Wohngebäude: So gelingt nachhaltige Absicherung heute

Ein Artikel von Dr. Matthias Salge, Sprecher des Vorstands GEV Grundeigentümer-Versicherung, und Jens van der Wardt, Leiter Maklervertrieb GEV Grundeigentümer-Versicherung

Wohngebäude altern, der Versicherungsschutz bleibt aber oft unverändert. Steigende Kosten und zunehmende Risiken erhöhen zusätzlich den Druck auf Beiträge und Beratung. Die GEV Grundeigentümer-Versicherung teilt ihre Sicht auf die aktuelle Marktsituation und erklärt, wie eine differenzierte und wirtschaftliche Absicherung von Immobilien gelingen kann.

Wohngebäude verändern sich über die Jahre in ihrer Technik, dem baulichen Zustand und der Nutzung. Der Versicherungsschutz bleibt dagegen oft ein und derselbe. Einmal abgeschlossen, wird die Police fortgeführt, obwohl sich Risikoprofil und Gebäudewert gewandelt haben. Werden Modernisierungen, An- oder Umbauten nicht berücksichtigt, drohen Deckungslücken und möglicherweise Unterversicherung.

Ein umfassender Schutz lässt sich nur erhalten, wenn Risiken präzise bewertet und kalkuliert werden. Die Kenntnis der individuellen, risikodifferenzierenden Merkmale eines Gebäudes wird damit zum entscheidenden Faktor. Für Makler und Eigentümer stellt sich die zentrale Frage, wie Immobilien in den jeweiligen Lebensphasen korrekt abgesichert und durch geeignete Präventionsmaßnahmen nachhaltig geschützt werden können.

Neubau: Absicherung von Anfang an

Schäden durch Feuer, Sturm, Leitungswasser oder Vandalismus können bereits während der Bauzeit erhebliche Kosten verursachen. Um die Immobilie schon beim Entstehen richtig abzusichern, sind Bauherrenhaftpflicht-, Bauleistungs- und eine grundsätzlich beitragsfreie Feuerrohbauversicherung essenziell. Makler sollten für ihre Kunden bei Bezugsfertigkeit den Übergang der Feuerrohbau- in die Wohngebäudeversicherung melden.

Auch nach Fertigstellung bestehen typische Anfangsrisiken, etwa Feuchtigkeitsschäden oder Installationsmängel. Frühzeitige Präventionsmaßnahmen wie regelmäßige Wartung der Haustechnik und ein gelegentlicher Blick auf die Gebäudehülle reduzieren die Schadenhäufigkeit und wirken sich langfristig positiv auf die Beitragsstabilität aus.

Technische Aufrüstung: Neue Technik, neue Risikobewertung

Auch energetische und technische Modernisierungen markieren eine neue Phase im Gebäudeleben. Wärmepumpen, Photovoltaikanlagen, Wallboxen oder umfassende Smart-Home-Systeme steigern nicht nur den Immobilienwert, sondern verändern auch die Brandlast, elektrische Risiken und Wiederherstellungskosten. Gleichzeitig können moderne Systeme durch bessere Steuerung und Überwachung auch schadenmindernd wirken, zum Beispiel smarte Wasserwächter, die eine Leckage im System sofort erfassen und dem Eigentümer eine Warnung aufs Handy schicken.

Für Versicherer können solche objektbezogenen Informationen Grundlage einer risikogerechten Kalkulation sein. Makler sollten deshalb technische Erweiterungen systematisch erfassen und prüfen, ob Versicherungssummen und Deckungsumfang angepasst werden müssen.

Sanierung von Bestandsimmobilien: Aus Alt mach Neu

Gerade bei älteren Gebäuden – zwei Drittel der Wohnhäuser in Deutschland sind über 45 Jahre alt – steigen Schadenanfälligkeit und Ausfallwahrscheinlichkeit technischer Systeme deutlich. Korrodierte Leitungen oder gealterte Dächer erhöhen das Leitungswasser- und Sturmschadenrisiko. Nachhaltige Sanierung und dokumentierte Instandhaltung wirken hier risikomindernd und verbessern die Versicherbarkeit. Makler können diese Punkte in ihrer Beratung aufgreifen, zum Beispiel über kurze Objektchecks oder gezielte Fragen im Kundengespräch.

Während der Sanierungsphase muss nicht nur die neue, sondern auch die bestehende Bausubstanz abgesichert sein. Spezialisierte Bauleistungsdeckungen für Altbau-sanierungen sind hier sinnvoll. Makler sollten für ihre Kunden ein Auge darauf haben, dass alle Bedingungsklauseln berücksichtigt werden. Eine differenzierte Risikobewertung verhindert, dass modernisierte Gebäude und unsanierte Objekte desselben Baujahrs gleichbehandelt werden.

Nutzungsänderung: Vom Eigenheim zur Vermietung

Wird ein bislang selbst genutztes Haus vermietet oder als Ferienimmobilie genutzt, kann sich das Risiko verändern. Ferienhäuser stehen phasenweise leer und Schäden könnten lange unentdeckt bleiben. Makler sollten Nutzungsänderungen bei den Kunden aktiv abfragen, Themen wie Mietausfall, besondere Obliegenheiten oder erweiterte Haftungsrisiken für vermietende Eigentümer im Blick haben und den Versicherungsschutz entsprechend anpassen.

Vererbte Immobilien und Leerstand: Erhöhtes Risiko

Bei vererbten Immobilien muss oft erst einmal geklärt werden, was damit geschieht. Bis dahin ist die Immobilie unter Umständen unbewohnt. Leerstand stellt einen klaren Risikofaktor dar: Leitungswasserschäden bleiben unentdeckt, Vandalismus oder Einbruchschäden nehmen zu. Viele Versicherungsbedingungen sehen Anzeigepflichten und besondere Obliegenheiten vor. Makler sollten Eigentümer auf regelmäßige Begehungen, Entleerung wasserführender Leitungen und sonstige Sicherungsmaßnahmen hinweisen.

Wohngebäude individuell und nachhaltig absichern

Eine moderne Wohngebäudeversicherung wie die Protect+ der GEV begleitet Modernisierungen, Nutzungsänderungen und besondere Lebensphasen und kalkuliert sie adäquat mit ein. Pauschale Einstufungen nach Baujahr reichen dabei schon längst nicht mehr aus. Entscheidend sind Zustand, technische Ausstattung und tatsächliche Nutzung – kurz: die „inneren Werte“ des Gebäudes. Doch auch die geobasierten Daten spielen eine immer größere Rolle.

Als Spezialversicherer für Immobilien möchte die GEV in Zukunft noch präziser und individueller tarifieren. Perspektivisch könnte dafür jede einzelne Immobilie anhand der Adresse und geobasierter Merkmale genau analysiert werden: Dazu zählen beispielsweise eine Starkregenzonierung, die über klassische Elementarzonen hinausgeht. Immobilien, die älter als 50 Jahre sind, bewerten die Fachkräfte der GEV zusätzlich anhand von Fotos, um den tatsächlichen Zustand realistisch einzuschätzen.

So wird in Zukunft die Prämienberechnung immer passgenauer auf die jeweilige Immobilie zugeschnitten. Flexible Selbstbeteiligungen und differenzierte Prämienmodelle helfen dabei, höhere Risiken finanziell abzufedern und den Wohngebäudeschutz auch unter anspruchsvollen Marktbedingungen bezahlbar zu halten.

Entscheidend bleibt der ganzheitliche Blick: Wer individuelle Risikodifferenzierung, Schadenprävention und passgenauen Versicherungsschutz miteinander verzahnt, schafft nachhaltige Stabilität – für Makler, Eigentümer und Versicherer gleichermaßen.

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