Ein Gastbeitrag von Adalbert Pokorski, Gründer und Geschäftsführer der Greenwater Capital GmbH
Die Zahlen sprechen zwar für eine vorsichtige Erholung bei deutschen Wohnimmobilien, die Hoffnung vom Jahresanfang auf einen schnellen und sehr starken Aufschwung ist bei vielen Marktteilnehmern jedoch erst einmal verflogen. Laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken stiegen die Preise von Wohnimmobilien im dritten Quartal 2025 um 3,8% im Vergleich zum Vorjahr und damit etwas stärker als der gesamte deutsche Immobilienmarkt, der laut vdp-Immobilienpreisindex um 3,6% zulegte. Auch die Mieten zogen an: diese wiesen im Wohnsegment im gleichen Zeitraum ein Plus von 3,7% auf. Auch bei den Transaktionsvolumina war bei Wohnimmobilien ein Aufwärtstrend zu erkennen: Das Plus betrug laut BNP Paribas Real Estate 6,7% auf 6,3 Mrd. Euro im Vergleich zum Vorjahr.
Heterogenes Stimmungsbild am Markt
Diese kumulierten Zahlen täuschen über das heterogene Stimmungsbild am Markt hinweg. Während die großen institutionellen Investoren sich mit Investments, auch bei Wohnimmobilien, noch spürbar zurückhalten, sind kleinere Adressen mit spezialisiertem Profil und höherer Risikobereitschaft bereits wieder am Markt aktiv. Diese Einschätzung teilt auch JLL für den gesamten deutschen Immobilienmarkt in ihrem Rückblick auf das dritte Quartal. Demnach sei der deutsche Immobilieninvestmentmarkt von einer Stabilisierung geprägt, aber noch weit von einer dynamischen Entwicklung entfernt. Stattdessen herrsche eine „selektive Investorenstimmung“. Ausdruck dieser vorsichtigen Haltung sei auch der steigende Anteil von Non-performing Loans, vor allem bei Büroimmobilien. Bereits im ersten Halbjahr 2025 stieg das NPL-Volumen bei deutschen Banken um rund 12% auf 46,2 Mrd. Euro. Womöglich spiegelt dies die Situation noch nicht komplett wider, denn einige Banken ergreifen verstärkt Forbearance-Maßnahmen, damit Kredite nicht den Status „notleidend“ erhalten müssen. Auffällig auch, dass das Geschäft mit NPLs wieder eine Renaissance zu erfahren scheint.
Deutsche Wohnimmobilien werden als sicherer Hafen genutzt
Das Jahr 2025 war auch von den Politikwechseln in den USA und Deutschland maßgeblich geprägt. In den USA sorgte der Amtsantritt der Trump 2.0-Regierung für große Verunsicherung unter Investoren. Dies zeigte sich nicht nur an den Aktienmärkten, bei denen amerikanische Aktienindizes einen beträchtlichen Kapitalabfluss erlitten. Auch bei Immobilienwerten gab es Verschiebungen – weg von den USA, hin zu Europa. Die Zahlen zum dritten Quartal verdeutlichen bereits, dass deutsche Wohnimmobilien zunehmend als sicherer Hafen wahrgenommen werden. Laut BNP Paribas Real Estate nahmen Wohnimmobilien-Käufer aus dem Ausland mit einem Anteil von 34% einen überdurchschnittlich hohen Wert an. Deren Zuwachs im Vergleich zum Vorjahr beträgt 18 Prozentpunkte, im Zehnjahresschnitt lag der Ausländeranteil bei 26%. Einen besonders hohen Anteil mit rund 25% der ausländischen Käufer machten US-Amerikaner aus. Auch JLL konstatiert für das dritte Quartal ein steigendes Interesse ausländischer Investoren: Diese bauten Bestände im Wert von 3,6 Mrd. Euro auf, was bereits die Werte von den Jahren 2023 und 2024 übertrifft. Eine Umfrage von Intreal International Real Estate unter institutionellen Investoren hat ebenso ergeben, dass amerikanische Immobilien an Bedeutung verloren haben und Investoren stärker ihren Blick auf europäische Immobilien richten.
Mieten steigen weiter dynamisch an
Für 2026 erwarten wir eine weitere Stabilisierung des deutschen Wohnimmobilienmarktes. Die Preisdynamik am Mietmarkt wird weiterhin hoch sein, da eine hohe Nachfrage auf ein begrenztes Angebot trifft. Politische Neubau-Stimulierungen wie der von der neuen Bundesregierung eingeführte Bauturbo mit vereinfachten Bauregelungen dürften erst mittelfristig positive Wirkung entfalten. Die zehnjährigen Baufinanzierungszinsen sind im Dezember 2025 auf den höchsten Wert seit zwei Jahren – 3,8% – geklettert. Einige Marktexperten gehen von weiter steigenden Bauzinsen in 2026 aus. Diese Entwicklung dürfte sich weiter dämpfend auf die Neubautätigkeit auswirken, die sich ohnehin auf einem niedrigen Niveau befindet.
Nachhaltigkeit hat keine hohe Priorität
Für Verunsicherung sorgt auch das Thema Nachhaltigkeit: Obwohl die EU mit dem europäischen Gebäudeenergieeffizienz-Richtlinie (EPBD-Novelle) vorschreibt, bis Ende Mai 2026 das Gesetz für die energetische Sanierung des Bestands und die Durchsetzung von Nullemissionsgebäuden als Standard auf nationaler Ebene umzusetzen, herrscht in Deutschland bei der neuen Regierung diesbezüglich noch eine Abwehrhaltung. Das in Deutschland als Heizungsgesetz bekannte Gesetz hat sich zum Zankapfel zwischen den Parteien entwickelt. Dennoch sollte hier zügig eine Einigung erzielt werden. Denn das, was Investoren, Wohnimmobilienbesitzer, Kommunen oder Bauplaner am wenigsten gebrauchen können, ist Unklarheit und geringe Planbarkeit.
Erholung geht langsam voran
Innerhalb des Wohnimmobiliensegments dürften vor allem qualitativ hochwertige Core-Objekte in zentralen Lagen weiterhin am meisten gefragt sein. Diese erfüllen die Sicherheitsorientierung der Investoren am besten. Laut BNP Paribas Real Estate hat im dritten Quartal 2025 das Transaktionsvolumen an den Top-7-Standorten mit 2,4 Mrd. Euro überproportional zugenommen. Jedoch signalisieren die Zunahme großvolumiger bundesweiter Bestandsportfolios und Investments in Value Add-Wohnimmobilien im dritten Quartal eine breitere Markterholung und einen höheren Risikoappetit. Wir gehen davon aus, dass wir im Jahr 2026 am deutschen Wohnimmobilienmarkt die Talsohle zwar durchschritten haben, aber die Erholung weiter verhalten ausfallen wird. Wir befinden uns nicht mehr im Winter, aber der Frühling ist noch zaghaft und anfällig für Frost.
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