Wohnimmobilien: Mit AfA-Modellen Steuern sparen

Ein Beitrag von Pascal Kleine, Geschäftsführer der Pecuria GmbH

Die AfA, also die Abschreibung für Abnutzung, ermöglicht es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes steuerlich über mehrere Jahre geltend zu machen. Abschreibbar ist dabei grundsätzlich der auf das Gebäude entfallende Anteil sowie beispielsweise Sanierungskosten oder auch Außenanlagen, nicht jedoch der Wert von Grund und Boden. Welche Entlastung sich daraus ergibt, hängt maßgeblich davon ab, welches AfA-Modell anwendbar ist bzw. ob dessen gesetzliche Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.

Zur Veranschaulichung dient im Folgenden ein vereinfachtes Beispiel: Ein vermietetes Pflegeappartement wird für 300.000 Euro erworben. Im Beispiel entfallen 3% auf den Grund und Boden, 4% auf Außenanlagen und 93% auf das Gebäude. Damit beträgt die Bemessungsgrundlage für die auf das Gebäude anfallende Abschreibung vo 279.000 Euro. Diese Aufteilung ist allerdings lediglich eine Modellannahme. In der Praxis muss sie objektspezifisch ermittelt werden. Alle nachfolgenden Werte beziehen sich auf das erste volle Wirtschaftsjahr.

Lineare AfA: Das Grundmodell

Die lineare AfA ist das gesetzliche Standardmodell (§7 Abs. 4 EStG). Für Wohngebäude nach dem 31.12.2022 fertiggestellt worden sind, beträgt sie 3 Prozent pro Jahr. Das entspricht einer typisierten Nutzungsdauer von rund 33,3 Jahren. Im vorliegenden Beispiel ergibt sich daraus eine jährliche Abschreibung von 8.370 Euro. Dieser Betrag bleibt über die gesamte Abschreibungsdauer gleich hoch und sorgt damit für eine gut kalkulierbare steuerliche Entlastung.

Degressive AfA: Höhere Entlastung in der Anfangsphase

Deutlich stärker wirkt die degressive AfA in den ersten Jahren. Sie kann für neue Wohngebäude anstelle der linearen AfA genutzt werden, wenn mit der Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wurde oder wenn der maßgebliche Kaufvertrag in diesem Zeitraum abgeschlossen wird und die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt. Der Satz beträgt 5%. Anders als bei der linearen AfA wird nicht jedes Jahr derselbe Betrag, sondern jeweils 5% des verbleibenden Restwerts abgeschrieben.

Im Beispiel führt das im ersten vollen Wirtschaftsjahr zu einer Abschreibung von 13.950 Euro statt 8.370 Euro. Die steuerliche Entlastung fällt damit zu Beginn deutlich höher aus als bei der linearen AfA, sinkt jedoch in den Folgejahren schrittweise, weil sich die Bemessungsgrundlage fortlaufend vermindert. Rein rechnerisch liegt der jährliche degressive Abschreibungsbetrag in diesem Beispiel ab etwa dem elften Jahr nur noch auf dem Niveau der linearen AfA. Ein Wechsel in die lineare AfA ist daher je nach Haltestrategie rechtlich möglich und ggf. sinnvoll.

Kombination aus degressiver AfA und § 7b EStG

Zusätzlich kann unter bestimmten Voraussetzungen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG genutzt werden. Für Bauanträge oder Bauanzeigen nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gilt sie für neue Mietwohnungen, wenn sich diese in einem Gebäude mit dem Standard „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeitsklasse befinden. Der Nachweis erfolgt über das QNG-Siegel. Hinzu kommen weitere Voraussetzungen wie, dass die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken zu überlassen sowie die Einhaltung der Baukostenobergrenze (Anschaffungs- oder Herstellungskosten gem. § 7b EStG). Die Sonderabschreibung beträgt bis zu 5% jährlich im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den drei folgenden Jahren. Sie kann zusätzlich zu der linearen oder der degressiven AfA in Anspruch genommen werden.

Werden in dem Beispiel sämtliche Voraussetzungen des § 7b EStG unterstellt und ist die volle Bemessungsgrundlage förderfähig, ergibt sich im ersten vollen Wirtschaftsjahr zusammen mit der degressiven AfA eine Gesamtabschreibung von 27.900 Euro. Das ist mehr als das Dreifache der linearen AfA. Der Effekt ist steuerlich attraktiv, aber zeitlich konzentriert: Nach vier Jahren entfällt die Sonderabschreibung nach § 7b EStG, während die degressive AfA auf dem dann verbliebenen Restwert fortgeführt wird. Der anfängliche Steuervorteil ist also hoch, flacht danach aber spürbar ab.

Denkmal- und Sanierungs-AfA: Relevant im Bestand, nicht im Neubau

Neben den Abschreibungsmodellen für Neubauten gibt es erhöhte Absetzungen nach § 7i und § 7h EStG. Sie betreffen wiederum bestimmte Maßnahmen im Bestand. Das kann auch bei der Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum relevant werden – allerdings nur, wenn die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Die Denkmal-AfA nach § 7i EStG ermöglicht es, begünstigte Herstellungskosten für Baumaßnahmen an einem Baudenkmal über zwölf Jahre erhöht abzusetzen: in den ersten acht Jahren mit jeweils bis zu 9%, in den folgenden vier Jahren mit jeweils bis zu 7%. Voraussetzung ist insbesondere, dass die Maßnahmen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind und durch die zuständige Behörde bescheinigt werden.

Die Sanierungs-AfA nach § 7h EStG greift bei Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Begünstigt sind bestimmte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Nicht begünstigt sind Maßnahmen, die steuerlich zur Herstellung eines neuen Gebäudes führen. Gerade an dieser Abgrenzung zeigt sich, dass Umwidmungs- und Revitalisierungsprojekte steuerlich sorgfältig geprüft werden müssen. In bestimmten Sonderkonstellationen ist es möglich die § 7i und § 7h EStG noch mit anderen Formen, wie der degressiven AfA zu kombinieren.

Was Anleger daraus ableiten können

Die verschiedenen AfA-Modelle unterscheiden sich sowohl in der Höhe als auch in ihrer zeitlichen Wirkung. Die lineare AfA verteilt den Aufwand gleichmäßig über die Nutzungsdauer. Die degressive AfA verlagert einen größeren Teil der Entlastung in die Anfangsjahre. § 7b EStG verstärkt diesen Effekt zusätzlich, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind.

Für Anleger kann das in der Praxis bedeuten, dass ein Investment in den ersten Jahren auf Ebene der Einkommensteuer einen positiven Cashflow erzeugt. Mit der Zeit nimmt dieser Effekt jedoch ab, da die Abschreibungsbasis schneller sinkt. Deshalb sollte die AfA Teil einer übergeordneten Haltedauer- und Exit-Strategie sein und nicht etwa isoliert betrachtet werden. Je nach Einzelfall kann beispielsweise nach Ablauf von zehn Jahren und somit der Spekulationsfrist ein steuerfreier Verkauf nach § 23 EstG erfolgen. Alternativ kann auch eine Umstrukturierung in Betracht kommen, um neue steuerliche Effekte zu erschließen.

Entscheidend ist, dass das gewählte Modell tatsächlich zur Investitionsstrategie, zur Objektart und zu den gesetzlichen Voraussetzungen passt.

Hinweis

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche Beratung dar. Er kann eine individuelle steuerliche Prüfung im Einzelfall nicht ersetzen. Vor einer Investitionsentscheidung sollte stets steuerlicher Rat eingeholt werden.