Wohnungsmarkt: Bestandsmieten legen weiter zu

Im aktuellen Residential Report Deutschland beleuchtet BNP Paribas Real Estate die aktuellen Entwicklungen des Mietwohnungsmarktes hierzulande. Laut Bericht hat die Kombination aus hohem Nachfragedruck und weiterhin vorherrschender Angebotsknappheit auch im zweiten Corona-Jahr den Markt geprägt: So wird 2021 in allen Städtekategorien ein Wachstum der mittleren Angebotsmieten im Bestand registriert.

Die A-Städte führen zwar beim Mietpreisniveau mit durchschnittlich 13,85 Euro pro m² die Rangliste an, doch die größte Wachstumsdynamik legen jüngst die Mittelstädte an den Tag mit einem Plus von 5% im Jahresverlauf 2021. Damit hat die Wachstumsgeschwindigkeit gegenüber dem ersten Corona-Jahr 2020 noch einmal um 2 Prozentpunkte an Fahrt aufgenommen. Auch in den Großstädten ist eine weitere Dynamik zu beobachten mit einer Zunahme von 3%. Noch etwas stärker als im Jahr 2020 legen die Studentenstädte zu mit einem Plus von 2%. Im Schnitt betragen die Angebotsmieten hier 10,65 Euro pro m².

Als beispiellos bezeichnen die Experten von BNP Paribas Real Estate die Mietentwicklung in der Hauptstadt. Der Anstieg der Medianmiete im Bestand um +66% sei dabei sowohl der hohen Attraktivität Berlins als Lebens-und Arbeitsmittelpunkt geschuldet als auch dem relativ niedrigen Ausgangsniveau im Jahr 2014. Auf Rang 2 folgt mit einer Zunahme von +55% Kaufbeuren vor Memmingen mit +51% und Hof mit +47%. Im Durchschnitt haben die Bestandsmieten in den kreisfreien Städte um 29% zugelegt.

A-Städte im Neubau außer Konkurrenz

Im Neubausegment hat sich das Mietniveau der A-Städte weiter erhöht, allerdings mit etwas geringerer Geschwindigkeit. Im Durchschnitt der Top-7-Märkte notiert die Medianangebotsmiete aktuell bei 16,90 Euro pro m², das sind rund 30 Cent über dem Wert von 2020.

München belegt im Feld der kreisfreien Städte weiter die Pole Position. Aktuell beträgt die mittlere Neubaumiete in der bayerischen Landeshauptstadt 21,00 Euro pro m². Auf Rang 2 findet sich erneut Stuttgart mit jetzt 17,40 Euro pro m². Mit nun geringerem Abstand liegt Berlin auf Rang 3 mit einer Angebotsmiete im Neubau von durchschnittlich 17,35 Euro pro m².

Abgesehen von den Top-Standorten weist Heidelberg 2021 den teuersten Markt auf mit durchschnittlich 15,90 Euro pro m². Auf den Plätzen folgen Freiburg mit 15,40 Euro pro m² und Tübingen mit 15,15 Euro pro m².

Leicht höhere Dynamik in Studentenstädten

Eine Mietpreisdynamik wie in Heidelberg weisen die Studentenstädte nicht generell auf, doch lässt sich laut Report im Durchschnitt eine leicht gestiegene Dynamik mit einem Wachstum von 4,0% beobachten. Insgesamt befinden sich die Studentenstädte mit ihren Neubaumieten von 13,20 Euro pro m² im Durchschnitt und 15,80 Euro pro m² im oberen Segment deutlich über dem Niveau der Groß- und Mittelstädte. Laut BNP Paribas Real Estate ist diese Preisdifferenz unter anderem der überdurchschnittlich hohen Nachfrage nach kleinen Wohnungen mit in der Regel höherem Quadratmeterpreis geschuldet.

Berlin nähert sich dem Niveau von Stuttgart

Auch im Neubausegment weist Berlin die höchste Dynamik auf. Seit 2014 ist ein Anstieg um 64% zu verzeichnen. „Sicherlich ist Berlin mit 10,55 Euro pro m² von einem extrem niedrigen Niveau gestartet, allerdings spricht der Verweis von Frankfurt auf den 4. Platz der Rangliste und der minimale Abstand zum zweitplatzierten Stuttgart eine deutliche Sprache“, wie es im Report heißt. Das knappe Angebot ist weiter ein großes Thema in Berlin.

Als Beispiel, wie eine konsequente Ausweitung des Angebots durch Neubau den Druck in der Mietpreisentwicklung hemmen kann, nennen die Experten von BNP Paribas Real Estate die Hamburg. Hier sei die Medianmiete im Neubau um vergleichsweise moderate 20% seit 2014 auf jüngst 15,55 Euro pro m² gestiegen. Nur in Köln und Düsseldorf notiere die Angebotsmiete im Neubau hinter der Hansestadt.

Entwicklung der Bestandsmieten in kreisfreien Städten

Die kreisfreien Städte weisen seit 2014 ein deutlich höheres Mietpreisniveau auf. Dies betrifft sowohl den Neubau als auch den Bestand. Gerade im Bestand hat die Dynamik 2021 aber deutlich an Fahrt aufgenommen. Entwickelten sich Mietpreise im Neubau und im Bestand im Vorjahr im Gleichschritt, preschen die Bestandsmieten nur vor: Mit +29% gegenüber dem Jahr 2014 ist die durchschnittliche Medianmiete im Bestand stärker gestiegen als im Neubau mit +24%.

Das stärkere Mietpreiswachstum im Bestand lässt sich in erster Linie auf das niedrigere Ausgangsniveau im Jahr 2014 zurückführen. Dennoch gelte laut Residential Report für zahlreiche Standorte, dass die Angebotsknappheit im Neubau und die steigenden Mietniveaus vermehrt Mieter dazu veranlassen, auf Bestandswohnungen auszuweichen.

Knappes Angebot lässt Mietpreise steigen

Treibender Faktor der Mietpreisentwicklung ist das spärliche Angebot. Dass in den vergangenen Jahren die Angebotsmieten in den großen Metropolen so angezogen haben, ist zuvorderst dem sehr niedrigen Leerstand geschuldet. Angesichts des voraussichtlich weiter anhaltenden Trends zur Urbanisierung dürfte nur eine konsequente Ausweitung der Bauaktivität für eine Entspannung auf dem Mietwohnungsmarkt sorgen.

Leerstandsrate in Deutschland

Im Durchschnitt liegt die Leerstandsrate in Deutschland lediglich bei 2,8% und bleibt damit weiterhin unterhalb der benötigten Fluktuationsreserve von 3%. Sehr hohe Leerstandsniveaus weisen beispielsweise weiterhin die kreisfreien Städte Pirmasens mit 9,3% auf sowie Frankfurt an der Oder mit 9,1% und Chemnitz mit 8,1%. Sie dienen als Beispiele für die Standorte, wo eine geringe Nachfrage herrscht. Diese Städte mit geringer Nachfrage und sehr hoher Leerstand halten die Leerstandsquote im Bundesdurchschnitt noch im Bereich der Fluktuationsreserve.

Ganz anders die Lage in den A--Städten: Hier liegt die Leerstandsquote durchgehend weit unter der 3%-Marke. Mit Ausnahme von Düsseldorf mit 1,4% unterschreitet die Leerstandsquote an sämtlichen A-Standorten unter die Schwelle von 1,0%. Ein Niedrigwert von 0,2% ist traditionell für die hochpreisigen Standorte Frankfurt und München zu verzeichnen, wo auch die Bestandsmieten mit Abstand am höchsten sind. (tk)