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22. Juni 2022
Umland als Arbeitsort immer wichtiger – Anstieg des Mietniveaus

Umland als Arbeitsort immer wichtiger – Anstieg des Mietniveaus

Das Umland der deutschen Metropolen gewinnt als Arbeitsort immer mehr an Bedeutung. Dies geht aus einer Studie von empirica regio hervor, die Pendlerdaten beleuchtet. Die zunehmende Relevanz des Umlands schlägt sich im Anstieg des Mietniveaus nieder, so ein weiteres Ergebnis der Analyse.

Für die Analyse hat der Wirtschafts- und Immobiliendatenanbieter empirica regio Pendlersalden, Pendlerquoten und Pendlerverflechtungen der sieben deutschen Metropolen und ihres Umlands unter die Lupe genommen. Demnach wies München mit einem Wachstum von 6,77% die größte Zunahme der Einpendlerzahl von 2019 bis 2021 auf. Auf Platz 2 folgt Berlin mit 5,17% und Köln mit 2,13% vor Düsseldorf und Stuttgart mit jeweils 1,53% bzw. 1,14%. Frankfurt am Main bildet das Schlusslicht mit einem geringen Einpendlerwachstum von 0,36%.

„Die deutschen Metropolen ziehen weiterhin eine wachsende Anzahl an ortsfremden Arbeitskräften an. Das wird sich auch in Zukunft nicht ändern“, erklärt Jan Grade, Geschäftsführer von empirica regio. „Allerdings zeigt sich beim Blick auf die Arbeitsplatzzentralität, dass auch das Umland als Arbeitsort immer wichtiger wird.“

Bedeutung der Metropolen als Arbeitsort stagniert

Den Experten von empirica regio zufolge stagniert die Arbeitsplatzzentralität in den allen Metropolen hierzulande weitgehend. Unter Arbeitsplatzzentralität versteht man die Relevanz eines Ortes als Arbeitsort. Praktisch würden die dort lebenden Beschäftigten ins Verhältnis zu den dort arbeitenden Beschäftigten gesetzt. Nimmt die Zahl der Beschäftigten, die in einer Stadt wohnen, schneller zu als die Zahl der dortigen Arbeitsplätze, dann verringert sich die Zentralität. Die Zuwanderung in die Großstädte vor allem durch junge Erwachsene und Berufseinsteiger, war lange Zeit höher als die Abwanderung ins Umland. Dieser Anstieg der Wohnbevölkerung ließ die Zentralität sinken. Zugleich erhöhte sich der Anteil der Auspendler aus den Metropolen stetig. So arbeiten in Frankfurt am Main, Düsseldorf und Stuttgart inzwischen etwas mehr als ein Drittel der dort lebenden Beschäftigten außerhalb der Stadtgrenze.

Relevanz des Umlands als Arbeitsort nimmt zu

„In allen Top-7-Städten arbeiten mehr Menschen als dort wohnen. Allerdings sehen wir seit Jahren eine Stagnation und teilweise sogar leichte Rückgänge, trotz wachsender Einpendlerzahlen. Die Erklärung ist mehrschichtig: Auf der einen Seite konnten wir ein erhebliches Bevölkerungswachstum in den Kernstädten verzeichnen, und auf der anderen Seite arbeiten mehr Städter im Umland“, erklärt Grade. Die Städte seien weiterhin stark mit dem Umland verflochten, aber das Umland gewinne an Bedeutung als Arbeits- und als Lebensraum, bedingt durch knappen Wohnraum und hohe Preise, wie Grade weiter ausführt.

Mieten im Umland legen rasant zu

Diese zunehmende Bedeutung des Umlands schlägt sich laut empirica regio im rapiden Anstieg des Mietniveaus nieder. Die Mieten vor den Toren der Metropolen nähern sich dem Niveau der Kernstädte an. Dennoch zieht es viele Arbeitgeber und Arbeitnehmer ins Umland, das nach wie vor günstiger ist.

Städte sollten junge Familien in den Blick nehmen

Um als Wohnort nicht weiter an Attraktivität einzubüßen, müssten die Metropolen insbesondere junge Familien mit Wohnungsprogrammen und zielgruppengerechten Neubauten in der Stadt halten. Grade zufolge ließe sich damit auch eine zunehmende Zersiedlung der Umgebung vermeiden und eine höhere Stabilität des Wohnungsmarkts erreichen. Die Frage, wo Firmen ansässig werden, hänge neben der Verfügbarkeit von Flächen auch davon ab, wie gut ein Standort an regionale und überregionale Verkehrsverbindungen angeschlossen ist. Die Frage, ob Beschäftigte in der Region bezahlbaren Wohnraum finden, wird aber auch immer wichtiger.

Familien zieht es mangels bezahlbarem Wohnraum ins Umland

„Unsere Neubaunachfrageprognose zeigt einen hohen Bedarf nach Ein- und Zweifamilienhäusern insbesondere im Umland der Metropolen, folgt damit aber auch nur den Trends der vergangenen Jahre. Diese Trends ergeben sich aber insbesondere aus der hohen Abwanderungsrate von Familien aus den Kernstädten und damit der Abwanderung einer kaufkräftigen und -willigen Bevölkerungsgruppe in das Umland. Diese Entwicklung droht die ohnehin oft überlastete Verkehrsinfrastruktur an ihre Grenzen zu bringen. Viele Familien wären gerne auch in den Städten geblieben, wenn ein entsprechendes Wohnungsangebot vorhanden wäre“, sagt Grade.

Pendlerstrukturen bei Investments berücksichtigen

Immobilieninvestoren und -entwicklern rät der Experte von empirica regio, Pendlerstrukturen in Investmententscheidungen einzubeziehen, um die Arbeitsmarktzentren und Wohnstandorte einer Region sichtbar zu machen. (tk)

Bild: © Bertold Werkmann – stock.adobe.com