Warum Immobilien-Teilverkauf die Altersvorsorge verändert

Ein Beitrag von Marian Kirchhoff, Geschäftsführer Deutsche Teilkauf GmbH

Eine Immobilie ist für viele Menschen ein erstrebenswerter Traum. Nicht nur der schwäbische „Häuslebauer“ richtet sein berufliches und privates Leben danach aus, sein persönliches Glück in den eigenen vier Wänden materialisiert zu sehen.

Trotz eines regional hohen Mieteranteils ist Deutschland ein Land der Eigenheime: Während die Eigentumsquote in Ostdeutschland gemäß einer DIW-Studie bei rund 40% liegt, haben alte Bundesländer wie Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz oder Schleswig-Holstein eine Quote von bis zu 60%. Viele Menschen, die sich eine Immobilie kaufen, tun dies, um dort bis ins hohe Alter zu wohnen. Dementsprechend ist die Umzugsbereitschaft von Senioren generell sehr gering. Einer repräsentativen Umfrage des Meinungsforschungsinstituts YouGov und der Deutsche Teilkauf zufolge wollen 76% der befragten Senioren auf jeden Fall im Eigentum wohnen bleiben.

Umzug im Alter für die meisten kein Thema

Verständlich ist, dass kaum ein Immobilieneigentümer aufgrund von Geldnot aus seinem langjährigen Zuhause ausziehen möchte, wie es beim klassischen Hausverkauf üblich ist. Gemäß der Umfrage von YouGov und Deutsche Teilkauf wollen etwa 90% der befragten Senioren einen Umzug im Alter unbedingt vermeiden. Der Grund für das geringe Interesse an einem Umzug ist der Wunsch nach einem selbstbestimmten Leben. Schließlich ist ein Eigenheim nicht nur ein Statussymbol, sondern vor allem ein Ort, der mit Erinnerungen an die persönliche Vergangenheit und ans familiäre Leben verbunden ist.

Was viele Senioren allerdings noch nicht wissen: Ihr Eigentum, sprich das von ihnen bewohnte Haus oder die Wohnung, kann zur liquiden Kapitalanlage werden. Warum sollte diese Möglichkeit nicht öfter genutzt werden? Am Wohnimmobilienmarkt hat der Aufschwung trotz der Corona-Krise nicht nachgelassen. Vor diesem Hintergrund ist es überraschend, dass viele Senioren mit Wohnimmobilieneigentum gar nicht auf dem Schirm haben, dass es sich beim Immobilieneigentum um eine stabile Kapitalanlage für den Ruhestand handelt.

Wenig Wissen, aber hoher Aufklärungsbedarf bei Senioren

Wie die Umfrage von YouGov und Deutsche Teilkauf zeigt, macht sich nur ein geringer Anteil der Senioren in Deutschland ihr Immobilienvermögen zunutze. Rund 40% der befragten Senioren gaben an, dass sie die Wertsteigerung ihrer Immobilie als nicht so wichtig erachten – in Zeiten, in denen sich viele Produkte der klassischen privaten Altersvorsorge aufgrund von rekordverdächtigen Niedrigzinsen weniger lohnen. Und ein Ende der Niedrigzinsphase ist nicht in Sicht. Deshalb lohnt es sich, den Fokus auf alternative Finanzierungswege zu richten – auch für die Finanz- und Versicherungswirtschaft. Denn der Informations- und Aufklärungsbedarf bei der Zielgruppe der über 60-Jährigen ist hoch.

Eine Erweiterung des Altersvorsorge-Produktportfolios von Finanzmaklern ist vor diesem Hintergrund der Immobilien-Teilverkauf. Durch diese relativ neue Alternative zur Verrentung können Immobilien eine große Rolle in der Altersvorsorge spielen. Dabei ist der Immobilien-Teilverkauf nicht nur ein kleines Puzzleteil in der Altersvorsorge, sondern potenziell dessen Hauptbaustein. Weil viele Menschen fürchten, im Alter finanzielle Einschränkungen hinnehmen zu müssen oder gar zu verarmen, lohnt es sich, diesen neuen Finanzierungsweg genau anzusehen.

Sofortauszahlung, Nießbrauch und Wohnrecht als Argumente

Ein Immobilien-Teilverkauf lohnt sich für Senioren mehr als für junge Menschen, weil Letztere wegen ihrer längeren Lebenserwartung leichter und günstiger an Darlehen kommen als Rentner. Dies hängt mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zusammen, die Senioren die Kreditaufnahme erschwert und eine Tilgung der Verbindlichkeit bis an das Lebensende fordert. Im Ergebnis werden hohe monatliche Tilgungsraten fällig. Warum benötigen Senioren Kapital? Zum Beispiel, weil sie ihren Kindern und Enkeln bei deren Eigenheimerwerb finanziell unter die Arme greifen wollen. Oder weil sie ihr Eigenheim altersgerecht umbauen wollen. Oder für Renovierungen am Haus. Auch Pflegebedürftigkeit und die Notwendigkeit, zusätzliche Finanzprodukte zur Altersvorsorge erwerben zu müssen, setzen einen gewissen finanziellen Spielraum voraus.

Empfohlen wird für einen Teilverkauf ein Mindestalter von 55 Jahren. Außerdem muss die Liegenschaft einen Verkehrswert von mindestens 200.000 Euro haben, damit die Mindestauszahlung mehr als 100.000 Euro für maximal 50% der Immobilie betragen kann. Ein unabhängiger Gutachter ermittelt den Wert des Eigentums und des Anteils, den Senioren veräußern möchten. Beim Teilverkauf wird der Käufer stiller Miteigentümer der Immobilie und erhält ein monatliches Nutzungsentgelt für die Nichtnutzung des erworbenen Anteils.

Die Besonderheit: Anders als bei der herkömmlichen Immobilienverrentung sichert ein im Grundbuch an erster Stelle eingetragenes Nießbrauchsrecht den Senioren das dauerhafte und alleinige wirtschaftliche Eigentum an ihrer Immobilie – und gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht. Die Senioren haben weiterhin freie Hand in der Nutzung und Gestaltung ihres Eigenheims. Ein weiteres Argument:

Käufer übernimmt Abwicklung

Wenn Senioren eines Tages komplett verkaufen wollen, übernimmt der Käufer die gesamte Abwicklung. Weil einige Anbieter eine hohe Servicepauschale, ein sogenanntes „Durchführungsentgelt“ erheben, lohnt sich ein Blick in die Vertragsdetails.

Reinvestitionsoption in weitere Vorsorgeprodukte

Tatsächlich gibt es mehrere Optionen, das in der Immobilie gebundene Kapital freizusetzen, ohne ausziehen zu müssen. Neben dem Immobilien-Teilverkauf sind das zahlreiche Verrentungsmodelle. Letztere fußen darauf, dass die veräußernden Senioren den Kaufpreis in Form von Rentenzahlungen (Leibrente) bis an ihr Lebensende erhalten und dabei ein lebenslanges Wohnrecht genießen. Bei vielen Menschen ist das als „Wette auf den Tod“ verrufen, zudem profitieren die Verkäufer nicht mehr von der Wertsteigerung – und können auch nichts vererben. Teilverkäufer jedoch verkaufen lediglich einen Anteil ihrer Immobilie – und erhalten ihren gewünschten Anteilsbetrag ausbezahlt. Da Teilverkäufer mindestens 50% ihrer Immobilie behalten, sind sie anteilig an deren Wertsteigerung direkt beteiligt.

Babyboomer ansprechen

Weil sich viele Menschen eine gewisse finanzielle Freiheit im Ruhestand erhalten wollen, kommt auf Finanzdienstleister ein Beratungsauftrag zu – gerade mit Blick auf die nun dem Rentenalter entgegenschreitenden Babyboomer ergibt sich ein enormer Bedarf an eleganten Lösungen. Das so gewonnene Bargeld kann in die Gestaltung des Lebensabends genauso investiert werden wie in alternative Finanz- und Vorsorgeprodukte. Eine Immobilie wird damit nicht nur beim Kauf zur Kapitalanlage, sondern bleibt auch beim (Teil-)Verkauf ein innovativer Baustein zur Altersvorsorge.