnitz, der Landkreis Uckermark, Mainz und der Landkreis Oberhavel.
„Vielerorts trifft ein knappes Angebot für Bauland auf hohe Baukosten. In einigen Regionen mit erheblichen Preisaufschlägen für Neubauten können Bestandswohnungen daher günstiger sein, selbst inklusive der Sanierungskosten“, erklärt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank Deutschland.
Wo die Preisunterschiede geringer ausfallen
43 Regionen weisen geringere Preisunterschiede zwischen Neubau und dem Bestand im mittleren Preissegment auf. Dort müssen Käufer durchschnittlich maximal 100.000 Euro mehr für eine 70 m2 große Neubauwohnung aufbringen. Das entspricht 1.430 Euro je Quadratmeter. Besonders niedrig sind die Aufpreise in Ferienregionen an den Küsten: Acht davon gehören laut Postbank Wohnatlas zu den zehn Regionen mit den geringsten Preisdifferenzen.
In drei Regionen ist der Neubau günstiger als der Bestand
In drei Landkreisen an der Küste sind Neubauwohnungen sogar günstiger als Bestandsimmobilien. Laut der Experten von HWW ist dies darauf zurückzuführen, dass Neubauten im mittleren Segment hier eher in abgelegener als in attraktiver Lage gebaut werden. Im Landkreis Nordfriesland mit den Ferieninseln Amrum, Föhr und Sylt kostet der Neubau 53.444 Euro weniger, im Landkreis Leer mit der Insel Borkum sind es 29.988 Euro weniger und im Landkreis Rostock mit Ostseebädern wie Kühlungsborn und Heiligendamm 14.062 Euro weniger.
Der Landkreis Wittmund rangiert auf Platz 4. Hier sind neue Wohnungen zwar teurer als Bestandsbauten, aber der Aufpreis liegt nur bei rund 30.000 Euro. Auch in den Landkreisen Aurich (30.890 Euro), Friesland (36.252 Euro) und Vorpommern-Greifswald (59.282 Euro) sowie der Stadt Rostock (37.333 Euro) sind Bestandswohnungen nur geringfügig günstiger als Neubauten.
Luxuswohnungen: 66 Regionen mit deutlichen Aufschlägen
Im oberen Preissegment, also den teuersten 10% der Angebote, sind die durchschnittlichen Aufschläge für Neubauten unterhalb von denen im mittleren Preissegment. In den 66 Regionen mit den höchsten Preisunterschieden fallen beim Kauf einer neu errichteten 70 m2 großen Wohnung mindestens 160.000 Euro Aufpreis an, also 2.285 Euro pro Quadratmeter mehr als für eine vergleichbare Bestandswohnung.
Die Regionen mit den höchsten Preisunterschieden im oberen Segment
Die Rangliste im oberen Preissegment wird wie auch schon im mittleren Preissegment angeführt vom Landkreis Miesbach mit einer Differenz von 492.750 Euro. Auf Platz 2 rangiert der Landkreis Nordfriesland mit 369.179 Preisunterschied für Neubau- gegenüber Bestandswohnungen. Im mittleren Segment waren Neubauten wie erwähnt in Nordfriesland günstiger als Bestandswohnungen. Auf dem Bronzerang landet der Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit 340.256 Euro Preisunterschied. Platz 4 belegt die Stadt Stuttgart mit 318.931 Euro vor dem Landkreis Rendsburg-Eckernförde mit 297.716 Euro. Auf den Rängen 6 bis 10 finden sich der Hochtaunuskreis, der Landkreis Potsdam-Mittelmark, die Hansestadt Hamburg, die Stadt Krefeld und der Landkreis Plön.
„Interessierte mit einem größeren Budget können teilweise auch neu gebaute Wohnungen in Meernähe oder Innenstadtlage finden, zahlen dafür aber bei den ohnehin hohen Kaufpreisen noch einen beachtlichen Zuschlag“, erläutert Beermann. „In vielen Ferienregionen und Metropolen sind jedoch weder im mittleren noch im höheren Preissegment genug Neubauten in guter Lage zu finden. Die abgelegenen neueren Immobilien sind dann günstiger als die Bestandswohnungen in attraktiver Lage.“
Wo neue Luxuswohnungen günstiger sind als Bestandsbauten
In den Landkreisen Aurich, Leer, Friesland und Wittmund an der Nordsee sowie im Landkreis Rostock an der Ostsee kommen Käufer von Neubauten im oberen Preissegment im Durchschnitt günstiger weg als Käufer von Bestandsimmobilien.
Insgesamt sind in 81 Landkreisen sowie Groß- und Mittelstädten die Aufschläge für Neubauten im oberen Preissegment geringer. Hier liegt die Differenz einer zwischen 2023 und 2025 gebauten Wohnung sowie einer älteren Immobilie unter der Marke von 75.000 Euro. Jenseits der Küstenregionen gilt dies auch für die bayerischen Landkreise Kronach (19.137 Euro) und Neustadt an der Waldnaab (18.651 Euro) sowie die Stadt Bamberg (17.160 Euro). Im Eifelkreis Bitburg-Prüm und dem Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge kosten Neubau- und Bestandswohnungen laut Postbank Wohnatlas durchschnittlich etwa gleich viel. (tik)
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