Bei der Suche nach der idealen Eigentumswohnung – ob nun als Geldanlage oder als Altersvorsorge – müssen Interessierte viele Kriterien beachten. Neben Preis, Lage und Ausstattung besitzt auch das Baujahr bzw. das Alter der Immobilie Einfluss auf die Kaufentscheidung, hängen doch damit Folgeausgaben wie Nebenkosten und mögliche Sanierungskosten in nicht unerheblicher Höhe zusammen. Doch wie verteilt sich das regionale Angebot über Deutschland?
Einteilung der Wohngebäude in vier Altersklassen
Die Forscher des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) haben im Auftrag der Postbank für den „Postbank Wohnatlas 2022“ die Immobilienangebote in 358 kreisfreien Städten und Landkreisen auf ihr Baujahr hin untersucht. In 43 der insgesamt 401 Landkreise und kreisfreien Städte Deutschlands konnten allerdings keine Daten mangels Informationen erhoben werden. Für die Studie wurden die Wohngebäude in vier Klassen unterteilt:
- Altbauten mit Baujahr vor 1945,
- ältere Bestandsimmobilien (Baujahre 1945 bis 1999),
- neuwertige Wohnungen aus den Jahren 2000 bis 2018 und
- Neubauobjekte mit Erstbezug zwischen 2019 und 2021.
Ältere Bestandsbauten bestimmen das Angebot
Im Durchschnitt sind über die Hälfte der Immobilien in den analysierten 358 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten Bestandsimmobilien, die zwischen 1945 und 1999 fertiggestellt wurden. Mit 23% folgen die Neubauten, knapp 8% der angebotenen Wohnungen können als neuwertig eingestuft werden. 8,5%, der im vergangenen Jahr in Deutschland angebotenen Wohnungen, waren Vorkriegsbauten, also Altbauten, die vor 1945 erstellt wurden. Für 11% aller angebotenen Wohnungen lagen keine Angaben zum Baujahr vor. Insgesamt dominieren somit ältere Bestandsbauten von mindestens 22 Jahren mit einem Anteil von fast 59% das Angebot – allerdings mit großen interregionalen Unterschieden (siehe Grafik unten).
Regional dominieren Altbauten in den östlichen Bundesländern
Regional betrachtet ergeben sich innerhalb Deutschlands größere Unterschiede bei der Verteilung der Altersklassen. Altbauten mit Baujahr vor 1945 stehen vor allem in den Großstädten und in den östlichen Bundesländern. So wurde nach Angaben des „Postbank Wohnatlas 2022“ in der sächsischen Stadt Chemnitz mehr als die Hälfte aller angebotenen Wohnungen (55,5%) vor 1945 erbaut. Unter den Top-10 der Regionen mit einem hohen Anteil an Altbauten befanden sich weitere ostdeutsche Städte wie Leipzig (47,1%), Frankfurt/Oder (46,0%), Gera (45,6%) oder Magdeburg (41,5%).
„Altbauten, die oft vor mehr als 80 oder gar 100 Jahren erbaut wurden, können mit Stuck, hohen Decken oder schönen Dielen bestechen und liegen meist in besonders zentralen und lebenswerten Vierteln. Diesen augenscheinlichen Vorteilen steht jedoch häufig ein hoher Sanierungsbedarf gegenüber. Käufer sollten insbesondere die notwendigen energetischen Investitionen nicht unterschätzen“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank und Deutsche Bank.
Wo stehen überwiegend neu gebaute Wohnungen?
Wer sich nach einer neuen Immobilie sehnt, möglichst sogar im Erstbezug, der findet im südöstlichen und nordwestlichen Umland Berlins, im Westen von Rheinland-Pfalz und in Bayern eine anteilig hohe Auswahl. In zwölf bayerischen Landkreisen, darunter Dingolfing-Landau, Freising, Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim oder Ansbach, lag der Neubauanteil an allen angebotenen Wohnungen bei über 40%. Den Spitzenplatz mit einem Anteil an Neubauwohnungen von 60% hält der Eifelkreis Bitburg-Prüm in Rheinland-Pfalz. „Erst kürzlich fertiggestellte Wohnungen haben zwei Kostenvorteile: Hauselektronik sowie Energieeffizienz sorgen für geringere monatliche Ausgaben und größere Geldbeträge für Sanierung oder Reparaturen fallen in den ersten Jahren nicht an. Frischgebackene Immobilienbesitzer können die Kosten für den Wohntraum somit deutlich besser kalkulieren und erleben seltener kostspielige Überraschungen im Objekt“, erklärt Immobilienexpertin Grunwald.
Die Angebotssituation in den Großstädten
Unter den größten sieben Städten Deutschlands bieten Frankfurt am Main, München und Hamburg das höchste anteilige Angebot an Neubauwohnungen. Mehr als jede vierte 2021 angebotene Wohnung wurde in diesen drei Metropolen zwischen 2019 und 2021 gebaut. Köln, Stuttgart und Düsseldorf fallen demgegenüber mit Anteilen zwischen 11,1% und 13,5% bereits deutlich ab. In Berlin lag das anteilige Angebot mit 16,6% in etwa auf gleicher Höhe wie im Durchschnitt über alle deutschen Großstädte.
Bei den neuwertigen Bestandsbauten (Baujahre 2000 bis 2018) führt Frankfurt am Main das Feld mit einem Anteil an allen Angeboten von 18,0% deutlich an. Auch München und Hamburg sind hier wieder vorne mit dabei. Daneben erreicht auch Köln in dieser Baualtersklasse überdurchschnittliche Anteile. Eine große Ausnahme stellt die Hauptstadt Berlin dar. Hier dominieren mit 41,7% Altbauten mit Baujahr vor 1945. Zum Vergleich: München (6,3%) oder Köln (7,6%) weisen erheblich niedrigere Anteile in dieser Altersklasse auf. (as)
Bild: © CR – stock.adobe.com
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