Hat der Immobilienboom in Deutschland seinen Zenit überschritten?

Die Deutsche Bundesbank hat sich in ihrem aktuellen Monatsbericht auch zur Lage am deutschen Immobilienmarkt geäußert. Demnach könnte der Immobilienboom in Deutschland seinen Zenit überschritten haben. Zwar hat sich der breite Preisauftrieb für Wohnimmobilien laut der Bundesbank auch im vergangenen Jahr fortgesetzt – aber in abgeschwächter Form.

Entspannung auf der Nachfrageseite

Die Bundesbank begründet die schwächere Dynamik damit, dass die Ausweitung des Wohnraumangebots nicht an Tempo verloren habe, sich die Lage aufseiten der Wohnungsnachfrage entspannt habe. Letzteres liege an den im Vergleich zu den Vorjahren „etwas weniger vorteilhaften Einkommensaussichten“ und der „nachlassenden Zuwanderung“. Dem standen zwar die weiterhin günstigen Finanzierungskonditionen entgegen. Diese wurden der Bundesbank zufolge aber dadurch kompensiert, dass die Preise für Wohnimmobilien nach wie vor stärker gestiegen sind als die verfügbaren Haushaltseinkommen.

Insgesamt keine große Blasengefahr

Das zusätzliche Wohnraumangebot dürfte 2019 auf dem Vorjahresniveau von knapp 290.000 Einheiten geblieben sein, die Zahl der Baugenehmigungen bei 350.000. „Insgesamt deuten diese Angaben darauf hin, dass sich das Wohnraumangebot deutlich der erhöhten Nachfrage angenähert hat“, so die Bundesbank in ihrem Bericht. Hinsichtlich der Gefahr einer Immobilienblase beruhigt sie zugleich. Gesamtwirtschaftlich standen demnach die Preise für Wohnimmobilien weiterhin im Großen und Ganzen im Einklang mit den angebots- und nachfrageseitigen Bestimmungsfaktoren.

„Markante Preisübertreibungen“ in den Städten

In den Städten lägen die Preise für Wohnimmobilien allerdings nach wie vor deutlich über dem Niveau, das die längerfristigen wirtschaftlichen und soziodemografischen Faktoren rechtfertigen würden. Hier gebe es teils „markante Preisübertreibungen“. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete habe 2019 um rund 25% über dem langfristigen Mittelwert seit der Wiedervereinigung gelegen, in den sieben besonders begehrten Großstädten sogar um mehr als 30%.

Mieten steigen schwächer als im Vorjahr

Die Preisdynamik habe sich allerdings gerade in den Städten spürbar verringert, schreibt die Bundesbank. In den 127 von Bulwiengesa untersuchten Städten seien die Preise im vergangenen Jahr um 6%. Das waren 2,75 Prozentpunkte weniger als im Mittel der drei vorherigen Jahre. In den Top-7-Städten hat sich der Preisanstieg von 9 auf 6,5% verringert. Vor allem die bei Eigentumswohnungen hat die Preisdynamik dort nachgelassen. Diese habe auch Folgen für die Mieten gehabt. Nach Bulwiengesa-Berechnungen sind die Neuvertragsmieten in den Städten im vergangenen Jahr um 2,75% gestiegen, in den sieben wichtigsten Großstädten sogar nur um 2,5% – und damit „wesentlich moderater“ in den Vorjahren. „Damit erhöhten sich die Mieten in den Städten mit der niedrigsten Rate seit dem Jahr 2010“, schreibt die Bundesbank. Die Mieten insgesamt lagen in Deutschland im Januar 2020 laut Statistischem Bundesamt um 1,4% über dem Vorjahreswert. (mh)