Das Amtsgericht (AG) Hanau hat kürzlich entschieden, dass ein Vermieter den im Mietvertrag festgelegten Umlageschlüssel für Betriebskosten grundsätzlich nicht ändern darf. Eine Anpassung ist nur ausnahmsweise zulässig, wenn hierfür ein triftiger Grund vorliegt.
Zum Fall: Die Vermieterin verklagte den Mieter auf die Zahlung ausstehender Mieten sowie auf Nachforderungen aus mehreren Betriebskostenabrechnungen. Der Mieter wehrte sich jedoch mit dem Hinweis, dass die Abrechnungen in einigen Punkten geänderte Verteilungsschlüssel enthielten, wodurch er höhere Kosten tragen sollte. Er rechnete daraufhin die sich nach dem ursprünglichen Verteilungsschlüssel ergebenden Guthaben sowie die Anwaltskosten für seine Beanstandungen gegen die Mietzahlungen und die geforderten Nachzahlungen auf.
Bindung an den einmal gewählten Verteilungsschlüssel
Das Gericht wies die Klage des Vermieters größtenteils ab. Der Mieter habe zu Recht beanstandet, dass die Vermieterin bei mehreren Kostenpositionen – nicht mehr wie zuvor der alte Eigentümer – nach der Anzahl der Personen abrechnete, sondern nach der Wohnfläche.
Zwar durfte der frühere Eigentümer damals den Verteilungsschlüssel frei wählen. Mit der Entscheidung für die Abrechnung nach Personen war dieser Schlüssel aber verbindlich und ist es auch heute noch. Eine Änderung ist grundsätzlich nur möglich, wenn beide Vertragsparteien zustimmen.
Ausnahmefälle für eine Änderung
In besonderen Fällen darf der Vermieter einen anderen, angemessenen Verteilungsschlüssel wählen, wenn die weitere Anwendung des bisherigen für ihn unzumutbar ist. Die Vermieterin argumentierte, dass die Ermittlung der tatsächlichen Personenzahl im Haus schwierig und ungenau sei. Das Gericht ließ diese Begründung jedoch nicht gelten, weil die Vermieterin denselben Schlüssel bei einer anderen Kostenposition ohne Probleme angewendet hatte und dies ohne nachvollziehbare Erklärung, warum es dort funktionierte und hier nicht.
Folgen für die Abrechnung
Da die Vermieterin unzulässig einen anderen Verteilungsschlüssel angewendet hatte, ergaben sich für den Mieter nach Abzug der überhöhten Kosten teilweise Guthaben. Diese durfte er mit den noch offenen Forderungen der Vermieterin verrechnen. Zudem sah das Gericht in den fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen eine Verletzung der vertraglichen Pflichten. Deshalb durfte der Mieter auch die Kosten für die anwaltliche Prüfung gegenrechnen.
AG Hanau, Urteil vom 15.08.2025 – Az: 32 C 16/25
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