Können falsche Angaben beim Verkauf eines Hauses zu Schadenersatz verpflichten und wann sind sie als arglistig einzustufen? Genau darum ging es in einem aktuellen Fall vor dem Bundesgerichtshof (BGH), der sich mit den Folgen eines – überteuerten – Immobilienkaufs befasste.
Streit um Hausbeschreibung und Nutzungsmöglichkeiten
Dem Verfahren lag der Verkauf eines Häuschens von knapp 50 Quadratmeter nebst Anbau und Grundstück zugrunde. Die Verkäufer hatten das Objekt 2019 für 150.000 Euro erworben. Beim Verkauf wurde es im Maklerexposé als freistehendes Einfamilienhaus beworben. Die Käuferin erwarb das Grundstück für 325.000 Euro unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Die Verkäufer hatten dort unbeanstandet gewohnt, tatsächlich war eine dauerhafte Wohnnutzung baurechtlich nicht zulässig, da das Grundstück in einem Gebiet lag, das ausschließlich der Erholung dient. Nach dem Erwerb machte die Käuferin Schadensersatz von über 160.000 Euro geltend und warf den Verkäufern vor, diesen Umstand arglistig verschwiegen zu haben.
Das zunächst mit dem Fall beschäftigte Landgericht hat die Verkäufer zur Teilzahlung von 72.000 Euro nebst Zinsen und anteiliger vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Das Kammergericht hat dann die beiderseitigen Berufungen durch Beschluss zurückgewiesen. Dagegen wendeten sich beide Parteien an den BGH. Dieser hob die Entscheidung teilweise auf und verwies die Sache zurück. Während das Gericht die Annahme eines Sachmangels bestätigte, sah er erhebliche Rechtsfehler bei der Beurteilung der Arglist sowie bei der Behandlung der deliktischen Ansprüche.
Zunächst stellte der BGH klar, dass ein Sachmangel vorliegt, wenn ein Objekt entgegen der öffentlichen Beschreibung nicht wie ein gewöhnliches Wohnhaus dauerhaft genutzt werden darf. Angaben in einem Exposé seien Bestandteil der geschuldeten Beschaffenheit und für die Kaufentscheidung maßgeblich. Ebenso bestätigte der BGH, dass sich Verkäufer bei einem umfassenden Haftungsausschluss nur dann nicht entlasten können, wenn ihnen Arglist nachgewiesen wird.
Anforderungen an Arglist bei verschwiegenen Mängeln
Entscheidend beanstandete der BGH jedoch die Annahme des Kammergerichts zur subjektiven Seite der Arglist. Allein der Umstand, dass bestimmte Bauunterlagen Hinweise auf eine Wochenendnutzung enthielten, reiche nicht aus, um zu unterstellen, dass die Verkäufer die Unzulässigkeit der dauerhaften Wohnnutzung kannten oder zumindest billigend in Kauf nahmen. Das Kammergericht habe sich nicht ausreichend mit dem Vortrag der Beklagten befasst, wonach diese das Objekt selbst über Jahre hinweg als Wohnsitz genutzt hätten. Damit fehle es an tragfähigen Feststellungen zur inneren Tatseite.
Maßgeblicher Schaden bei überhöhtem Kaufpreis im Deliktsrecht
Besondere Bedeutung hat die Entscheidung für die Berechnung des Schadenersatzes im Deliktsrecht. Der BGH stellt klar, dass sich der sogenannte Differenzschaden nicht danach richtet, ob der Verkäufer zu einem niedrigeren Preis verkauft hätte. Maßgeblich ist vielmehr, welchen wirtschaftlichen Nachteil die Käuferin dadurch erleidet, dass sie im Vertrauen auf falsche Angaben einen überhöhten Kaufpreis gezahlt hat. Entscheidend ist der Vergleich zwischen der tatsächlichen Vermögenslage und der hypothetischen Situation bei wahrheitsgemäßer Aufklärung. Der Schaden besteht damit in dem Betrag, um den das Grundstück objektiv zu teuer erworben wurde.
Im konkreten Fall bedeutet dies, dass es nicht darauf ankommt, ob andere Interessenten bereit gewesen wären, den Kaufpreis ebenfalls zu zahlen. Diese Überlegung ist für die deliktische Schadenberechnung ohne Bedeutung. Das Gericht betont vielmehr, dass allein die wirtschaftliche Überteuerung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses maßgeblich ist. Damit widersprach der BGH der Argumentation des Kammergerichts, das auf angeblich zahlreiche Kaufinteressenten verwiesen hatte.
Die Sache wurde zur erneuten Verhandlung an das Kammergericht zurückverwiesen. Dieses muss nun insbesondere die Frage der subjektiven Arglist erneut aufklären und auf dieser Grundlage auch über die deliktischen Ansprüche entscheiden. (bh)
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