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Steuern & Recht
1. Juni 2022
Wenn sich „idyllisches Wohnen“ als Täuschung entpuppt ...

Wenn sich „idyllisches Wohnen“ als Täuschung entpuppt ...

Der Käufer eines Grundstücks kann den Kaufvertrag wegen Täuschung anfechten, wenn ihm der Verkäufer in wesentlichen Punkten falsche Versprechungen gemacht hat. In der Folge verliert auch die Immobilienmaklerin ihren Anspruch auf die Maklercourtage, selbst dann, wenn sie von den Falschangaben nichts wusste.

Ein Ehepaar hat Ende 2016 eine Immobilie im Außenbereich einer kleinen Gemeinde erworben. Im Exposé der Immobilienmaklerin wurde das Objekt mit den Worten „Idyllisches Wohnen in ruhiger sonniger Alleinlage“ beworben. Allerdings hatte der Verkäufer noch vor dem Verkauf von der Baubehörde erfahren, dass das Außenbereichsgelände in der betreffenden Ortsgemeinde nur in Kombination mit einem landwirtschaftlichen Betrieb zu Wohnzwecken genutzt werden dürfte. Den Käufern, die somit dort nicht wohnen durften, teilte er dies aber nicht mit. Auch die Maklerin hatte davon keine Kenntnis.

Kaufvertrag wird rückwirkend unwirksam

Als die Eheleute im Laufe des Jahres 2017 erfuhren, dass die erworbene Immobilie für sie nicht als Wohnhaus nutzbar war, erklärten sie die Anfechtung des Kaufvertrags, der in der Folge rückwirkend unwirksam wurde.

Grundlage für Vermittlungsprovision ist weg

Laut dem Landgericht Frankenthal (LG), vor dem dieser Fall landete, war damit auch dem Anspruch der Maklerin auf die Vermittlungsprovision der Rechtsgrund entzogen. Der Anspruch bestehe nämlich nur bei wirksamem Abschluss eines Kaufvertrags. Das Risiko, dass diese Wirksamkeit wieder wegfallen könne, trage die Maklerin selbst. Den bereits gezahlten Maklerlohn muss sie nun wieder zurückzahlen.

Mahnbescheid hemmt Verjährungsfrist

Auch sei der Anspruch auf Rückzahlung der Maklerprovision noch nicht verjährt. Die Verjährungsfrist betrage in diesen Fällen drei Jahre ab Kenntnis der Gründe für die Rückforderung. Diese Kenntnis hatten die Immobilienkäufer zwar bereits im Jahr 2017 erlangt, als sie von der arglistigen Täuschung durch den Verkäufer erfuhren – folglich wären in diesem Zusammenhang stehende Ansprüche normalerweise mit Ablauf des Jahres 2020 verjährt. Die Eheleute hatten jedoch bereits im Dezember 2020 einen Mahnbescheid beantragt, sodass der Lauf der Verjährung ab diesem Zeitpunkt gehemmt war. Die Entscheidung ist rechtskräftig. (ad)

LG Frankenthal, Urteil vom 06.04.2022 – 4 O 208/21

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