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26. April 2021
„Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase“
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„Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase“

Blase oder nicht Blase? Diese Frage stellen sich immer mehr Anleger und Eigentümer beim Blick auf die seit Jahren rasanten Anstiege der Immobilienpreise am deutschen Wohnungsmarkt. Die Experten von empirica kommen in ihrem aktuellen Marktbericht zu einem eindeutigen Fazit.

Die Preise am deutschen Wohnungsmarkt erklimmen immer weitere Höhen – und das längst auch fernab der Metropolen. Damit einher geistert seit Jahren auch das Schreckgespenst der Immobilienblase durch die Republik. Entsprechend gespannt blicken Marktbeobachter auf den vierteljährlich von empirica veröffentlichen Blasenindex. Für das erste Quartal 2021 ziehen die Experten des Instituts ein klares Fazit. „Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase am Wohnungsmarkt“, meinen die Experten um Reiner Braun in der Studie.

Wie lang wird das noch sein?

Zwar nehme niemand gerne das Tabuwort in den Mund. In der Immobilienwirtschaft rede man lieber von Überbewertung statt von Preisblase. Die hohen Vervielfältiger mögen zudem durch die aktuellen Niedrigzinsen begründet sein. Doch wie lange werde das noch so sein? Sobald die Zinsen steigen, müssten entweder die Immobilienpreise runter oder die Mieten hoch. Mietsteigerungen werden trotz des Debakels um den Berliner Mietendeckel laut empirica künftig aber stärker reglementiert sein als heute.

Mehrere belastende Trends in den Metropolen

Kaufpreise für Eigentumswohnen von mehr als zehn Jahreseinkommen sind den Experten zufolge in den Top7-Städten dauerhaft nicht zu erzielen. Entweder die Preise fallen daher irgendwann oder die Einkommen steigen drastisch. Angesichts der deutschen Exportabhängigkeit und ungelöster Strukturprobleme seien Einkommenszuwächse auf breiter Front aber eher unwahrscheinlich. Hinzu kommt den Experten zufolge, dass das Wohnungsangebot kräftig wächst und sich der Nachfragedruck in den Schwarmstädten immer besser ins Umland und auf Ausweichstädte verteile. Die Mieten im Umland steigen demnach schon seit gut zwei Jahren stärker als in der Stadt. Ein nachhaltiger Trend ins Homeoffice und die mancherorts neu entdeckte Liebe zum Eigenheim könnten diesen Prozess begünstigen.

Wann platzt die Blase?

Noch wichtiger als die Frage, ob es eine Blase gibt, ist die Frage, wann und wie sie platzt. Die empirica-Experten haben sich daher auch mit dem möglichen Platzen der Immobilienblase beschäftigt. Neue Auslandszuwanderung, aber auch politisch herbeigeführte Baulandknappheit und steigende Materialkosten machen demnach ein Szenario wahrscheinlicher, bei dem die Luft nur langsam entweicht. Steigende Nachfrage und hohe Neubaukosten stabilisieren den Experten zufolge die Bestandswerte. Hilfreich wäre vor allem Inflation, denn dann könnte der Überdruck auch bei nominal konstanten Preisen entweichen. Eine Garantie dafür gebe es aber nicht. Schwarze Schwäne kämen schließlich immer unverhofft. (mh)

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