Die Kündigung eines Mieters durch den Vermieter ist ein mitunter heikles Unterfangen. Hat doch der Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgeschrieben, dass der Vermieter nur dann kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dazu zählen etwa schuldhafte Pflichtverletzungen aufseiten des Mieters oder ein Eigenbedarf an der Wohnung durch den Vermieter.
In besonderen Fällen aber hat der Gesetzgeber davon Erleichterungen für den Vermieter vorgesehen. Und zwar zum Beispiel im Falle des § 573a BGB, wenn eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen aufweist. Dann kann der Vermieter auch ohne berechtigtes Interesse im Sinne des Gesetzes – ergo ohne Angaben von Gründen – eine Kündigung aussprechen. Aber selbst dann gelten gewisse rechtliche Grenzen, wie ein aktuelles Urteil des Landgerichts Hanau (LG) zeigt.
Was war geschehen?
Im vorgelegten Einzelfall bestand zwischen der hauptsächlich im Ausland lebenden Vermieterin und den Mietern ein Mietvertrag über eine Wohnung in einem Haus mit nur zwei Wohneinheiten. Die Vermieterin selbst nutzte die andere Wohnung nur wochenweise im Jahr. Auf Grundlage des § 573a BGB hat die Vermieterin eine Kündigung an die Mieter ausgesprochen. Doch die Mieter hielten die Kündigung für unwirksam. Ihr Argument: Die Vermieterin bewohne die andere Wohnung nicht im Sinne der Vorschrift, nämlich als ihren Lebensmittelpunkt.
So lautete des Urteil
Bereits das zuständige Amtsgericht ist der Auffassung der Mieter gefolgt und hat die Räumungsklage abgewiesen. Und auch das LG hat die Berufung der Vermieterin nun zurückgewiesen. Für die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB reiche es nicht aus, so die Richter, dass der Vermieter die zweite Wohnung in dem Haus lediglich zusätzlich nutze, selbst wenn das vereinzelt, wie für das Jahr 2021 behauptet, insgesamt 40 Wochen seien.
Vielmehr müsse der Vermieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt haben. Eine enge Auslegung der Vorschrift sei insbesondere deshalb geboten, argumentierte das LG weiter, weil diese es sonst ermögliche, den Mietvertrag mit dem ansonsten von dem Gesetz erheblich geschützten Wohnraummieter zu beenden, ohne dass der Mieter eine Pflichtverletzung begangen oder der Vermieter sonst ein besonderes Interesse hieran habe. Die Entscheidung ist rechtskräftig. (as)
LG Hanau, Urteil vom 15.11.2023 – Az. 2 S 107/22, 32 C 228/21
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