Deutschland hat im europäischen Vergleich eine sehr niedrige Wohneigentumsquote auf, was wiederum negative Konsequenzen hat für die private Altersvorsorge und eine gleichmäßigere Vermögensverteilung. Doch nicht nur mangelndes Eigenkapital hält viele Menschen davon ab, Wohneigentum zu erwerben. Die neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) identifiziert die ungleiche Besteuerung als einen zentralen, aber im öffentlichen Diskurs oft unterschätzten Grund für die niedrige Eigentumsquote. So sind Eigenheimbesitzer in Deutschland gegenüber Vermietern steuerlich schlechter aufgestellt. Wer zum Beispiel eine Wohnung in einer Metropole für 300.000 Euro kauft und selbst einzieht, verliert gegenüber einem Vermieter innerhalb von 15 Jahren etwa 87.000 Euro. Dies geht aus einer neuen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) hervor. Im Rahmen der Analyse haben die IW-Experten die steuerliche Behandlung von selbst genutztem Wohneigentum und vermieteten Immobilien in Deutschland und sechs europäischen Vergleichsländern beleuchtet.
Die Rendite auf das eingesetzte Kapital beträgt in diesem Beispiel fast 9% für Vermieter, für Selbstnutzer sind es 6%. Der Grund: Vermieter können ihre Immobilie steuerlich abschreiben und Kosten wie Kreditzinsen und Instandhaltung geltend machen. Für Selbstnutzer ist dies nicht möglich. Außerhalb der Metropolen beträgt der Steuernachteil zwischen 40.000 und 50.000 Euro.
Deutschland als Sonderfall im europäischen Vergleich
Deutschland geht laut IW-Institut damit einen Sonderweg. In allen sechs Vergleichsländern begünstige das Steuerrecht die Selbstnutzung – etwa durch niedrigere Kaufnebenkosten für Eigennutzer oder eine höhere Besteuerung der Vermietung, wie es vom IW Institut heißt.
In den Niederlanden erreichen Selbstnutzer mit rund 12% eine fünfmal höhere Rendite als Vermieter. In Frankreich fällt die Rendite von Selbstnutzern gut zwei Prozentpunkte höher aus als die von Vermietern, in Österreich ist es knapp ein Prozentpunkt mehr. In Deutschland hingegen erzielen Vermieter im Durchschnitt mit rund 7% die höchste Rendite aller ausgewerteten Länder, Selbstnutzer die niedrigste.
Laut IW-Institut zeige sich das an der Wohneigentumsquote: In keinem anderen Land der Europäischen Union leben so wenige Menschen in den eigenen vier Wänden wie hierzulande. 2022 betrug die Quote in Deutschland lediglich 44% – im EU-Schnitt sind es rund 70%.
Mehr Menschen zu Wohneigentum verhelfen
„Wohneigentum ist Vermögensaufbau und Altersvorsorge in einem – mit einem Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer könnte der Staat das fördern“, erklärt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Eine Verschlechterung der steuerlichen Rahmenbedingungen für Vermieter sei dagegen keine zielführende Lösung. „Viele Menschen träumen vom Eigenheim – doch anders als in vielen anderen europäischen Ländern legt der deutsche Staat ihnen dabei Steine in den Weg“, so Voigtländer weiter.
Zur Methodik
Die Berechnung geht von einer Investition in Höhe von 300.000 Euro in eine Bestandsimmobilie aus, zu 80% fremdfinanziert. Zusätzlich unterstellt sie Sanierungs- und Renovierungskosten in Höhe von 36.000 Euro. Sie berücksichtigt zudem typische Erwerbsnebenkosten (hier am Beispiel Nordrhein-Westfalens) sowie die aktuellen Zinskonditionen. Die Mietrendite – also das Verhältnis von Jahresanfangsmiete zu Kaufpreis – liegt im Standardbeispiel bei 4%; für die Metropolenberechnung legt die Analyse die tatsächlichen regionalen Mietrenditen auf Basis von rund 865.000 Inseraten (Mietwohnungen) und 345.000 Inseraten (Eigentumswohnungen) der Value AG für das Jahr 2025 zugrunde. Die Jahresmiete entspricht der Wohnkostenersparnis des Selbstnutzers. Im Standardbeispiel wachsen die Mieten jährlich um 1%, die Immobilienwerte um 3%. Die Haltedauer liegt bei 15 Jahren.
Weitere Informationen unter iwkoeln.de.
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