Frau Mann, der Fokus von PROJECT liegt traditionell auf Metropolen im deutschsprachigen Raum. Warum werden Immobilien in deutschen Metropolregionen auch 2017 bei Immobilienkäufern gefragt bleiben?
Juliane Mann (Vorstand Vertrieb und Marketing der PROJECT Immobilien Wohnen AG): Die Europäische Zentralbank setzt ihre Niedrigzinspolitik unbeirrt vom Zinsschritt der US-Notenbank Fed fort. Während Geldwerte nach wie vor unter Minimalzinsen zu leiden haben, bleiben Sachwertanlagen beliebt, allen voran die deutsche Wohnimmobilie. Besonders in den Ballungszentren liegt die Nachfrage nach wie vor deutlich über dem Angebot, was die Kaufpreise treibt. Zudem bieten die Großstädte breitgefächerte kulturelle Vielfalt, gute Arbeitsplatzmöglichkeiten und eine attraktive Infrastruktur. Durch den Nachfrageüberhang werden auch die Mieten weiter steigen, während die Zinsen für Baukredite in naher Zukunft niedrig bleiben. Ein Immobilienkauf ist aus diesem Grund für Eigennutzer auch in 2017 eine attraktive Option: Statt monatlich Mietzahlungen zu leisten, bauen sie Vermögen auf und profitieren zudem von der positiven Wertentwicklung.
Wie hat sich die Nachfrage auf Ihre Umsätze ausgewirkt und welche Trends sehen Sie für 2017?
Juliane Mann: 2016 haben wir 731 Wohnungen im Wert von rund 250 Mio. Euro verkauft – eine Umsatzsteigerung im Vergleich zum Vorjahr von 29% und ein Rekord in der Unternehmensgeschichte. Wir gehen davon aus, dass sich der Markt bei der sichtbar starken Nachfrage nach Immobilien noch weiter nach oben entwickeln wird. Mangels alternativer Optionen sind Immobilien in guten Lagen ein attraktives Investment für Eigennutzer oder Kapitalanleger, die vor dem Selbstbezug noch vermieten möchten.
Effizient geschnittene 2- und 3-Zimmer-Wohnungen sind besonders beliebt. Durch den Brexit und eine mögliche Verlagerung von Kapazitäten der Finanzbranche von London nach Frankfurt könnte sich die Main-Metropole zu einem besonders interessanten Standort für Immobilienkäufer entwickeln. In Berlin haben wir 2016 mit 6,8% die höchsten Preissteigerungen beobachtet. Die Bundeshauptstadt punktet mit dynamischen Preis- und Mietentwicklungen sowie noch relativ moderaten Verkaufspreisen in den städtischen Randlagen. Berlin wird dadurch für Wohnungskäufer auch in Zukunft besonders interessant bleiben.
Wie zuversichtlich blicken Sie insgesamt auf 2017?
Juliane Mann: Aufgrund detaillierter Datenerhebungen in den acht von uns belegten Metropolregionen zieht unsere Research-Abteilung auch für 2017 in Bezug auf den deutschen Immobilienmarkt eine positive Bilanz. Eine Preisblase ist nicht erkennbar – wohl aber eine Verteuerung bei einem ausgeglichenen Verhältnis von Angebot und verkauften Wohneinheiten. Unsere Käufer finanzieren ihre Wohnungen mit sehr guten Eigenkapitalquoten, was für eine stabile Marktentwicklung spricht. Für 2017 wird es aus unserer Sicht keinen signifikanten Anstieg der Bauzinsen geben, sondern eher kleinere Korrekturen. Flächendeckend ist es in Deutschland daher heute deutlich günstiger, eine Wohnung zu kaufen, als sie zu mieten, was auch der Wohnkostenreport 2016 des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln bestätigt hat.
Auf den Nachfrageüberhang in den Ballungszentren hat der Gesetzgeber mit der Definition von urbanen Gebieten für Wohnen und Gewerbe reagiert. In solchen Gebieten überwiegt im Gegensatz zu den herkömmlichen Mischgebieten der Wohnanteil. Gleichzeitig wird eine dichtere und höhere Bebauung ermöglicht, um weiteren Wohnbau in den Städten zu fördern. Dies ist ein Schritt, den wir sehr begrüßen.
Herr Schlichting, zuletzt haben sie eine Objektrendite von durchschnittlich über 12% p.a. erzielt. Anleger konnten dadurch je nach Beitrittszeitpunkt beim PROJECT Fonds 5 eine Rendite von bis zu 5,2% pro Jahr und beim Fonds 6 von bis zu 6,7% pro Jahr erzielen. Sind solche Renditen nach wie vor realistisch?
Alexander Schlichting (geschäftsführender Gesellschafter der PROJECT Vermittlungs GmbH): Ja, bei unseren aktuellen Fonds rechnen wir mit vergleichbaren Renditen, zum Teil auch darüber, da unsere Fonds inzwischen weitaus schneller Immobilieninvestitionen tätigen als unsere früheren Fonds. Dies liegt im Wesentlichen an unserer stark gefüllten Objektpipeline. Bei Renditen von Immobilienfonds am Markt gibt es aber klare Unterschiede abhängig vom Immobilieninvestitionskonzept: Bestandsimmobilienfonds geraten in einem Marktumfeld, das von zunehmendem Wettbewerb mit steigenden Kaufpreisen geprägt ist, unter Druck. Der Grund: Die Mietsteigerungen erfolgen nicht proportional zu den Einstandspreisen, was folglich zulasten der Mietrendite geht.
Dagegen sind Beteiligungen, die sich auf den Bereich der Immobilienentwicklung in nachgefragten Metropolregionen fokussieren, in der Lage, auch mit einem auf Sicherheit und nicht allein auf Renditemaximierung ausgelegten Investitionskonzept attraktive Renditen zu erwirtschaften. Durch unsere spezielle Sicherheitsarchitektur erreichen wir eine überdurchschnittliche Stabilität entlang des gesamten Wertschöpfungsprozesses, den wir von der Grundstücksakquise über Planung und Bau bis zum Verkauf der Wohnungen vornehmlich an Eigennutzer vollständig inhouse abbilden.
Wichtig dabei ist die reine Eigenkapitalbasis der Angebote, die breite Streuung in viele Objekte je Fonds und der frühzeitige Verkauf über eigene Verkaufsteams, die – im Gegensatz zu externen Maklern – auch die letzte Wohnung veräußern. Damit gewährleisten wir, dass eine Immobilienentwicklung in der vorgegebenen Projektentwicklungszeit einschließlich der kalkulierten Rückflüsse erfolgreich abgeschlossen wird. Diese Strategie funktioniert auch in seit- oder abwärts laufenden Märkten, da wir keine Wohnungen im Bestand halten, sondern stets mit Fokus auf Eigennutzer verkaufen. Diese sind im Gegensatz zu Kapitalanlegern vielmehr an attraktivem Wohnraum interessiert als an kurzfristigen Wertsteigerungen. Hier können wir auf einen seit Unternehmensgründung vor 21 Jahren lückenlos positiven Track Record verweisen. Noch nie wurde eine Objektentwicklung negativ abgeschlossen.
Herr Uwira, PROJECT schließt zum Jahresende den Vier Metropolen II. Wie zufrieden sind Sie mit dem Platzierungsverlauf und wird es 2017 einen Nachfolgefonds geben?
Jürgen Uwira (Geschäftsführer der PROJECT Real Estate Trust GmbH): Neun institutionelle Investoren haben 151 Mio. Euro in den PROJECT Vier Metropolen II investiert. Damit hat auch der aktuelle Spezial-AIF unsere hohen Erwartungen voll erfüllt. Das immer stärkere Engagement der Profianleger im Bereich der Immobilienentwicklung hat Signalcharakter für alle Investorengruppen, insbesondere weil Großinvestoren wie Versicherungen, Versorgungswerke, Pensionskassen und Banken extrem hohe Qualitäts- und Sicherheitsansprüche an eine Kapitalanlage haben und den Initiator vor strenge Controlling- und Reportingpflichten stellen. Hier kommt uns die AIFM-Regulierung mit den Anforderungen des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) zugute. Die speziellen Anforderungen der institutionellen Investoren – gepaart mit einem nachweislich langjährig erfolgreichen Asset-Manager im Rücken – erfüllen nur wenige Investmenthäuser in unserem Bereich, weshalb wir auch bei unserem für die zweite Jahreshälfte 2017 geplanten institutionellen Nachfolgefonds von einer hohen Nachfrage ausgehen.
Im Juni 2016 hat PROJECT mit dem Metropolen 16 auch einen neuen Publikumsfonds gestartet. Wie zufrieden sind Sie hier mit dem Platzierungsverlauf? Geschlossene Beteiligungen laufen im Publikumsbereich allgemein ja nach wie vor eher schleppend …
Alexander Schlichting: Mit den Platzierungen unserer aktuellen Publikumsfonds Metropolen 16 und dem Teilzahlungsfonds Wohnen 15 sind wir zufrieden. Metropolen 16 hat innerhalb der ersten Platzierungsmonate ein Eigenkapitalvolumen von 20 Mio. Euro erzielt und ist zum Jahreswechsel in neun Immobilienentwicklungen in Berlin, Hamburg, Frankfurt, München und Wien investiert. Wir gehen davon aus, dass unsere geschlossenen Beteiligungen aufgrund der bereits dargestellten Fokussierung auf Stabilität vor Renditemaximierung auch 2017 stark nachgefragt sind. (mh)
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