Ein Artikel von Sandro Pawils, Chief Sales Officer der Carestone Gruppe
Das Investitionsmodell bei Pflegeimmobilien folgt einem klaren Prinzip: Anleger erwerben einzelne Apartments innerhalb größerer Pflegeeinrichtungen, ähnlich dem Erwerb einer Eigentumswohnung. Sie werden im Grundbuch eingetragen und haben vollen Verfügungsanspruch über das Objekt – inklusive der Möglichkeit zu vererben, zu verkaufen oder zu beleihen. Langfristige Mietverträge mit professionellen Betreibern, die sich auch um die Instandhaltung der Immobilie und vor allem um die Belegung kümmern, sichern stabile Einnahmen. Für die Käufer entfällt damit der Aufwand, der bei herkömmlichen Mietobjekten entsteht. Und selbst bei Nichtbelegung des Apartments fließen die Einnahmen weiter, da Betreiber beziehungsweise Verwalter die Pacht monatlich auf Basis eines Generalmietvertrages auskehren. Letzterer ist in der Regel indexiert und gibt damit eine effektive Antwort auf inflationsbedingte Schwankungen.
Neue steuerliche Hebel durch das Wachstumschancengesetz
Neben den stabilen Cashflows sind es inzwischen vor allem die steuerlichen Aspekte, die Pflegeimmobilien zunehmend in den Fokus rücken. Mit dem im Jahr 2024 verabschiedeten Wachstumschancengesetz wurde dafür ein zentrales Instrument eingeführt: die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG für neu errichtete Gebäude. Anleger können danach jährlich 5% des verbliebenen Restwerts ihrer Investitionskosten steuerlich geltend machen. Das bedeutet, dass insbesondere in den ersten Jahren ein massiver steuerlicher Hebel greift.
Ein konkretes Beispiel: Erwirbt ein Käufer ein Pflegeapartment für 200.000 Euro, so kann er im ersten Jahr 10.000 Euro von der Steuer absetzen. Im zweiten Jahr verbleibt ein Restwert von 190.000 Euro – wovon dann erneut 5%, also 9.500 Euro, geltend gemacht werden können. Besonders attraktiv wird die degressive Abschreibung aber in Kombination mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Sie greift, wenn Käufer in besonders energieeffiziente Neubauten investieren – also in Immobilien, die im Standard „Effizienzhaus 40“ mit QNG-Zertifizierung errichtet wurden. In diesem Fall lassen sich über vier Jahre nochmals bis zu 20% der Investitionskosten zusätzlich steuerlich berücksichtigen. In Summe entsteht so ein steuerliches Potenzial von über 40% innerhalb der ersten fünf Jahre. Das führt zu einer spürbaren Entlastung in der Liquiditätsplanung und hat erhebliche Vorteile für die persönliche Ertragsplanung.
Nachhaltigkeit als Investmentkriterium mit Wirkung
Nachhaltig realisierte Pflegeimmobilien sind für Anleger natürlich nicht nur steuerlich attraktiv, sondern auch aus ökologischer Perspektive zukunftsgerichtet. Der Gebäudesektor verursacht global etwa 40% der CO₂-Emissionen. Dementsprechend bedeutend ist hier das Potenzial für Reduktion und Transformation. Moderne Pflegeeinrichtungen setzen auf Technologien wie elementierte Bauweise, Wärmepumpen, Photovoltaikanlagen oder umfassende Dämmkonzepte. Neben klimafreundlichen und positiven gesellschaftlichen Aspekten ergibt sich hieraus ein direkter wirtschaftlicher Nutzen. Energieeffiziente Objekte qualifizieren sich für Förderprogramme – etwa über die KfW –, die zinsgünstige Darlehen oder Tilgungszuschüsse gewähren. Gleichzeitig sinken die laufenden Betriebskosten für den Betreiber, was wiederum die langfristige wirtschaftliche Tragfähigkeit des Objekts sichert.
Wachstumsmarkt mit gesellschaftlichem Bedarf
Pflegeimmobilien sind eine langfristige Anlageklasse mit strukturellem Wachstum. Das Modell ist unabhängig von kurzfristigen konjunkturellen Schwankungen, weil es auf einer demografisch begründeten Nachfrage basiert. Schon heute sind rund 5 Millionen Menschen in Deutschland auf Pflege angewiesen, bis 2055 dürfte ihre Zahl auf 7,6 Millionen steigen. Gleichzeitig fehlen laut Pestel Institut bereits 2 Millionen altersgerechte Wohnungen – eine Zahl, die sich mit dem Renteneintritt der Babyboomer-Generation weiter erhöhen wird. Auch der Bedarf an stationären Pflegeplätzen steigt. Laut RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung werden bis 2040 rund 322.000 zusätzliche Plätze benötigt. Der Investitionsbedarf für Neubau und Revitalisierung von Pflegeeinrichtungen wird auf bis zu 125 Mrd. Euro geschätzt. Planung und Bau laufen dieser Dynamik bisher deutlich hinterher. All das macht klar: Pflegeimmobilien erfüllen nicht nur einen gesellschaftlichen Zweck, sie bieten auch substanzielle Marktchancen für langfristig und werteorientierte Investoren, die sinnstiftend anlegen wollen. Denn während andere Märkte volatil oder zyklisch reagieren, bleibt der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum und qualitativ hochwertiger Pflege stabil – und steigt über Jahre hinweg. Auch die nachfrageseitige Perspektive ist vielversprechend: Die sogenannte Babyboomer-Generation legt zunehmend Wert auf Nachhaltigkeit, Qualität und Serviceorientierung – einhergehend mit einer adäquaten Vorsorge für das eigene Alter. Immobilien, die diesen Anforderungen gerecht werden, erfahren die entsprechend starke Nachfrage – als Wohnform ebenso wie als Kapitalanlage.
Fazit: Pflegeimmobilien als strategisches Investment
Pflegeimmobilien sind heute mehr denn je eine tragfähige Antwort auf zentrale Herausforderungen unserer Zeit: die Alterung der Gesellschaft, den Mangel an Pflegeplätzen und seniorengerechtem Wohnraum, den Bedarf an klimafreundlichen Gebäuden – und den Wunsch vieler Anleger nach steuerlich optimierten, stabilen und sinnstiftenden Investitionen. Die neue steuerliche Ausgestaltung, verbunden mit der ökologischen Transformation im Bausektor, verschafft dieser Asset-Klasse ein zusätzliches Momentum. Anleger, die in Pflegeapartments investieren, profitieren nicht nur von regelmäßigen Mieteinnahmen und geringen Verwaltungsaufwänden, sondern auch von deutlich verbesserten steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten. Damit avanciert die Pflegeimmobilie quasi sogar zu einer Steuerimmobilie – eine mit Relevanz, Wirkung und strategischer Tiefe.
Diesen Beitrag lesen Sie auch in AssCompact 08/2025 und in unserem ePaper.
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Sandro Pawils 
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