Ein Inkasso-Dienstleister machte aus abgetretenem Recht eines Berliner Wohnungsmieters Ansprüche gegenüber dessen Vermieter geltend. Dabei ging es um Auskunftspflichten im Rahmen der sogenannten Mietpreisbremse. Zuletzt landete der Fall vor dem BGH, der im November 2023 schließlich sein Urteil fällte.
Demnach genügt es den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB berufen will, dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter vertraglich vereinbarten Vormiete mitteilt. Eine Verpflichtung des Vermieters die Zulässigkeit der Vormiete zu prüfen, besteht nicht.
Vergleichsmiete deutlich niedriger
Der BGH schildert den Tatbestand in seinem Urteil wie folgt: Zwischen dem beklagten Vermieter und dem Mieter besteht seit dem 16. Juli 2019 ein Mietverhältnis über eine knapp 50 m² große Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug monatlich 822,73 Euro (16,66 Euro/m²). Die ortsübliche Vergleichsmiete lag bei 7,33 Euro/m².
Zuvor war die Wohnung ebenfalls vermietet (2017 bis Mitte 2019). Der Vormieter hatte bei Einzug eine monatliche Nettokaltmiete von zunächst 800 Euro vereinbart, die sich im Laufe des Mietverhältnisses auf monatlich 822,73 Euro erhöhte. Davor wiederum war die Wohnung zu einer monatlichen Nettokaltmiete von zuletzt 700,95 Euro vermietet.
Als nun der aktuelle Mieter einzog, informierte der Vermieter diesen richtigerweise über die monatliche Vormiete, die zuletzt 822,73 Euro betrug. Der vom Mieter beauftragte Inkasso-Dienstleister rügte nun 2021 gegenüber dem Vermieter einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe und verlangte nicht mehr nur noch die Höhe der Vormiete, sondern auch Informationen über vorangegangene bauliche Maßnahmen, auf die die damalige Mieterhöhung beruhte. Weiter hat er Ansprüche auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 424,28 Euro für den Monat September 2021 und auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 Euro, jeweils nebst Zinsen, geltend gemacht.
Gericht folgt Forderungen des Klägers nur teilweise
Da die Beklagte die begehrten Auskünfte zu den Vormieten im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens erteilt hat, haben die Parteien den diesbezüglichen Antrag auf Erteilung von Auskunft übereinstimmend für erledigt erklärt. Die hiernach noch verbliebene Klage hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Die Beklagte hat gegen das erstinstanzliche Urteil zunächst vollumfänglich Berufung eingelegt, diese in der mündlichen Verhandlung jedoch hinsichtlich der Auskunftsansprüche sowie insoweit zurückgenommen, als das Amtsgericht sie verurteilt hat, für September 2021 Miete in Höhe von 121,78 Euro zurückzuzahlen und Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 627,13 Euro zu erstatten. Das Berufungsgericht hat unter teilweiser Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung in diesem Umfang – insoweit klarstellend – aufrechterhalten und die Zahlungsanträge im Übrigen auf die Berufung der Beklagten abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Antrag auf Zurückweisung der Berufung weiter.
Keine Überprüfungspflicht des Vermieters
Der für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH bestätigte nun allerdings das vorausgegangene Urteil, die Revision hatte also keinen Erfolg. Die Richter betonten, dass die Vermieterin nicht verpflichtet ist, die Zulässigkeit der Vormiete zu überprüfen. Grundsätzlich gelte zudem, dass der Vermieter auch die Grundlagen seiner Berechnungen zur Miethöhe nicht vorlegen muss.
Hier geht es zum Urteil und zur Urteilsbegründung.
BGH, Urteil vom 29.11.2023, Az. VIII ZR 75/ 23
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