WEG-Beschluss: Wann handelt der Verwalter pflichtwidrig?

Wenn Mitglieder einer Wohnungseigentümergesellschaft (WEG) der Eigentümerversammlung fernbleiben, kann es ein böses Erwachen geben, wenn die Beschlüsse verkündet werden. Aber wann darf so ein Beschluss überhaupt verkündet werden? Ist es beispielsweise zulässig einen Beschluss zu verkünden, wenn die erforderliche Zustimmung von Einzelnen noch fehlt, die von dem zu beschließenden Vorhaben nachteilig betroffen sind? Über diese Frage musste nun der Bundesgerichtshof (BGH) urteilen.

Ein Mitglied klagt gegen WEG

Auf einer Eigentümerversammlung der WEG wurden im Mai 2011 zwei Beschlüsse gefasst und im Anschluss durch den Geschäftsführer der damaligen Verwalterin verkündet. Einer der Beschlüsse sah gravierende bauliche Änderungen am Eigentum der WEG-Mitglieder vor. Ein Mitglied der WEG stimmte jedoch gegen beide Beschlüsse und strengte ein Anfechtungsverfahren gegen sie an. Das Verfahren endete mit einer übereinstimmenden Erledigungserklärung.

Eigentümer sollen Verfahrenskosten tragen

Die Kosten für das Verfahren wurden vom zuständigen Gericht den Wohnungseigentümern auferlegt. Das begründete das Gericht damit, dass der Beschluss über die baulichen Änderungen voraussichtlich ungültig gewesen wäre. Immerhin hätte es hierfür die Zustimmung aller Eigentümer bedurft. Mindestens diejenige des klagenden WEG-Mitglieds habe jedoch gefehlt.

Schadensersatzforderung für unzulässige Verkündung

An der Eigentümerversammlung, die den mutmaßlich unzulässigen Beschluss fasste, nahmen jedoch nicht alle Mitglieder der WEG teil. Diese stimmten folglich auch nicht für den zweifelhaften Beschluss, aber mussten sich dennoch an den Verfahrenskosten beteiligen. Das wollten einige Betroffene nicht hinnehmen und klagten. Ihrer Ansicht nach hätte der Vertreter der damaligen Verwalterin die Beschlüsse nicht verkünden dürfen. Nur deshalb sei das Verfahren angestoßen worden, für das sie nun zu zahlen hätten. Sie forderten von der Verwalterin Schadensersatz vor dem Amtsgericht Buchen.

Gerichte sehen keinen Pflichtverstoß

Die Kläger argumentierten im Zuge des Verfahrens damit, dass die gefassten Beschlüsse nicht hätten verkündet werden dürfen, so lange nicht alle erforderlichen Zustimmungen vorlagen. Die ehemalige Verwalterin hielt dagegen, dass bereits eine einfache Mehrheit vorgelegen habe und das für eine Verkündung ausreichend sei. Das Amtsgericht sowie das Berufungsgericht wiesen die Klage ab und auch der BGH kam nun zum gleichen Ergebnis.

Mehrheitsbeschluss ermöglicht Verkündung

Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Schadensersatz, entschied der BGH. Der Versammlungsleiter habe nicht pflichtwidrig gehandelt. Auch wenn noch nicht die erforderliche Zustimmung von allen nachteilig betroffenen Wohnungseigentümern vorlag, dürfe ein Beschluss verkündet werden, der mehrheitlich gefasst wurde.

Zweiter Beschluss umfasste keine bauliche Veränderung

Der zweite Beschluss, der ebenfalls als pflichtwidrig von den Klägern kritisiert wurde, umfasste keine baulichen Veränderungen und ist somit nicht von jedem einzelnen Benachteiligten zustimmungspflichtig. Auch hier hat sich der Versammlungsleiter folglich nicht pflichtwidrig verhalten. Die WEG-Mitglieder erhalten keinen Schadensersatz für ihre gezahlten Verfahrenskosten. (tku)

BGH, Urteil vom 29.05.2020 – V ZR 141/19