In den letzten Jahren konnte das Gefühl aufkommen, für Immobilienanleger kämen nur noch Objekte in Deutschland infrage – Investoren aus dem In- und Ausland stürzten sich so auf Wohn- und Büroimmobilien in München, Hamburg, Frankfurt und Berlin, dass den Einheimischen angst und bange wurde, und das dürfte nach Ansicht von Marktteilnehmern auch so bleiben. „In den Gesprächen auf der diesjährigen Expo Real hat sich gezeigt: Die Nachfrage nach indirekten Sachwertanlagen, insbesondere indirekten Immobilienanlagen, wird weiterhin anhalten oder sogar noch zunehmen. Sowohl die Zinsentwicklung als auch das regulatorische Umfeld tragen ihren Teil dazu bei“, hat Andreas Ahlmann, Geschäftsführer der Hannover Leasing GmbH & Co. KG, beobachtet.
US-Immobilienfonds als Alternative
Ins außereuropäische Ausland traut sich kaum noch jemand, insbesondere nicht aufseiten der Privatinvestoren. Doch das soll anders werden – nach der herausfordernden Platzierungspause für die Umsetzung der aufwendigen Regulierung gemäß dem KAGB stehen aktuell die ersten Auslandsimmobilienfonds am Start. Viele USA-Fans haben schon sehnlichst darauf gewartet, denn die Rückflüsse aus den Amerikafonds früherer Tage rufen nach Wiederanlage. Doch etwas ist anders als im letzten USA-Boom der Jahre 2007 und 2008: Hatte damals noch jeder Initiator, der auf sich zählte, einen US-Immobilienfonds im Angebot, notfalls in Form eines Feeder-Vehikels für einen amerikanischen Dachfonds, so sind heute die Profis unter sich.
Für Jamestown ist es der 29. Fonds mit der bewährten Buy-and-hold-Strategie. Erworben werden sollen bis Anfang 2016 mehrere vermietete Gewerbeimmobilien aus den Segmenten Büro und Einzelhandel. Räumlich will sich Jamestown auf die Metropolregionen an den Küsten der USA konzentrieren und plant ein Eigenkapitalvolumen von 75 bis 750 Mio. US-Dollar, die Mindestzeichnungssumme beträgt 30.000 US-Dollar. Mit den Vorgängerfonds 27 und 28, die nach demselben Muster aufgelegt waren, konnte der Branchenprimus mit deutschem Sitz in Köln trotz Wirtschaftskrise und Amerika-Pessimismus 418 bzw. 384 Mio. US-Dollar platzieren. Daran zeigt sich, wie hoch erfahrene Anleger – Jamestown verweist auf einen hohen Anteil von „Wiederholungstätern“ – Kompetenz und Erfahrung des Emissionshauses einschätzen.
Jamestown-Frontmann Christoph Kahl und seine Kollegen mit langjähriger USA-Erfahrung weisen unermüdlich darauf hin, dass eine einseitig negative Sicht auf die größte Volkswirtschaft der Erde ein unzutreffendes Bild vermittelt: Denn unabhängig von der jeweils aktuellen wirtschaftlichen Situation verfügen die USA mit einem jährlichen Bevölkerungswachstum von um die 3% über das Potenzial für eine verlässlich steigende Nachfrage nach Immobilien. Dies umso mehr, als sich die seit Langem erwartete Zinserhöhung durch die Fed in nächster Zukunft nicht abzeichnet, so Volker Arndt von der US-Treuhand. „Für den US-Immobilienmarkt könnte dies weiter steigende Kaufpreise bedeuten. Die Mietentwicklung bei Büro-, Einzelhandels- und Wohnobjekten verläuft sehr moderat aufwärts, sodass keinerlei Anzeichen einer ‚Überhitzung‘ vorhanden sind“, urteilt Arndt.
Wichtig: prosperierendes Umfeld mit positiver Perspektive
Wichtig ist laut Robert List von der Münchner BVT, die vor allem auf das Marktsegment Wohnen setzt, in erster Linie ein stabiles prosperierendes Umfeld mit positiver Perspektive und guter Anbindung. Die Binsenweisheit von den drei entscheidenden Kriterien für die Qualität einer Immobilie, nämlich Lage, Lage und Lage, gilt also auch jenseits des großen Teichs und muss allerdings entsprechend den dortigen Vorlieben interpretiert werden.
Erfreulich: Seit der Finanzkrise erfährt die US-amerikanische Wirtschaft eine nachhaltige Erholung. „Der Aufschwung geht nun bald in sein sechstes Jahr. Damit wird sich die seit zwei Jahren zu verzeichnende Verbesserung auf dem Immobilienmarkt weiter fortsetzen. Da mit einer Zinsanhebung durch die US-Notenbank Fed nach wie vor nicht zu rechnen ist, sollte die expansive Geldpolitik die Investitionstätigkeit der Unternehmen und die Immobiliennachfrage stimulieren“, bilanziert Dirk Hasselbring, Geschäftsführer von Hamburg Trust, der für seinen Fonds „Finest Selections 3“ gerade eine REIT-Beteiligung an einer Büroimmobilie in San Francisco erworben hat. Besonderen Wert legt er auf die Qualität des Partners vor Ort: „Unabdingbar ist ein exzellenter Track Record hinsichtlich der Wertsteigerungen in den Objekten“, betont er und ist sich darin mit Volker Arndt von US-Treuhand einig, der unverbrüchlich am bewährten Partnerkonzept seines Unternehmens festhält: Investiert wird grundsätzlich in Form eines Joint Ventures mit bonitätsstarken und erfahrenen Partnern aus den USA, die sich mit mindestens 20% an den gemeinsamen Projektentwicklungen beteiligen sollen und den Anlegern begrenzte Vorrechte hinsichtlich Ausschüttungen und Sicherheit der Kapitalrückführung einräumen.
AIFs auf dem Vormarsch
Gleich zwei Fonds nach diesem Muster wollen die Hessen noch in diesem Jahr auf den Markt bringen: Der Spezial-AIF UST XXII Private Select für semiprofessionelle Anleger mit Zeichnungssummen ab 300.000 US-Dollar investiert in den Neubau einer Wohnanlage mit 374 Einheiten in Las Colinas, einem Stadtteil von Irving im Großraum Dallas. Partner bei diesem Projekt ist die Lennar Corporation, mit der UST bereits mehrere Immobilienentwicklungen erfolgreich durchgeführt hat. Die Gesamtinvestition von rund 53,3 Mio. US-Dollar soll zu rund einem Drittel von deutschen Anlegern finanziert werden.
Auch Privatanleger sollen bei UST nicht zu kurz kommen: Möglichst noch in diesem Jahr soll via FEREAL der erste regulierte Fonds in den Vertrieb gehen, der UST XXIII Prime Select heißen wird. Geplant sind Investitionen überwiegend in Bestandsobjekte aus den Bereichen Büro, Einzelhandel und Wohnen. Wie von Lothar Estein, dem Spiritus Rector von UST, gewohnt, werden die Anleger sowohl bei den laufenden Ausschüttungen als auch bei der Kapitalrückzahlung vor den US-amerikanischen Partnern und dem Fondsmanagement bevorrechtigt behandelt.
Ebenfalls wieder auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt aktiv wurde unlängst die Münchner WealthCap. In Mountain View im kalifornischen Silicon Valley hat sie sich eine Büroimmobilie für 65 Mio. US-Dollar gesichert, die Anfang 2015 in einen Publikumsfonds eingebracht werden soll. Bereits ihre Vorgängerin Blue Capital hatte sich mehrfach erfolgreich in den USA engagiert und Geschäftsführerin Gabriele Volz knüpft überzeugt an diese Historie an: „Wir freuen uns sehr, mit einer Top-Akquisition wieder aktiv in den US-Immobilienmarkt einzutreten. Das Silicon Valley ist der ‚Place to be‘ in der IT-Industrie.“
Anlegersicherheit durch Erfahrung
Ganz offensichtlich hatte die Finanzkrise für die Sachwertbranche positive Auswirkungen: Die Schuster sind zu ihren Leisten zurückgekehrt, sodass Anleger heute zwar nur noch aus einigen wenigen Angeboten auswählen können, die allerdings von erfahrenen Anbietern stammen. Die eingefleischten USA-Fans unter den Initiatoren kennen den Markt seit Jahrzehnten mit allen Höhen und Tiefen, haben ihre Hausaufgaben seit Jahren gemacht und gedenken das auch in Zukunft weiter zu tun. Diese Erfahrung bietet Anlegern Sicherheit nicht nur auf dem Papier.
- Anmelden, um Kommentare verfassen zu können
