Immobilienfinanzierung: Regionale Förderungen nicht vergessen

Ein Beitrag von Tomas Peeters, Vorstandsvorsitzender der Baufi24 Baufinanzierung AG und CEO der Bilthouse-Gruppe

Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist ein teures Unterfangen. In der Regel lässt sich der Erwerb einer Immobilie dann auch nicht ausschließlich aus eigenen Mitteln stemmen. Aber selbst wenn dies – beispielsweise aufgrund einer größeren Erbschaft – theoretisch möglich sein sollte, ist es meist wirtschaftlich sinnvoller, den Großteil des Kaufpreises über Hypothekendarlehen zu finanzieren, statt ausschließlich auf Eigenkapital zurückzugreifen. Dies gilt vor allem dann, wenn staatliche Kreditförderprogramme in Anspruch genommen werden können. Ihre Attraktivität hat sich durch den drastischen Zinsanstieg in den zurückliegenden eineinhalb Jahren deutlich erhöht.

KfW als erste Anlaufstelle

Der erste Blick wird in diesem Zusammenhang in der Regel auf das Angebot der KfW fallen. Erst Mitte Oktober wurden hier die Antragsbedingungen für das im Juni gestartete Programm „Wohneigentum für Familien“ deutlich gelockert. Gefördert werden selbst genutzte Neubauten sowie der Ersterwerb eines neu gebauten Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung, wenn diese mindestens die Effizienzhaus-Stufe 40 erreichen. Lag die Grenze beim zu versteuernden Einkommen, bis zu der die extrem günstigen Hypothekenkredite (Effektivzins ab 0,01%) bei diesem Programm in Anspruch genommen werden konnten, für Familien mit einem Kind zunächst bei 60.000 Euro, ist sie inzwischen um 50% auf 90.000 Euro angehoben worden. Für jedes zusätzliche Kind unter 18 Jahren kommen weitere 10.000 Euro hinzu. Das besagte „KfW-Programm 300“ ist damit nun einem deutlich größeren Kreis von Antragstellern zugänglich. Nach wie vor besteht aber eine gewisse Diskrepanz zwischen den hohen Kosten eines energetisch top-modernen Neubaus auf der einen und den festgelegten Einkommenshöchstgrenzen auf der anderen Seite. Gerade in Metropolregionen wird sich beides zusammen nicht immer unter einen Hut bringen lassen. Alternativen sind gefragt.

Antragsberechtigt bei höherem Einkommen

Berücksichtigt wird dieser Aspekt zum Beispiel beim „IFB-Eigenheimdarlehen“ der Hamburgischen Investitions- und Förderbank. Beim Kreditförderprogramm der Hansestadt fallen die Einkommensgrenzen für Antragsberechtigte deutlich großzügiger aus. Zudem ist der geförderte Kredit von maximal 150.000 Euro auch von Singles oder Paaren ohne Kind nutzbar. Für einen Zweipersonenhaushalt liegt die Grenze bei einem zu versteuernden Einkommen von 100.000 Euro, für jedes Kind kommen weitere 20.000 Euro hinzu. Das Bankdarlehen wird für 15 Jahre zu 2% angeboten. Die zu zahlenden Zinsen liegen damit bei weniger als der Hälfte der aktuellen Marktkonditionen. Zudem erfolgt die Grundschuldeintragung im Grundbuch nachrangig, wodurch sich die Zinsbelastung für den restlichen Teil der Fremdfinanzierung ebenfalls etwas reduziert.

Vergünstigte Hypothekenkredite auch für Bestandsimmobilien

Während sich die genannten Kreditförderprogramme der KfW und der IFB nur für selbst genutzte Neubauten nutzen lassen, bieten verschiedene Bundesländer eine Kreditsubventionierung auch beim Kauf von Bestandsimmobilien an. Die entsprechenden Kredite können somit auch zur Finanzierung älterer Immobilien eingesetzt werden, deren Preise in den zurückliegenden eineinhalb Jahren stark gefallen sind. In manchen Fällen können die monatlichen Belastungen beim Erwerb einer älteren Immobilie damit fast wieder auf das Niveau von vor dem Ukraine-Krieg reduziert werden.

Nennen lassen sich in diesem Zusammenhang etwa das „Hessen-Darlehen“, das „Z15-Darlehen“ Baden-Württembergs (für 2023 bereits ausgeschöpft), das „Bayern-Darlehen“ oder das „IB-Förderdarlehen“ Sachsen-Anhalts. Die Konditionen fallen dabei in der Regel sehr günstig aus. Beispielsweise werden über das Hessen-Darlehen Kredite zwischen 30.000 und 200.000 Euro zur erstmaligen Wohneigentumsbildung zu einem Zinssatz von nominal 0,6% (20 Jahre Zinsfestschreibungsdauer) gefördert. Ein Wermutstropfen sind allerdings die Einkommensvorgaben, die bei einem Zweipersonenhaushalt unter 70.000 Euro brutto liegen (Zuschlag pro Kind ca. 14.500 Euro). Eine ähnliche Situation ergibt sich auch beim Förderdarlehen der Investitionsbank Sachsen-Anhalt von bis zu 100.000 Euro. Bei maximal 30 Jahren Laufzeit werden hier bei zehnjähriger Bindung Zinsen von 0,9% fällig, bei 20-jähriger Zinsfestschreibung sind es 1,7%. Die Einkommensgrenzen für eine Bewilligung fallen allerdings noch deutlich niedriger als in Hessen aus.

Wiederum etwas großzügiger gestalten sind die Einkommensgrenzen beim Bayern-Darlehen. Für Kredite mit zehnjähriger Bindung sind aktuell 0,75% zu zahlen, bei 30-jähriger Bindung ist der Satz in Verbindung mit einer Volltilgung etwa doppelt so hoch (1,55%). Grundsätzlich liegen die Konditionen für bis zu einem Drittel der gesamten Erwerbskosten drei Prozentpunkte unter dem marktüblichen Satz.

Direkte Zuschüsse nur in Ausnahmefällen

Der Freistaat Bayern gehört auch zu den wenigen Bundesländern, die im Rahmen der Eigenwohnraumförderung noch direkte Zuschüsse zur Immobilienfinanzierung leisten – und das in durchaus bemerkenswertem Umfang. So können Antragsberechtigte nach individueller Prüfung einen die Darlehensförderung ergänzenden Zuschuss in Höhe von 10% der förderfähigen Kosten bis maximal 50.000 Euro erhalten. Bei Familien kommen 7.500 Euro pro Kind hinzu. Da lässt es sich sicherlich auch verkraften, dass der Förderempfänger den Eigenwohnraum für die Dauer von mindestens 15 Jahren selbst nutzen muss. Bremen fördert Familien bei der Bildung selbst genutzten Wohneigentums unter bestimmten Voraussetzungen immerhin noch mit einem Zuschuss von 15.000 Euro.

Nicht ohne fundierte Beratung

Auch wenn es Verbesserungsmöglichkeiten und vielfältige Forderungen an die Politik gibt, ist die regionale Wohneigentumsförderung hierzulande zu attraktiv, um sie bei der Finanzierung selbst- genutzter Wohnimmobilien außen vor zu lassen. Problematisch ist in jedem Fall der Wust an unterschiedlichen Regelungen hinsichtlich der Fördermaßnahmen und insbesondere der Antragsberechtigten in den verschiedenen Bundesländern. Ohne eine fundierte Finanzierungsberatung und umfangreiche Unterstützung bei der Antragstellung besteht deshalb die Gefahr, staatliche Unterstützung zu verschenken. Die Finanzierungsvermittler von Baufi24 sind hierauf eingestellt.

Bliebe abschließend noch der Hinweis darauf, dass es auch für Kapitalanleger verschiedene regionale Wohnraumfinanzierungsprogramme gibt. Aber das ist ein anderes Thema.