Eigentumswohnungen sind wieder leistbarer geworden. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) und des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp. Der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex misst die finanzielle Belastung beim Erwerb einer selbst genutzten Wohnimmobilie auf Ebene der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte. Die Basis bildet das Verhältnis der monatlichen Annuität zum verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen eines typisierten Modellhaushalts. Die aktuelle Ausgabe der Erhebung stellt Eigentumswohnungen in den Mittelpunkt. Die Auswertung zeigt, wo Haushalte beim Kauf rechnerisch innerhalb oder außerhalb der finanziellen Möglichkeiten liegen. Ein Indexwert von 100 signalisiert rechnerische Erschwinglichkeit, wenn 35% des Einkommens in die monatliche Rate fließen – die kritische Schwelle der Belastbarkeit.
Erwerb von Eigentumswohnungen bundesweit aktuell erschwinglicher
Im Oktober 2025 mussten Haushalte im bundesweiten Durchschnitt 29% ihres verfügbaren Nettoeinkommens für die Finanzierung einer Eigentumswohnung aufbringen. Der Erwerb liegt somit deutlich unterhalb der finanziellen Belastungsgrenze von 35%. Über den Zeitraum der vergangenen zwei Jahre machen die Experten eine positive Entwicklung aus. Im Oktober 2023 betrug der Index-Wert noch 118 Punkte. Dies bedeutet einen Anteil der Rate von 32% des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen. Im Zweijahresvergleich hat die monatliche finanzielle Belastung demnach um 3% abgenommen.
„Die Kombination aus gestiegenen Löhnen und einem leicht rückläufigen Zinsniveau unter die Marke von 4% hat bei einem bisher moderaten Anstieg der Preise für eine verbesserte Erschwinglichkeit im Wohnungssegment in den vergangenen zwei Jahren gesorgt“, erklärt IW-Ökonom Prof. Michael Voigtländer. Im Vergleich zur Niedrigzinsphase ist der aktuelle Wert dennoch auf einem deutlich niedrigeren Niveau: 2015 stand der Index in der Spitze bei 221 Punkten, somit waren 17% des Haushaltsnettoeinkommens erforderlich. „Die Niedrigzinsphase war eine Anomalie, die so auf absehbare Zeit nicht mehr auftreten wird. Der Markt hat über die vergangenen zwei Jahre ein neues Gleichgewicht gefunden“, unterstreicht Jörg Utecht, CEO von Interhyp.
Deutliche regionale Unterschiede
In den Top-7-Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf bleibt der Wohnungserwerb aber kostspielig: Hier benötigen Käufer 39% Prozent des Nettoeinkommens. Im Umland dieser Städte sind es dagegen nur noch 31%. In Großstädten ab 100.000 Einwohnern hat sich die Belastung auf 27% verringert, in deren Umland wiederum auf 25%. In allen anderen Kreisen liegt die Belastungsgrenze bei 26%.
Hochpreisiger Süden
Auch die aktuelle Auswertung auf Kreisebene ergibt eine ausgeprägte räumliche Spanne der Erschwinglichkeit beim Kauf einer selbstgenutzten Eigentumswohnung. Während in einzelnen Regionen im ländlichen Raum ein sehr günstiges Verhältnis von Kaufpreisen zu Einkommen zu verzeichnen ist, liegen die hochpreisigen Wohnungsmärkte im Süden wie auch die in den wirtschaftsstarken Metropolen nach wie vor am unteren Ende der Erschwinglichkeits-Rangliste. Die Bandbreite erstreckte sich im Oktober 2025 von einem Indexwert von 63 Punkten im zum Teil touristisch geprägten Nordfriesland bis hin zu 290 Punkten im hessischen Werra-Meißner-Kreis.
Höhere Erschwinglichkeit abseits von Ballungsräumen
Die Regionen mit der höchsten rechnerischen Erschwinglichkeit befinden sich fast ausschließlich jenseits der großen Verdichtungsräume. Ganz vorne im Ranking landet der bereits genannte Werra-Meißner-Kreis mit einem Indexwert von 290 Punkten und einem Annuität-Einkommensverhältnis von lediglich 12%. Auch die Landkreise Hof (256 Punkte), Northeim (255 Punkte), Goslar (248 Punkte) und der Schwalm-Eder-Kreis (233 Punkte) kommen auf überdurchschnittliche Werte. Am unteren Ende finden sich inbesondere Kreise in Oberbayern sowie einzelne touristisch geprägte Regionen wie Nordfriesland. Die Annuität-Einkommensverhältnisse liegen hier meist bei 40% oder höher. (tik)
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