Unternehmerisch in Immobilien investieren

Von Christian Schneider-Sickert, CEO und Gründer der LIQID Asset Management GmbH

Was haben Betongold und Gold gemeinsam? Beide Begriffe beinhalten das typisch deutsche Streben nach Sicherheit. Obwohl Gold in seiner reinen Form keine Zinsen abwirft und seine Kurse Schwankungen unterworfen sind, gilt die Beimischung von Gold im Portfolio vielen als notwendige Absicherung gegen Verwerfungen auf den Finanzmärkten. Der Begriff „Betongold“ beinhaltet zwar das Wort „Gold“ und steht ebenfalls für sichere Geldanlagen, steht aber auch für irrationales Handeln: Der langjährige Immobilienboom hat seine Schattenseiten, sowohl für Anleger als auch für die Mieter. Die rasant gestiegenen Kaufpreise und Mieten stoßen an Grenzen und die Risiken für Fehlinvestitionen steigen. Die Bundesbank hält die Preise in vielen deutschen Städten bereits zu 15 bis 30% überbewertet. Laut neuen Studien besteht in neun von zwölf deutschen Großstädten „hohe Blasengefahr“.

Wie lässt sich in diesem Umfeld sinnvoll investieren?

Die Nachfrage nach Immobilien ist auch weltweit ungebrochen. Im Juni 2017 hat die Asset-Klasse „Real Estate“ laut dem Analysehaus Preqin mit weltweit 811 Mrd. US-Dollar einen neuen Rekordwert erreicht. Auch die geschlossenen Immobilienfonds befinden sich im Aufwärtstrend. Waren 2010 weltweit 394 auf dem Markt, sind es acht Jahre später 573. Dabei rutschten nach dem Platzen der Immobilienblase vor gut einem Jahrzehnt insbesondere die offenen Immobilienfonds in eine schwere Krise. Panikartigen Abflüssen ist inzwischen ein Riegel vorgeschoben. Anleger dürfen nur mit einer Frist von einem Jahr kündigen und ihr Geld abziehen. So sind offene Immobilienfonds nach wie vor beliebt: Mehr als 92 Mrd. Euro haben die Deutschen in solche Fonds investiert. Immobilienfonds dieser Art investieren aber meist nur in Gewerbeimmobilien und Büros. Dort sind die Preise in den vergangenen Jahren schneller gestiegen als die Mieten, was schon rein rechnerisch zu sinkenden Mietrenditen führt. Kommt es zu einer Rezession, können Leerstände und niedrigere Mieten die Rendite weiter drücken. Bei Wohnimmobilien beschränken sich offene Immobilienfonds oft auf das reine Halten von Objekten. Doch wer auch noch nachhaltig in Immobilien investieren will, muss sich umorientieren. Neue Ansätze sind gefragt.

Vom Immobilienfonds zum Private Equity Real Estate

Wer Fehlinvestitionen vermeiden will, muss sich in einem Marktumfeld wie dem jetzigen sehr viel intensiver mit den Objekten und Beteiligungen befassen. Es geht um die aktive Wertsteigerung der Investition. Am Ende einer mehrjährigen Neustrukturierung muss ein erfolgreicher Weiterverkauf mit einem ausreichenden Return on Investment (ROI) stehen.

So ist die Anlageklasse Private Equity Real Estate entstanden. Sie funktioniert wie ihr unternehmerisches Pendant. Immobilien werden mit dem Ziel der Wertsteigerung erworben. Mithilfe spezialisierter Fondsgesellschaften wird weltweit ständig nach geeigneten Objekten gesucht. Das erfordert erfahrene Manager mit exzellenter Marktkenntnis. Haben sie geeignete Immobilien ausfindig gemacht, werden diese zunächst einem umfangreichen Due-Diligence-Prozess unterzogen.

Aktives Investment statt bloßer Kauf

Due-Diligence-Prozesse wie bei Unternehmenskäufen können die finanziellen Risiken markant mindern und die Renditechancen deutlich erhöhen – zumal dann, wenn die Objekte wie bei Private-Equity-Beteiligungen aktiv weiterentwickelt werden. Kommt es zum Kauf eines Objektes, wird es vom Erwerber aktiv bewirtschaftet und entwickelt. Durch weitere Investitionen erfährt es eine Aufwertung, indem es saniert, renoviert oder auch revitalisiert wird: Je besser die Ausstattung ist, desto solventere Mieter fühlen sich angesprochen. Darüber hinaus wird auch das Umfeld auf sein Potenzial analysiert.

Verträgt sich das alles mit der sozialen Verantwortung des Immobilieninvestors? Durchaus. So kann beispielsweise gezielt saniert werden, um die Energiekosten eines Wohnhauses und damit die Nebenkosten zu senken oder um brachliegende Gewerbeflächen in Wohnraum umzuwandeln. Mitunter werden die Gebäude auch neu zugeschnitten, um den Bedürfnissen der Bewohner gerecht zu werden. Das birgt Vorteile für beide Seiten: Mieter profitieren von einer höheren Aufenthalts- und Lebensqualität. Die Anleger wiederum profitieren von stabilen Renditen und gewinnbringenden Verkaufserlösen am Ende des Investitionszeitraumes. Eine durchschnittliche Rendite von 5% pro Jahr auf das eingesetzte Kapital (IRR) sollte so möglich sein.

Diversifikation ist entscheidend

Wie bei anderen Anlagen ist Diversifikation auch bei Private Equity Real Estate ein Grundprinzip. Sie beginnt beim Gebäudetyp: Wohn- und Gewerbeimmobilien unterscheiden sich sowohl hinsichtlich ihrer jeweiligen Chancen als auch der Risiken. Das Portfolio sollte daher auch beide Objektformen enthalten. Eine Streuung über Weltregionen ist ebenfalls sinnvoll. Daneben ist nicht nur eine ausgewogene Mischung bei den Strategien ratsam. Es gilt vor allem bestimmte Taktiken radikal auszuschließen – wie etwa Core-, also 1-A-Lagen. In Objekte zu investieren, die nicht restauriert werden müssen und kein Potenzial für attraktive Renditen bieten, ist schließlich verschenkte Liebesmühe.

Buy-and-Hold reicht nicht aus

Was unter dem unternehmerischen Ansatz von Private Equity Real Estate angesagt ist, ist die Entwicklung von Core-Plus-Objekten und/oder Value-Add. Dort ist mehr nötig als Buy-and-Hold: Es muss unternehmerisch – und vor allem wertschöpfend – vorgegangen werden. Dazu bedarf es eines klaren Entwicklungskonzepts und einer guten Strategie zugleich.

Augen auf bei den Kosten

Neben der Diversifikation sind auch die Kosten bei der Investmentauswahl zu beachten, etwa die Managementgebühr. Kosten schmälern die Rendite. Volle Transparenz ist hier bei den Anbietern gefragt. Ausgabeaufschläge sollten vermieden werden und Gründungs- und Strukturierungskosten maßvoll sein. Bei den Fondsmanagern kann es ratsam sein, diese am Erfolg teilhaben zu lassen. Sind sie etwa zu einem bestimmten Prozentanteil am Fonds beteiligt, steigert dies auch ihr Engagement – ein Bonus, von dem letztlich auch der Anleger profitiert.

Fazit

Private Equity Real Estate ist eine Asset-Klasse, die durch ihre unternehmerische Komponente ein hohes Maß an Sicherheit und gute Renditechancen bietet. Auch im gegenwärtigen Umfeld eines überhitzten Marktes ist diese Variante des „Betongolds“ allemal besser und vor allem nachhaltiger als das in unsicheren Zeiten so heiß begehrte Edelmetall.