Wie dürfen Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden?

Kleinvieh macht auch Mist, sagt der Volksmund. Aber ob 16,35 Euro einen jahrelangen Rechtsstreit wert sind, darf wohl bezweifelt werden. Nichtsdestotrotz musste sich das Landgericht (LG) München I mit einem Streit über diesen Betrag auseinandersetzen. Vermieter, die sich derartigen Ärger ersparen wollen, sollten ihre Betriebskostenabrechnung präzise aufschlüsseln, wie dem Urteil des Gerichts zu entnehmen ist.

Nachzahlung enthält Posten für Rauchmelderwartung

Gestritten hatten eine Mieterin und ihr Vermieter über die Betriebskostennachzahlung für das Wirtschaftsjahr 2018. In der Nachzahlung in Höhe von 300 Euro waren auch 16,35 Euro für Rauchwarnmelder enthalten. Im 2001 geschlossenen Mietvertrag findet sich jedoch keine Position mit dieser Bezeichnung in der Auflistung der einzelnen Betriebskostenarten. Die Mieterin vertrat deshalb die Auffassung, dass die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder mangels vertraglicher Vereinbarung nicht auf sie umgelegt werden könnten.

Vereinbarung notwendig

Das LG München I gab der Mieterin im konkreten Fall recht, fügte jedoch ein großes „Aber“ an. Grundsätzlich könnten Betriebskosten tatsächlich nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn das zuvor im Einzelnen vereinbart wurde. Des Weiteren sei es auch unabdingbar, dass dem Mieter gegenüber deutlich gemacht werde, welche Betriebskosten da auf ihn übergewälzt werden. Deshalb müssten auch „sonstige Betriebskosten“ im Einzelnen benannt werden.

Mietvertrag enthält Öffnungsklausel

Im konkreten Fall aber handelte es sich um eine gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahme. Außerdem enthielt der Mietvertrag unter § 3 Ziffer 7 eine Öffnungsklausel:

„Werden öffentliche Grundstückabgaben neu eingeführt oder entstehen umlagefähige Betriebskosten nach der Berechnungsverordnung neu, so können diese Kosten vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.“

Ausdrückliche Erklärung dennoch notwendig

Die Betriebskosten für die Rauchmelderwartung könnten unter diesen Umständen also auch ohne Vereinbarung und ohne Nennung in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieterin umgelegt werden. Die Umlagefähigkeit der Wartungskosten scheitere dennoch, entschied das LG München I in seinem Urteil – und zwar an der fehlenden entsprechenden Erklärung des Vermieters. Die Umlage der Wartungskosten hätte dementsprechend vor Geltendmachung einer ausdrücklichen Erklärung vonseiten des Vermieters bedurft. (tku)

LG München I, Urteil vom 15.04.2021 – 31 S 6492/20