„Immobilienbeteiligungen bleiben eine wichtige Säule für langfristige Anleger“

Herr Schlichting, PROJECT setzt auch beim Metropolen 20 wieder auf Wohnimmobilienentwicklungen in Metropolregionen. Haben die Metropolregionen trotz der anhaltenden Preisrallye weiterhin Anlagepotenzial?

Die Preise an den Top-Standorten sind laut dem Hamburger Analysehaus F+B zwischen Mitte und Ende April gesunken, zogen danach mit Ausnahme von Stuttgart wieder an. Gleichzeitig ist das Anlagepotenzial nach wie vor hoch. Immobilienbeteiligungen bleiben eine wichtige Säule für die Portfolios langfristig orientierter Anleger. Das ist auf das anhaltende Niedrigzinsumfeld und das Fehlen von Anlagealternativen sowie auf die strukturell intakte Nachfrage nach modernen, gut geschnittenen und bezahlbaren Wohnungen zurückzuführen.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln und DB Research zufolge stabil. Ein wichtiger Faktor in diesem Zusammenhang ist die Zuwanderung. Der hohe Lebensstandard und höhere Einkommen im Vergleich zu anderen Ländern sind häufige Gründe für den Zuzug nach Deutschland. Die Corona-Krise hat dies nur temporär behindert. Unser Gesundheitssystem hat sich während der Pandemie als sehr leistungsfähig erwiesen. Der Investmentstandort wurde dadurch zusätzlich gestärkt, sodass Deutschland auch für ausländische Investoren weiterhin als „sicherer Hafen“ gilt.

Wie hat sich die Entwicklung von Immobilien durch die Corona-Pandemie verändert?

Fast alle Branchen sind vom Shutdown betroffen. Auch einige Sektoren des in den letzten Jahren verwöhnten Immobilienmarkts wie vor allem der Hotelbereich oder der Einzelhandel bekamen die Auswirkungen unmittelbar zu spüren. Während bei Gewerbeimmobilien, die als sehr konjunktursensitiv gelten, deutliche Rückgänge zu spüren waren, hat sich der deutsche Wohnimmobilienmarkt hingegen als sehr robust erwiesen. Die anfängliche Zurückhaltung von Käufern und Investoren wird mit zunehmender wirtschaftlicher Erholung nachlassen. Die genauen Auswirkungen sind derzeit noch nicht absehbar und hängen von der weiteren Entwicklung der Infektionszahlen sowie der wirtschaftlichen Erholung ab.

Der Fokus liegt vor allem auf der Veräußerung an Eigennutzer. Warum sind Eigennutzer für PROJECT die attraktiveren Wohnungskäufer?

Das Grundbedürfnis Wohnen besteht immer. Eigennutzer kaufen auch in konjunkturell schwächeren Zeiten, während Kapitalanleger in diesen Phasen naturgemäß eher zurückhaltend agieren. Eigentum lohnt sich derzeit aufgrund der niedrigen Zinsen. Zudem hat der Shutdown das Grundbedürfnis Wohnen noch einmal gestärkt, auch aufgrund des wahrscheinlich über die Krise hinaus bestehenden Trends zum Home-Office. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln verglich in einer Studie die Wohnkosten beim Eigentumserwerb mit den Mietkosten. Diese kam zu dem Ergebnis, dass die Vorteilhaftigkeit bei einem Wohnungskauf bei 48,5% liegt. Die Wohnnutzerkosten seien im Vergleich zum Vorjahr gesunken.

Ist eine breite Diversifizierung in der aktuellen Phase noch wichtiger geworden?

Die Auswirkungen des Shutdowns haben einmal mehr gezeigt, dass wirtschaftliche Abwärtsbewegungen schneller eintreten können als gedacht. Daher ist eine breite Diversifizierung neben der reinen Eigenkapitalbasis ein wichtiger Pfeiler unserer Sicherheitsarchitektur, die gerade in Krisenzeiten zusätzlich stabilisierend auf das Fondsportfolio wirkt. Die für PROJECT typische Risikostreuung soll innerhalb der einjährigen Platzierungsphase erreicht werden. Der Vorgängerfonds war zur Schließung bereits in 30 unterschiedliche Entwicklungen investiert.

Auch der neue Fonds ist rein eigenkapitalbasiert. Gab es Überlegungen, an dieser PROJECT-Tradition zu rütteln?

Das Eigenkapitalprinzip unterstützt uns dabei, das Risiko für unsere Investoren so gering wie möglich zu halten. Objekte werden erst nach umfassender Due-Diligence-Prüfung angekauft, wenn das notwendige Kapital vorhanden ist und die Höhe der Entwicklungskosten sowie die voraussichtlichen Verkaufserlöse faktenbasiert und marktgerecht beziffert wurden. Unsere Investoren stehen als Eigentümer an erster Rangstelle im Grundbuch. Die Abhängigkeit von Finanzierungsinstituten und damit verbundene Kosten und Risiken wie Zinsrisiko oder Finanzierungsgebühren entfallen.

Bei Projekten mit erhöhtem Fremdkapitalanteil können Verzögerungen am Bau die Rendite massiv schmälern oder das Projekt zum Scheitern bringen. Aufgrund der genannten Vorteile bleiben wir im Publikumsfondsbereich dem Eigenkapitalprinzip treu. Der Branchenexperte k-mi und der Ratingspezialist TKL haben den Metropolen 20 im Rahmen einer Analyse mit „sehr gut“ bewertet. Einer der Hauptgründe dafür ist der konsequente Verzicht auf Leverage.

Welche Renditen sind mit einem solchen Fondskonzept realistisch erzielbar?

Die Renditeerwartung liegt im Rahmen eines ausgewogenen „Midcase“Szenarios bei einem Gesamtmittelrückfluss von 152% auf das eingezahlte Kapital. Mit dieser marktgerechten Prognose bleiben wir unserer Maxime „Stabilität vor Renditemaximierung“ treu. Der Wettbewerb um aussichtsreiche Baugrundstücke in den gefragten Metropolregionen bleibt aufgrund des weiterhin bestehenden Bedarfs hoch. Deshalb gehen wir gemeinsam mit unserem Asset-Manager, der PROJECT Immobilien Gruppe, bei Grundstücksankäufen sowie Auftragsvergaben umsichtig vor, um die Marktentwicklung und die sich dadurch bietenden Investmentchancen für unsere Anleger effizient zu nutzen. Für den Ankauf kommen nur Grundstücke infrage, die auch in einem seit- oder abwärts laufenden Markt eine gute Anlegerrendite in Aussicht stellen. Die sehr erfahrenen Ankäufer unseres Asset-Managers machen solche Objekte direkt vor Ort aus und sichern diese oftmals zu attraktiven Konditionen und ohne den Einsatz eines Maklers, noch bevor sie auf den Markt kommen.

Mit der Auflage des Metropolen 20 haben Sie das Vorgängerangebot Metropolen 18 geschlossen. Wie fällt Ihre Bilanz für den Vorgänger aus?

Wir haben mit über 4.200 Zeichnungen und einem Eigenkapitalvolumen von rund 151 Mio. Euro ein sehr erfolgreiches Ergebnis erzielt. Das ist ein beachtlicher Wert, vor allem auch wenn man bedenkt, dass die letzten Monate der Platzierungsphase in die Zeit der Corona-bedingten Shutdown-Hochphase gefallen sind. Die Gründe für die Beliebtheit sehen wir in der auf Stabilität und Diversifikation basierenden Sicherheitsarchitektur mit inzwischen 30 Objektinvestitionen in attraktiven Metropollagen.

Wie optimistisch sind Sie, dass der Metropolen 20 ein ähnlicher Vertriebserfolg wird?

Immobilieninvestments in den deutschen Wohnungsbau sind weiterhin solide Renditelieferanten für Anleger, vor allem in Zeiten niedrigster Zinsen. Für Metropolen 20 sind bereits fünf erste vielversprechende Immobilienentwicklungen in den Ballungsräumen München, Rheinland, Rhein-Main und Nürnberg zur Investition vorgesehen. Die Investmentpipeline wird mit steigendem Eigenkapitalvolumen des Fonds sukzessive ausgebaut. Damit schaffen wir die Basis für solide Ergebnisse, die wir für unsere Anleger mit dem Verkauf der entwickelten Neubauwohnungen erzielen.

Das Interview lesen Sie auch in AssCompact 09/2020 und in unserem ePaper.