Zahl der Immobilienverkäufe deutlich gesunken

Der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland (AK OGA) hat den Immobilienmarktbericht Deutschland 2023 für den Berichtszeitraum 01.01.2009 bis 31.12.2022 vorgelegt. Bei dem Bericht, der alle zwei Jahre veröffentlicht wird, handelt es sich um eine Bestandsaufnahme des deutschen Immobilienmarktes. Er enthält Angaben zu den Umsatzzahlen auf dem Immobilienmarkt wie Transaktionen-, Flächen- und Geldumsätze, Preisniveaus sowie Preisentwicklungen zu den Teilmärkten Wohnimmobilien, bebaute Wirtschaftsimmobilien, Bauland sowie Agrar- und Forstimmobilien.

„Dass es dem deutschen Immobilienmarkt schon mal besser ging, ist kein Geheimnis. Auch die aktuelle Ausgabe des Immobilienmarktberichtes zeigt das deutlich“, äußert sich die Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Klara Geywitz, im Vorwort. „Nach einer viele Jahre anhaltenden Hochkonjunktur mit zum Teil stark steigenden Immobilienpreisen waren insbesondere 2022 erstmals Preisrückgänge und stark sinkende Transaktionszahlen bei Immobilien und Grundstücken zu verzeichnen“, so die Ministerin weiter.

Weniger Geldumsatz und deutlich weniger Transaktionen

So verringerte sich die Anzahl der Transaktionen im Jahr 2022 um 16% auf 866.000. Dies ist der geringste Wert des für den Bericht zur Verfügung stehenden Vergleichszeitraums seit 2009. Im Jahr zuvor waren es noch rund eine Million Transaktionen.

Der Gesamtumsatz mit Immobilien ist 2022 gegenüber dem Vorjahr ebenfalls um 16% auf 301 Mrd. Euro gesunken. Trotz deutlich geringerer Kauffallzahlen bewegte sich der Geldumsatz aber ungefähr in der Größenordnung der beiden Jahre vor 2021.

Teilmärkte mit stärkeren Rückgängen

Laut Bericht betreffen die Entwicklungen die verschiedenen Grundstücksarten und somit die sachlichen Teilmärkte in unterschiedlicher Art und Weise. Abhängig sei dies vor allem davon, wie verhandelbar der Preis für Immobilien ist. Während sich die Transaktionszahlen von Immobilien und Grundstücken um 16% verringerten, waren in mehreren Teilmärkten noch stärkere Rückgänge zu beobachten:

Die Anzahl der verkauften Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau ging von 93.700 um rund 32% auf 63.300 zurück.
Die Anzahl der verkauften Bauplätze für den Mehrfamilienhausbau reduzierte sich von 5.100 um 27% auf 3.700.
Die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen im Erstbezug verringerte sich von 68.300 um rund 43% auf 38.700.

Anderes Bild bei Bestandsimmobilien

Ein anderes Marktverhalten weisen laut Bericht gebrauchte Immobilien auf. Hier wirken die Kräfte des Marktes im Zusammenspiel aus Angebot und Nachfrage. Kaufinteressenten konnten 2022 wegen der höheren Finanzierungsmodalitäten nicht mehr die Preise zahlen wie noch ein Jahr zuvor. Die Verkäufer mussten bei ihren Angeboten aber nicht in erster Linie an die Refinanzierung denken und waren daher zu Preisnachlässen bereit.

Der Rückgang der Transaktionszahlen von 2021 nach 2022 war in den meisten Teilmärkten der gebrauchten Immobilien niedriger als die 16%, die für den gesamten Immobilienmarkt zu verzeichnen waren.

Als Beispiele werden im Bericht genannt:

Die Anzahl der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser ging von 172.300 um rund 9% auf 156.700 zurück.
Die Anzahl der verkauften Reihenhäuser und Doppelhaushälften verringert sich von 95.500 um rund 12% auf 84.200.
Die Anzahl der verkauften gebrauchten Eigentumswohnungen ist von 234.100 um rund 11% auf 207.500 gesunken.

„Anfang 2022 setzte vor allem auf dem Wohnimmobilienmarkt eine spürbare Dämpfung der bisherigen nahezu kontinuierlichen Preissteigerungen ein; diese führte zu messbaren Preisrückgängen ab etwa Mitte des Jahres 2022. Markanter als der Preisrückgang war der Rückgang der Transaktionen, insbesondere im Neubausegment“, sagt Andreas Teuber, Vorsitzender des AK OGA. Dabei könne die steile Zinsentwicklung maßgeblich für die nachlassende Kaufbereitschaft und die schwierigere Finanzierbarkeit der Kaufvorhaben sein.

Auch 2024 vorerst weiter niedrige Verkaufszahlen

„Der 2022 begonnene sprunghafte Anstieg der Zinsen hat sich in 2023 fortgesetzt und ist Ausdruck veränderter Marktbedingungen. Die Verunsicherung privater und institutioneller Investorinnen und Investoren hat im Hinblick auf künftige Entwicklungen zugenommen. Sie agieren derzeit zurückhaltend“, erklärt Peter Ache, Co-Autor des Berichts. Dies würden auch die im ersten Halbjahr 2023 in den Großstädten abgeschlossenen Kaufverträge zeigen. Laut Bericht hat sich die Anzahl der Kauffälle gegenüber dem ersten Halbjahr 2022 in vielen Städten um bis zu 40% verringert. Der Geldumsatz ist teilweise noch stärker zurückgegangen. „Angesichts der derzeitigen Verunsicherung der Marktteilnehmenden gehen wir von stagnierenden bis weiter sinkenden Preisen aus. Wir rechnen auch für das erste Halbjahr 2024 mit sehr niedrigen Verkaufszahlen für Wohnimmobilien“, so Ache weiter.

Eine wirtschaftliche Belebung mit steigenden Reallöhnen könnte die Immobiliennachfrage jedoch wieder stärker ankurbeln, wie es im Bericht heißt.

Zum Bericht geht es hier. (tk)