Wer hierzulande eine neu gebaute Wohnung erwerben möchte, muss im Schnitt fast überall mehr als für eine vergleichbare Bestandswohnung aufbringen. Das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) hat für den Postbank Wohnatlas analysiert, wie die Preise zwischen Neubauten, die zwischen 2022 und 2024 fertiggestellt wurden, und vergleichbaren Bestandswohnungen in 400 Regionen Deutschland auseinanderklaffen. Hierfür haben die Experten auf Grundlage der Angebote des Jahres 2024 die Preisdifferenzen für 70 m2 große Eigentumswohnungen in zwei Preiskategorien ermittelt.
Im mittleren Preissegment werden die mittleren Preise (Mediane) aller Bestands- sowie aller Neubauwohnungen einer Region einander gegenübergestellt. Der Median gibt den jeweils mittleren Wert aller Preise an, die vorab nach aufsteigender Größe sortiert wurden. Ober- bzw. unterhalb des Medians liegen somit jeweils 50% der Werte, wie es von den Experten dazu heißt. Im oberen Preissegment wurden die teuersten 10% der Preise von Neubau- und Bestandswohnungen miteinander verglichen. Nebenkosten blieben unberücksichtigt.
Wo die Preisaufschläge im mittleren Segment besonders hoch sind
In 68 von insgesamt 400 der untersuchten Regionen beläuft sich der Preisaufschlag für Neubauten im mittleren Preissegment auf 2.500 Euro oder mehr je Quadratmeter. Gegenüber einer vergleichbaren Bestandswohnung zahlen Käufer dort im Schnitt einen Aufpreis von mindestens 175.000 Euro. Am höchsten ist der Aufpreis laut Wohnatlas in Dessau-Roßlau in Sachsen-Anhalt: 403.014 Euro sind es dort.. Auf den Rängen dahinter folgen drei Regionen in Bayern: Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen kostet eine Neubauwohnung 400.824 Euro mehr, im Landkreis Miesbach sind es 356.092 Euro, und in der Stadt Erlangen 283.106 Euro. Auch zwei der sieben größten Metropolen weisen deutliche Preisaufschläge auf und landen in den Top 10: Stuttgart auf Rang 5 mit 276.289 Euro und Düsseldorf auf Rang 10 mit 239.766 Euro.
„Die erheblichen Preisaufschläge für Neubauten in einigen Regionen entstehen durch ein knappes Angebot an Bauland in Verbindung mit den hohen und weiterhin steigenden Baukosten. In einigen Gebieten bleiben Bestandswohnungen selbst inklusive der Sanierungskosten preiswerter“, erklärt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft bei der Postbank.
In welchen Regionen die Preisunterschiede geringer ausfallen
In 48 Regionen sind die Preisunterschiede zwischen Neubau und Bestand im mittleren Preissegment hingegen geringer. Dort müssen Käufer durchschnittlich maximal 1.500 Euro je Quadratmeter einkalkulieren, also 105.000 Euro zusätzlich für eine Neubauwohnung. Besonders niedrig fallen die Aufpreise in Ferienregionen an den Küsten aus: Acht davon zählen zu den zehn Regionen mit den geringsten Preisunterschieden. Im Landkreis Leer, das Platz 4 belegt, liegt der Aufschlag bei nur 14.505 Euro. Noch günstiger ist es im Landkreis Rostock (Rang 3) mit 7.356 Euro und im Landkreis Aurich auf Rang 2 mit 6.924 Euro.
Laut HWWI nimmt Nordfriesland eine Sonderstellung ein: Hier sind Neubauwohnungen sogar um 70.375 Euro günstiger als Bestandsimmobilien. Wie die Experten hierzu erläutern, würden Kaufinteressierte im mittleren Preissegment in attraktiver Lage eher bei Bestands- als bei Neubauten fündig werden.
Wo die Preisdifferenz im Premiumsegment besonder groß ist
Im oberen Preissegment, den teuersten 10% der Angebote, bewegen sich die durchschnittlichen Aufschläge für Neubauten unter denen des mittleren Preissegments. Wie die Auswertung für den Postbank Wohnatlas zeigt, müssen Käufer in den 86 Regionen mit den höchsten Preisunterschieden für eine neue 70-Quadratmeter-Wohnung im Schnitt mindestens 157.500 Euro berappen, also 2.250 Euro je Quadratmeter mehr als für eine vergleichbare Bestandswohnung.
Den größten Unterscheid weist der bayerische Landkreis Miesbach mit 635.896 Euro auf vor dem Landkreis Zwickau mit 439.993 Euro und dem Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit 355.825 Euro. Zu den zehn Regionen mit den höchsten Aufschlägen zählen auch drei Metropolen: Stuttgart belegt mit 343.652 Euro Platz 5, Düsseldorf mit 333.698 Euro Platz 7 und München mit 308.963 Euro Platz 10. Im Gegensatz zum mittleren Preissegment liegen im Landkreis Nordfriesland Neubauten im Luxussegment deutlich über dem Preisniveau bestehender Wohnungen. Hier beträgt der Aufschlag 343.599 Euro (Platz 6).
Regionen mit geringeren Aufschlägen
In weiteren 102 Regionen wiederum sind die Aufschläge im oberen Preissegment vergleichsweise gering. Dort müssen Käufer für Neubauten durchschnittlich maximal 87.500 Euro, also 1.250 Euro mehr pro Quadratmeter als für Bestandsimmobilien einplanen. Am geringsten ist die Differenz im bayerischen Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge mit nur 1.772 Euro. Dahinter folgt der Landkreis Altenburger Land in Thüringen mit 3.390 Euro und der Werra-Meißner-Kreis in Hessen mit 12.264 Euro.
„Bei geringen Preisunterschieden haben Neubauten vor allem den Vorteil einer energieeffizienten Bauweise. Angesichts steigender Lebenshaltungs- und Wohnnebenkosten sparen Käufer*innen so langfristig Geld. Außerdem entfallen in der Regel auf absehbare Zeit zusätzliche Sanierungskosten wie etwa für Dach, Elektrik oder Heizung“, erläutert Beermann.
Wo Neubauten im Premiumsegment sogar günstiger sind
In sechs Küstenregionen kommen Käufer von Neubauten im oberen Preissegment im Schnitt sogar günstiger weg als bei Bestandswohnungen. So weist die kreisfreie Stadt Rostock eine Differenz von 62.910 Euro auf. Im Landkreis Rostock sind es 77.470 Euro. Mit deutlichem Abstand folgen die Landkreise Wittmund mit 224.658 Euro, Friesland mit 226.528 Euro und Leer mit 283.328 Euro. Spitzenreiter ist der Landkreis Aurich, in dem Neubauten sogar um 619.246 Euro günstiger sind. (tik)
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