Eine vom Mieter auf eigene Kosten in die Mietwohnung eingebaute Küche muss bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt bleiben. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter erlaubt hat, die bereits in der Wohnung vorhandene Küche zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen.
Im konkreten Fall ersetzten Mieter wenige Wochen nach dem Einzug in eine Mietwohnung im Jahr 2004 die vorhandene Küche durch eine selbst eingebaute. Die Kosten dafür übernahmen sie selbst. Der Vermieter hatte dem Umbau zugestimmt.
Vermieter will Mieterhöhung mit moderner Küche rechtfertigen
Im Jahr 2015 baten die Vermieter unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel um Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um knapp 100 Euro. Sie argumentierten, die Mieterhöhung sei auch deshalb gerechtfertigt, weil die Wohnung über eine moderne Küche verfüge, die bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei. Die Mieter wollten der Erhöhung nicht zustimmen, weshalb die Vermieter vor Gericht zogen.
Mieterhöhung: Ausschlaggebend ist der objektive Wohnwert
Auf die Revision hin, hob der BGH das erstinstanzliche Urteil auf. Er ist der Ansicht, dass die auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche nicht als vermieterseitige Ausstattung bei der Ermittlung der Vergleichsmiete zu berücksichtigen ist. Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete komme es nur auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter zur Verfügung gestellten Wohnung an. Vereinbarungen, durch die der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt werden, haben für die Mieterhöhung keine rechtliche Bedeutung. Andernfalls hätte der Vermieter die Gelegenheit, den bei Mieterhöhungen notwendigen Vergleich zu seinen Gunsten zu verändern oder zu verfälschen und so Mieterhöhungen zu erreichen, die über das in § 558 BGB geregelte Ziel hinausgehen.
Keine Kostenerstattung: Mieterhöhung ist rechtwidrig
Deshalb muss eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt bleiben. Anders wäre es, würde der Vermieter die Kosten für die Einrichtung erstatten. Durch den Einbau der Küche durch den Mieter entfiel außerdem die Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht der Vermieter im Hinblick auf diese Einrichtung. Somit ist die Wohnung nicht mehr seitens des Vermieters mit einer Einbauküche ausgestattet und kann nicht bei der Ermittlung des Wohnwerts berücksichtigt werden. (tos)
BGH, Urteil vom 18.10.2018, Az.: VIII ZR 52/18
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