Qualitypool ist eine Tochter der Hypoport AG und legt wie die Schwesterfirma Dr. Klein den Schwerpunkt auf Baufinanzierungen. Auch andere Pools haben mittlerweile die Baufinanzierung für ihr Portfolio entdeckt. Wie hart ist der Wettbewerb um die Vermittler und welche Auswirkungen hat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf den Vermittlermarkt?
Wettbewerb gibt es natürlich. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie – kurz WIKR – wird den Zulauf zu den auf Baufinanzierung spezialisierten Pools weiter steigern. Angesichts der umfangreichen und komplexen Anforderungen der WIKR benötigen Vermittler professionelle Unterstützung. Wir registrieren bereits heute einen größeren Zulauf. Qualitypool ist seit 15 Jahren in der Baufinanzierungsvermittlung tätig – entsprechend hoch ist die Expertise unseres Teams. Unser Anspruch ist es, für unsere Vertriebspartner die individuell beste Lösung für ihre Kunden zu finden.
In der Baufinanzierungsbranche wird die Umsetzung der WIKR zu einer Marktbereinigung führen. Nicht spezialisierte Makler, die die umfangreichen Beratungs- und Dokumentationspflichten nicht umsetzen können oder die Qualifikationsanforderungen des § 34i GewO nicht erfüllen werden, werden nach der einjährigen Übergangsfrist als Tippgeber arbeiten oder die Branche verlassen müssen. Auf Baufinanzierung spezialisierte Berater und Maklerpools werden wachsen. An Maklerpools werden sich nicht allein Tippgeber, sondern vor allem Baufiberater wenden. Pools ermöglichen ihnen eine effiziente, juristisch wasserdichte Kundenberatung, indem Pools ihren Vertriebspartnern schlanke IT-Systeme zur Verfügung stellen, die rechtlich einwandfreie Dokumentationsmöglichkeiten und Checklisten beinhalten. Die WIKR wird insofern die Professionalisierung unserer Branche vorantreiben. Ob sie ihr ursprüngliches Ziel – dem Verbraucher Transparenz in der Baufinanzierung zu verschaffen – erreichen wird, ist angesichts der „Papierflut“ fraglich.
Für uns wie für andere spezialisierte Maklerpools ist die WIKR eine Chance, weiter zu wachsen. Zum einen wenden sich mehr Tippgeber an uns. Zum anderen suchen mehr Einzelmakler einen Pool, der ihnen den bürokratischen Mehraufwand des neuen Gesetzes mit einem schlanken IT-System abnimmt, ihnen mit einem Backoffice aus Baufinanzierungsspezialisten bei Fachfragen zur Seite steht und ihnen bei Interesse hochwertige Leads vermittelt.
Die neue Richtlinie bringt auch jede Menge Veränderungen inhaltlicher Art. Wird es künftig schwerer, eine Immobilienfinanzierung durchzuführen?
In der Tat erschwert die WIKR einigen Gruppen den Zugang zur Baufinanzierung. Da Baufinanzierungen im Rahmen der statistischen Lebenserwartung des Darlehensnehmers zurückgezahlt werden sollen, die zukünftige – meist überschaubare – Rentenerwartung einberechnet wird und die Banken aktuell hinsichtlich der Interpretation der WIKR vorsichtig sind, wird es für Rentner und ältere Darlehensnehmer schwierig, eine Baufinanzierung abzuschließen. Das Darlehen sollte aus Sicht vieler Banken vor Renteneintritt abgezahlt sein – ältere Arbeitnehmer müssten insofern in den verbleibenden Arbeitsjahren eine sehr hohe Tilgung realisieren. Auch für junge Arbeitnehmer wird durch die strengere Prüfung der Kreditwürdigkeit nach Renteneintritt der Zugang zu einem Darlehen schwieriger. Die Vorausberechnung von Gehalt und Rente erfasst bei einem Young Professional keine Gehaltssteigerungen und Beförderungen. Hinzu kommt, dass Baufinanzierer über ausreichend Eigenkapital verfügen müssen, da der Wert der Immobilie für die Beurteilung der Kreditwürdigkeit an Stellenwert verliert. Diese Entwicklung läuft dem Bestreben der Bundesregierung entgegen, Arbeitnehmer zur privaten Altersvorsorge anzuregen. Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus ist es ohnehin kaum möglich, attraktive Anlagemöglichkeiten zur privaten Vorsorge zu nutzen. Dass nun das private Eigenheim für einige Bevölkerungsschichten als Baustein zur Altersvorsorge wegfällt, ist fatal.
Absurd ist, dass Pendler, die in Deutschland leben und ihr Gehalt im Ausland in einer anderen Währung als dem Euro erhalten, keine Baufinanzierung mehr in Deutschland abschließen können. In der Regel sind das Gutverdiener, die in der Schweiz oder in Dänemark arbeiten. Die Anforderungen der WIKR sind so konzipiert, dass Banken lieber davon absehen, dieser eigentlich hochinteressanten Zielgruppe Darlehen anzubieten.
Welche Rolle spielt bei Ihren Partnern das Thema „Umschuldung“ der Immobilienfinanzierung? Greift die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auch bei diesem Thema?
Die WIKR greift beim Thema Umschuldung. Angesichts des historisch niedrigen Zinsniveaus sollten Vermittler jetzt ihre Bestände sichten und ihre Kunden so frühzeitig wie möglich auf die Chancen einer Umschuldung hinweisen. Mit einem Forward Darlehen kann man sich das aktuelle niedrige Zinsniveau bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung des Darlehens für die Zukunft sichern. Das ist eine gute Alternative zur Prolongation des Darlehens.
Und was halten Sie von der angedachten Schuldenobergrenze für Immobilienkredite. Werden damit nicht eher Probleme geschaffen, als gelöst?
Eine Schuldenobergrenze wäre in Deutschland mit seiner konservativen Finanzierungstradition eine Überregulierung und ginge an der hier gelebten Finanzierungspraxis vorbei. Anlass dieser Bestrebung ist die Situation in einigen Ländern kurz vor dem Ausbruch der Finanzkrise. Dort wurden Immobiliendarlehen „leichtfertig“ vergeben, man spekulierte auf Preissteigerungen der Objekte und es gab nicht wie hierzulande langfristige Zinsbindungen.
In Deutschland werden Baufinanzierungsdarlehen seit jeher konservativ vergeben, das heißt, dass die meisten Banken von einem Baufinanzierungskunden einen durchschnittlichen Eigenkapitalanteil von rund 20% und eine 2 bis 3%-ige Tilgung erwarten. Durch die WIKR wird die Vergabe von Immobilienkrediten restriktiver, Banken prüfen die langfristige Tragfähigkeit der Finanzierung bis über das Renteneintrittsalter hinaus.
Bei der Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie, einer gerade in Kraft getretenen Regulierung, ist der deutsche Gesetzgeber sehr konservativ vorgegangen. Hinzu kommt, dass ein Kreditnehmer heute aufgrund der stark gestiegenen Erwerbsnebenkosten prozentual mehr Eigenkapital einbringen muss als vor zehn Jahren. Die Grunderwerbsteuer hat sich in diesem Zeitraum in vielen Bundesländern nahezu verdoppelt. Neben den oft 20% Eigenkapital, das die meisten Banken für eine Finanzierung voraussetzen, müssen Immobilienkäufer heute noch weitere 10 bis 15% Eigenkapital für die Nebenkosten – also für Grunderwerbsteuer, Notar, Makler – aufwenden.
Wenn bei einem Haus- oder Wohnungskauf noch mehr Eigenkapital eingebracht werden muss, wer kann sich in Zukunft noch eine eigene Immobilie leisten? Welche Bedeutung hat dies für die Immobilie als wichtiges Instrument der privaten Altersvorsorge? Im europäischen Vergleich zählt Deutschland ohnehin zu den Ländern mit der niedrigsten Eigentumsquote.
Eine allgemeine Schuldenobergrenze ist letztendlich eine Regulierung, die individuellen Fällen nicht gerecht wird. Gutverdiener wie Ärzte, Anwälte oder Beamte können in der Regel einen geringeren Eigenkapitalanteil und somit ein hohes Schuldenvolumen durch eine hohe anfängliche Tilgung kompensieren. Außerdem sollte es dem Kreditnehmer überlassen sein, zu entscheiden, wie viel seines Eigenkapitals er in die Finanzierung einbringt oder anderweitig verwendet.
Lesen Sie im zweiten Teil des Interviews mehr über Ratenkredite und die POOLS & FINANCE 2016.
Michael Neumann 
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