„Es gibt gute Gründe für anleiheartige Investments in Wohnimmobilien“

Herr Thies, Wohnimmobilien haben gerade durch die Corona-Krise als Investment noch einmal an Beliebtheit gewonnen. Zu Recht?

Der Privatanleger liebt in der Tat Wohnimmobilien. Und das zu Recht, weil der Privatanleger grundsätzlich risikoscheu ist und Wohnimmobilien innerhalb der Immobilienwelt die niedrigsten Volatilitäten bieten. Gewohnt wird schließlich immer. So stumpf dieser Spruch klingt, so logisch ist er. Egal ob die Konjunktur läuft oder ob wir eine Krise wie Corona haben, brauchen wir immer ein Dach über dem Kopf. Das ist nachvollziehbar und verständlich für die Investoren. Der Home-Office-Boom kommt dazu nun noch obendrauf.

Sie stellen Projektentwicklern Geld zur Verfügung. Warum investieren Sie nicht direkt in Immobilien?

Bestandsimmobilien sind ein sehr langfristiges Investment. In der Regel habe ich da auch höhere Kapitalbindungen. Zudem muss ich mich dauerhaft um die Immobilie kümmern. Eine Bestandsimmobilie kostet daher Zeit, Geld und Nerven.

Und warum nicht alternativ in die Projektentwicklung an sich investieren, statt ihr Kapital zur Verfügung zu stellen?

Ganz pragmatisch: weil wir von zwei Seiten die Nachfrage verspüren. Mezzaninekapital ist aus einer Projektfinanzierung nicht mehr wegzudenken. Banken können wegen der Regularien die Wohnbauvorhaben gar nicht mehr voll finanzieren, auch wenn sie es wollten. Die dadurch vorhandene Finanzierungslücke müssen die Projektentwickler schließen. Das ist die eine Seite der Nachfrage.

Auf der anderen Seite suchen viele Privatinvestoren nach zinsstabilen Investmentmöglichkeiten rund um die Immobilie ohne allzu lange Laufzeiten. Es gibt sicher Kunden, für die eine direkte Projektentwicklung passender ist. Genauso gibt es aber auch gute Gründe für ein anleiheartiges Immobilieninvestment als Fremdkapitalgeber. Es ist vergleichbar mit einer risikoorientierten Frage, ob ein Anleger lieber Aktionär oder lieber Anleihegläubiger sein möchte.

Wie sehen die Laufzeiten und Produkte konkret aus?

Unser klarer Bestseller ist der ProReal Europa 9. Er ist eine sonstige Vermögensanlage im Rahmen einer nachrangigen Namensschuldverschreibung und verfolgt somit ein anleiheähnliches Konzept. Die geplante Laufzeit beträgt drei Jahre bei einem Regelzins von 6% pro Jahr. Das sind die Kerndaten, die unsere Kunden kennen und schätzen. Der ProReal Europa 9 hatte ein Planvolumen von 50 Mio. Euro mit einer Erhöhungsoption auf bis zu 100 Mio. Euro. Nach gerade einmal vier Monaten stehen wir bereits bei 90 Mio. Euro. Ein guter Teil davon kam von zufriedenen Kunden des im Dezember planmäßig aufgelösten Vorgängers ProReal Deutschland 5. Der Platzierungsverlauf zeigt, wie groß das Interesse der Kunden an dieser Kurzläufer-Serie ist.

Zusätzlich haben wir mit dem ProReal Secur 1 derzeit ein sehr ähnliches Konzept in Form einer festverzinslichen Inhaberschuldverschreibung im Vertrieb. Die depotfähige Anleihe hat eine Planlaufzeit bis zum 31.12.2024 und einen Zins-Kupon von 5,75% p. a.

Solange die Preise steigen, sind die Projektentwicklungen und damit auch ihre Finanzierungen relativ sicher. Wie stabil sehen Sie den deutschen Immobilienmarkt nach der Preisrallye der letzten Jahre?

Die Fundamentaldaten sprechen nicht für eine größere Korrektur oder gar einen Crash. Gerade im Falle von Korrekturen wäre zudem unser fremdkapitalähnlicher Ansatz von Vorteil. Sinken etwa die Verkaufspreise, würde zunächst der Gewinn der Projektentwickler sinken. In der Regel sind diese zudem noch mit eigenem Kapital beteiligt. Auch das ist ein Puffer, der im Falle eines Preisrückgangs zuerst aufgebraucht würde. Zudem streuen wir über unterschiedliche Länder und Regionen, sodass auch regionale Preisrückgänge nicht komplett durchschlagen würden. Mit all diesen Punkten könnten wir Korrekturen voraussichtlich gut abfedern. Dass eine jährliche Rendite von 6% auf drei bis fünf Jahre nicht komplett risikolos sein kann, sollte aber natürlich auch jedem Anleger bewusst sein.

Sind Zinsen von bis zu 6,0% in dem Umfeld nicht ohnehin zu hoch?

Das werden wir häufig gefragt. Die Durchschnittszinsen für Mezzaninekapital liegen laut dem aktuellen FAP Mezzanine Report nach wie vor zwischen 8 und 14%. Spezielle Kreditfonds für institutionelle Investoren planen in der Regel Vermögensmehrungen von 6 bis 8%. Von daher sind 6% für Investoren in diesem Markt durchaus realistisch. Man darf nicht den Fehler machen, Mezzaninekapital für Wohnbauentwicklungen mit den Baufinanzierungszinsen für das Eigenheim zu vergleichen. Projektfinanzierung funktioniert ganz anders. Und entsprechend anders fallen auch die Zinsen aus.

Die One Group selbst ist seit 2020 Teil des Projektentwicklers Soravia. Welche Rolle spielt das für Sie?

Das ist für uns unglaublich wichtig. Wir sind das konzernintegrierte Investmenthaus, das Finanzierungen bereitstellt. Die Soravia hat dagegen die Entwicklerexpertise sowie die riesige Projekt-Pipeline und benötigt für die Realisierung dieser Vorhaben alternative Finanzierungsmittel. Die rund 3,5 Mrd. Euro große Soravia-Pipeline sorgt also dafür, dass wir immer genug Möglichkeiten haben, die ProReal-Gelder zu investieren. Sie ist das Lebenselixier der One Group.

Die Pipeline würde vermutlich auch bei einem möglichen Blindpoolverbot helfen. Sehen Sie diesem entsprechend gelassen entgegen?

Nein. Ich bin ein großer Freund des Anlegerschutzes. Als One Group haben wir einige freiwillige Maßnahmen getroffen, insbesondere die Einschaltung einer externen verwahrstellenähnlichen Mittelverwendungskontrolle. Ein pauschales Blindpoolverbot halte ich aber für schwierig. Es wäre zielführend, wenn für Vermögensanlagen analoge Regeln zum KAGB gelten. Hier sind externe Verwahrstellen verpflichtend und Blindpools möglich. Wir können kein voll regulierter AIF sein, da das KAGB unseren Investitionsansatz als alternativer Finanzierer schlichtweg nicht vorsieht. Institutionellen Investoren wird diese Chance allerdings über Spezialfonds eröffnet. Hier sollte der Gesetzgeber die Verbote für Privatanleger überdenken.

Müssen aber nicht gerade Privatanleger geschützt werden?

Mit einer Verwahrstelle – unabhängig ob AIF oder Vermögensanlage – wären Fälle wie P&R nicht mehr möglich. Ein Blindpoolverbot würde in der Praxis zu mehr nicht risikodiversifizierten Single-Asset-Produkten führen. Das wäre nicht im Sinne des Verbraucherschutzes. Anlegern die Möglichkeit zu nehmen, in gut strukturierte und diversifizierte Produkte zu investieren, wäre der falsche Weg. Ich finde es schade, dass ein Privatanleger nicht das machen darf, was ein professioneller Anleger seit Jahren erfolgreich umsetzt – vor allem, wenn man zugleich problemlos in Bitcoin oder Finanzderivate investieren darf. Das ist eine nicht nachvollziehbare Ungleichbehandlung, vor allem wenn die Kunden zuvor von einem professionellen und ebenfalls regulierten Finanzberater aufgeklärt werden.

Warum machen Sie nicht Crowdfunding statt einer regulierten Vermögensanlage?

Crowdinvesting ist für uns nie ein Thema gewesen. Erstens sind hierbei die Volumina begrenzt. Das passt nicht zu den großen Bauvorhaben der Soravia. Zweitens sind wir selbst ein Finanzintermediär und arbeiten mit einem etablierten B2B-Netzwerk. Dieses Netzwerk aus über 1.000 erfahrenen Finanzexperten ist uns wichtig. Wir möchten zudem die passende Zielgruppe für unsere Investments finden. Bei Crowdinvesting hätte ich die Sorge, dass nicht immer der richtige Anleger unsere Investments zeichnet. Wir suchen erfahrene Kunden, die über ein gewisses Vermögen verfügen und nach einer passenden Beimischung suchen. Die finden wir viel zielgerichteter über Berater oder Vermögensverwalter. Diesen Vertriebsarm mit seinen Mandanten möchten wir auch künftig mit verlässlichen Produkten versorgen.

Und an dem wollen Sie festhalten?

Wir haben im letzten halben Jahr über 120 Mio. Euro genau darüber eingeworben. Es wäre fahrlässig, diesen erfolgreichen Weg zu verlassen. Wir wollen den Privatanlegern weiterhin die Möglichkeit geben, mit unseren Produkten in die Finanzierung dringend benötigter Wohnbauvorhaben zu investieren. Wir haben mittlerweile etwa 70% Wiederholungstäter und gewinnen jedes Jahr 25% neue Vermittler hinzu. Das wollen und werden wir fortsetzen. Mal sehen, in welchen Rahmenbedingungen uns das erlaubt sein wird.

Dieses Interview lesen Sie auch in AssCompact 05/2021, Seite 74 f., und in unserem ePaper.