Selbstgenutzte Immobilien erweisen sich als stabile, renditestarke und steuerlich vorteilhafte Säule der Altersvorsorge, heißt es in einer aktuellen Studie von empirica im Auftrag des Verbands der Privaten Bausparkassen. Bei den Marktrenditen von Aktien und Immobilien unterscheiden sich. Berücksichtigt man Aspekte wie Kurssicherung, Steuern, Transaktions- und Instandhaltungskosten seien die effektiven Renditen zwar weitgehend identisch, wie die Studienautoren schreiben. Von größerer Relevanz sei dabei die Sparbereitschaft und damit die Höhe des Vermögens zum Ruhestand. Zudem bedeute Wohneigentum nicht nur eine finanzielle Investition, sondern auch Sicherheit und Stabilität. Eigenbedarfskündigungen seien ausgeschlossen und die Wohnkosten würden im Ruhestand deutlich sinken.
Vergleich effektiver Rendite
Was den Renditevergleich angeht, verweisen die Experten von empirica auf internationale Daten. Demnach könnten Immobilien Renditen von rund 7% erbringen, Aktien von rund 8%. Der Unterschied sei aber geringer als es auf den ersten Blick scheine, denn die eigentlichen Unterschiede würden in Risiko, Steuern und Verhalten liegen.
Mit Aktien lassen sich im Schnitt leicht höhere Bruttorenditen erzielen, unterliegen aber Kursschwankungen. Steuern und erforderliche Umschichtungen kurz vor Renteneintritt drücken die effektive Aktienrendite laut Analyse auf unter 4%. Zudem würden bei Kursverlusten emotionale Fehlentscheidungen wie Panikverkäufe drohen. Im Gegensatz dazu sind Immobilien "weniger volatil, profitieren von steuerlichen Vorteilen (ersparte Miete ist steuerfrei) und erlauben durch Fremdfinanzierung einen Hebeleffekt", wie es in der Studie heißt. Jedoch fallen Transaktions- und Instandhaltungskosten an, die die Rendite um rund ein Viertel verringern. Dennoch liegen die Wertsteigerungs- und Mietrenditen bei Immobilien nach Abzug von Transaktions- und Instandhaltungskosten stabil bei rund 5%.
„Aktionäre müssen im Alter in sichere Anlagen umschichten und Verkaufserlöse besteuern. Dadurch halbiert sich die eigentliche Rendite“, erläutert Studienautor Dr. Reiner Braun. „Selbstnutzer bekommen die Rendite in Form der ersparten Miete dagegen steuerfrei. Grunderwerbsteuer und Instandhaltung mindern die Rendite vergleichsweise wenig.“ Im Ergebnis hätten die Wohneigentümer mit ihrer effektiven Rendite oft die Nase vorne, so der Experte weiter.
Im Ergebnis würden sich die Unterschiede der effektiven Renditen von Aktien und Immobilien weitgehend angleichen. Von entscheidender Bedeutung sei es laut Studie für Haushalte daher, wie konsequent und nachhaltig gespart werde.
Zum Sparverhalten von Selbstnutzern vs. Mietern
Wie aus der Analyse hervorgeht, legen Wohneigentümer im Laufe der Jahre eine höhere Sparneigung an den Tag. So würden Selbstnutzer mehr sparen, da Tilgungen „zwangsweise“ erbracht würden. Mieter könnten die Differenz zu den anfangs höheren Wohnkosten vergleichbarer Selbstnutzer sparen. Diese Zusatzersparnis würde der Großteil der Mieterhaushalte aber nicht erbringen. Mieter sieht die Studie bei den Wohnkosten außerdem nur kurze Zeit im Vorteil, gerade auch angesichts schnell steigender Mieten. Selbstnutzer würden letztlich kurz vor dem Ruhestand empirisch meist über ein höheres Vermögen verfügen als vergleichbare Mieterhaushalte.
Den Studienautoren zufolge zeige sich letztlich, dass die Entscheidung für die optimale private Altersvorsorge nicht allein auf der Rendite basiere, sondern auch die Glättung des Konsums, das Sparverhalten und individuelle Lebensumstände eine entscheidende Rolle spielen. "Selbstgenutztes Wohneigentum ist daher langfristig genauso gut wie eine Aktienanlage eine finanziell attraktive und konsumstabilisierende Form der Altersvorsorge. Und vielleicht ist sie für eher emotionale und risikoscheue Menschen sogar die bessere Form der Altersvorsorge", schreiben die Experten.
Die Kombination von Eigenheim und Aktien sei laut Studienautor Dr. Braun die beste Form der Altersvorsorge: Wem es gelingt, sich früher ein Eigenheim zuzulegen, dem bleibt von der zweiten Hälfte des Erwerbslebens mehr Zeit, zusätzlich in Aktien zu sparen. Je länger die Ruhestandsphase dauert und je stärker Mieten steigen, desto größer wird dieser Vorteil von Wohneigentum, so die Studienautoren.
Appell an die Politik
Die eigenen vier Wände sind dem Verband der Privaten Bausparkassen zufolge für die meisten Haushalte die bevorzugte Form der Altersvorsorge. Vor diesem Hintergrund fordert der Verband mit Blick auf die Reform der Riester-Rente und der Einführung der Frühstart-Rente: „Das Bauministerium hat schon wichtige Impulse gesetzt für den Bau von bezahlbarem Wohnraum und für die soziale Wohnraumförderung. Was fehlt, sind weitere Schritte in Richtung der vereinbarten Starthilfe Wohneigentum“, betont Christian König, Hauptgeschäftsführer des Verbands der Privaten Bausparkassen. Um Wohneigentumsbildung rasch zu fördern, könne die Regierung bestehende Instrumente ausbauen und modernisieren, etwa die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage an die Inflationsentwicklung anpassen. (tik)
Mehr Informationen zur Studie gibt es unter empirica.de.
Weitere Informationen rund um den Immobilienmarkt und den Bereich Baufinanzierung lesen Sie in der Rubrik „Immobilien“.
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