Liquidität aus eigenen Vermögenswerten zu schaffen, ist bei Unternehmen Gang und Gäbe. Der Verkauf von Wirtschaftsgütern wie Maschinen, Anlagen, aber auch Immobilien mit anschließender Weiternutzung ist eine vielfach genutzte Finanzierungsmöglichkeit. Selbst Aristoteles war bereits der Ansicht, dass Reichtum nicht im Eigentum, sondern im Gebrauch der Dinge läge – eine These, die an Aktualität nicht eingebüßt hat, wie das sogenannte „Sale & Lease back“-Modell zeigt. Durch Verkauf und Rückanmietung von Eigentum profitieren Unternehmen u. a. von:
- schnell verfügbarem Kapital aus stillen Reserven
- Möglichkeit zur Tilgung von Krediten und Verkürzung der Unternehmensbilanz
- Erhöhung des Eigenkapitals und zusätzlichen Steuervorteilen
- Verbesserung der Bonität bei Kreditgebern und Ratingagenturen
- Liquiditätsgewinnung zur Förderung des Unternehmenswachstums
Was sich aus unternehmerischer Sicht als sichere Finanzierungsvariante präsentiert, kann auch für Privatpersonen von großem Interesse sein. Wenn sich Lebenssituationen verändern, fehlen oftmals die eigenen Rücklagen, um finanzielle Engpässe zu meistern.
Immobilienverkauf zur Alterssicherung
Wer sein Leben lang in die eigene Immobilie investiert hat, möchte diese auch im Alter nicht aufgeben. Doch oftmals bleibt nach Deckung der laufenden Kosten nur wenig von der Rente übrig, um den gewohnten Lebensstandard aus Arbeitnehmerzeiten zu halten. Ein Verkauf ohne Umzug stellt sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer eine optimale Lösung dar.
Die Veräußerung des eigenen Hauses oder der Eigentumswohnung und die anschließende Rückanmietung sorgt für eine finanzielle Absicherung auf Verkäuferseite, ohne die gewohnte Umgebung verlassen zu müssen. Der Verkauf erfolgt meist zum aktuellen Marktpreis, was gerade in heutigen Zeiten zu durchaus erfreulichen Summen führt. Dieses gewonnene Zusatzeinkommen schafft einen klar definierten finanziellen Freiraum – das freigesetzte Kapital kann zum einen zur Aufbesserung der monatlichen Rente verwendet oder in gewinnbringendere Kapitalanlagen investiert werden.
Weitere Vorteile ergeben sich durch den Ausschluss einer Kündigung zwecks Eigenbedarfs. Auch erfolgt während der Leasinglaufzeit keine Eintragung von Gläubigern ins Grundbuch, da der „Durchgangseigentümer“ die Leasinggesellschaft bzw. der jeweilige Investor ist. Darüber hinaus sind Reparatur- und Instandhaltungskosten ab sofort Vermietersache, da durch die veränderten Eigentumsverhältnisse derartige Pflichten auf den Käufer übergehen. Dass sich diese Form des Immobilienleasings gerade für Personen ab 70 Jahren eignet, zeigt sich auch in den steuerlichen Vorteilen. So können im Rahmen einer Nachlassregelung auch Erbschaft- und Schenkungsteuer umgangen werden. Der Erblasser oder Schenker least die veräußerte Immobilie zum Nutzen seiner Erben zurück und nach Ablauf der Vertragslaufzeit verfügen diese im Idealfall über ein lastenfreies Objekt und Grundbuch.
Auch mitten im Leben eine sichere Lösung
Doch auch jüngere Immobilienbesitzer können in Situationen geraten, die eine schnelle Kapitalgewinnung erfordern, beispielsweise bei einer Scheidung: Ein Ehepartner soll ausbezahlt werden und der andere möchte im ehemals gemeinsamen Haus wohnen bleiben. Ein positiveres Beispiel ist eine sehr lukrative Investitionsmöglichkeit, die sichere Gewinne innerhalb eines absehbaren Zeitraums garantiert. Durch das „Sale & Lease back“ der eigenen Immobilie verzichtet man auf die Aufnahme eines Kredits, sondern entscheidet sich bewusst für die Liquiditätsschöpfung aus eigenen Vermögenswerten. Je nach Vertragsgestaltung geht die Immobilie nach Ende der Leasinglaufzeit lastenfrei zurück in den Besitz. Sollte die Leasingsumme noch nicht komplett getilgt sein, erhält man eine Kaufoption über den noch offenen Rückkaufswert.
Doch warum leasen und nicht mieten? Schließlich gibt es auch die Möglichkeit eines Verkaufs mit lebenslangem Wohnrecht im klassischen Mietverhältnis. Diese Option stellt für Kapitalanleger jedoch ein eher unattraktives Investment dar, mit Ausnahme von Immobilien in besonders guten Lagen. Denn damit eine Immobilie überhaupt leasingfähig ist, muss ihre Fungibilität geprüft werden. Das heißt, das Objekt muss auch nach Ablauf der Grundmietzeit (im Falle von privat genutzten Immobilien mindestens 20 Jahre) durch Weitervermietung oder Verkauf weiter verwertbar sein. Und hier zeigt sich eines der stärksten Argumente des „Sale & Lease back“-Modells: Die emotionale Bindung des Vorbesitzers an die Immobilie – das „Eigentümergefühl“ aufseiten des Verkäufers sorgt dafür, dass die Immobilie von ihm pfleglich behandelt wird und er kleine Schönheitsreparaturen meist unaufgefordert durchführt. Instandsetzungskosten und ein erhöhter Verwaltungsaufwand durch häufige Mieterwechsel entfallen nahezu komplett.
Vorteile für Investoren
Weitere Argumente für einen Leasingvertrag sind die steuerlichen Vorteile für den Käufer, da Leasingraten sowohl Zinsen als auch Tilgung enthalten und steuerlich komplett abgesetzt werden können. Zudem erzielt der Käufer eine sichere Rendite, da durch die Einmalzahlung der Verkaufssumme an den Vorbesitzer dessen Bonität gewährleistet ist. Auch bei einer möglichen Wertsteigerung des Objektes profitiert lediglich der Käufer, da der spätere Rückkauf erneut zum aktuellen Marktwert erfolgt – bei der aktuellen Preissituation am Immobilienmarkt durchaus attraktiv.
Bei Betrachtung der Argumentation zeigt sich, dass sich für beide Seiten durch „Sale & Lease back“ Vorteile ergeben. Allerdings sollte die Entscheidung für diese spezielle Finanzierungsform genau abgewogen werden. Ob sich das „Sale & Lease back“-Modell im Einzelfall rechnet, hängt in erster Linie vom Wert der Immobilie ab, der nach Art und Zustand sowie Größe und Lage individuell geprüft werden muss. Zudem spielen Lebensalter des Verkäufers und die gewünschte Leasinglaufzeit eine Rolle.
Mehr Sicherheit durch externe Berater
Da Leasinggesellschaften darüber hinaus weniger reguliert werden, ist der Markt nicht derart transparent, wie es bei Banken der Fall ist. So können bei komplexen Themen schnell versteckte Kosten auftreten, die einen teuer zu stehen kommen können. Hier empfiehlt es sich, einen externen Berater wie die PLANETHYP aufzusuchen.
Als Finanzierungsexperte erklärt PLANETHYP interessierten Immobilieneigentümern gerne Wege und Möglichkeiten und berechnet das mögliche Zusatzeinkommen bzw. das zu erwartende Kapital. Durch die Kooperation mit über 220 institutionellen Partnern als auch mit rund 350 Maklerkollegen der Schwestergesellschaft der PlanetHome können individuelle Lösungen ermittelt und der geeignete Käufer gefunden werden. Auch ein detaillierter Immobiliencheck zur Wertermittlung des zu veräußernden Objektes gehört zum Repertoire der Maklerkollegen. An den deutschlandweiten PLANETHYP-Standorten wird individuell und persönlich beraten – ganz auf die Wünsche und Anforderungen der Kunden zugeschnitten sowie stets ehrlich und transparent.
Den Artikel lesen sie auch in AssCompact 12/2017, Seite 78 f.
Marcus Rex 
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