Offene Immobilienfonds sind weiter unter Druck. Acht offene Immobilienfonds haben in diesem Jahr die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt. Vier davon werden aufgelöst. Zudem hat ein weiterer Fonds eine Rücknahmebeschränkung aktiviert. Eine Beschränkung wie auch Aussetzung der Anteilsscheinrücknahme seien gesetzlich vorgesehene Instrumente, die Anleger schützen sollen, heißt es von der Bafin in einem Artikel, den die Aufsichtsbehörde nun veröffentlicht hat. „Für die Betroffenen ist das eine belastende Situation“, erklärt Felicitas Linden, Abteilungsleiterin Asset Management bei der Bafin. Ein Versagen des Systems sei es aber nicht. In dem Artikel erläutert die Aufsichtsbehörde, warum Schutzinstrumente notwendig werden können und wie sie wirken.
Liquidität im Gesamtmarkt weiter über gesetzlicher Mindestquote
In Deutschland gibt es derzeit 43 offene Immobilien-Publikumsfonds, die zusammen rund 108 Mrd. Euro verwalten (Stand: Juni 2026). Gut 80% dieses Vermögens gehören privaten Anlegern. „Für viele Menschen sind diese Fonds ein Baustein ihrer Altersvorsorge“, sagt Linden. Die acht Fonds, die aktuell die Rücknahme aussetzen, machen rund 2,9 Mrd. Euro am verwalteten Vermögen aus. Wie die Bafin betont, stehen sie für weniger als 3% des Markts. „Im gesamten Markt liegt die Liquidität weiterhin über der gesetzlichen Mindestquote“, so Linden. „Fakt ist aber auch: Einige Fonds stehen erheblich unter Druck.“
Seit August 2023 verzeichnen offene Immobilienfonds kontinuierlich Mittelabflüsse. Im August 2026 lagen die Nettoabflüsse bei rund 611 Mio. Euro. Da den Fondsgesellschaften bereits zahlreiche Rückgabeankündigungen für die kommenden Monate vorliegen, dürfte der Druck auf die Fonds anhalten. Mehr dazu lesen Sie auch hier.
Steigende Zinsen und sinkende Immobilienwert setzen den Fonds zu
Die angespannte Lage hat mehrere Ursachen. Seit dem Zinsanstieg im Jahr 2022 haben alternative Anlageformen wie Tagesgeld und Anleihen an Attraktivität gewonnen. Die militärische Eskalation im Nahen Osten hat die Zinsen 2026 erneut steigen lassen. Gleichzeitig haben zahlreiche Gewerbeimmobilien an Wert verloren. Besonders betroffen sind Bürogebäude, die rund 60% des Immobilienbestands offener Publikumsfonds ausmachen. Hinzu kommt, dass am Immobilienmarkt deutlich weniger Transaktionen stattfinden als in früheren Jahren.
Eine weitere Herausforderung ergibt sich aus der Struktur offener Immobilienfonds: Während Anleger ihre Fondsanteile unter Einhaltung bestimmter Fristen zurückgeben können, ist das investierte Kapital größtenteils langfristig in Immobilien gebunden. Solange sich Mittelzuflüsse und Rückgaben weitgehend ausgleichen, bleibt dieses Spannungsverhältnis beherrschbar. Steigen jedoch die Rückgabewünsche bei gleichzeitig ausbleibenden Neuinvestitionen, geraten die Fonds zunehmend unter Liquiditätsdruck und die Fondsgesellschaft muss Immobilien verkaufen, und zwar in einem Markt mit wenigen Käufern.
So sollen Instrumente Anleger schützen
Es gibt mehrere Schutzmechanismen, die aufeinander aufbauen und dem Liquiditätsmanagement des Fonds dienen. Sie sollen verhindern, dass Rückgaben einzelner Anleger zulasten der übrigen gehen und dass Immobilien unter Zeitdruck und möglicherweise unter Wert verkauft werden.
Hierzu zählen:
- Liquiditätsreserve von mindestens 5%, um im Normalfall Rückgaben zu bedienen.
- Halte- und Kündigungsfristen: Anteile müssen mindestens 24 Monate gehalten werden. Für Anteile, die nach dem 21.07.2013 erworben wurden, gilt zudem eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten.
- Rückgabegebühr und Rücknahmebeschränkung (Gating): Seit April 2026 müssen Fondsgesellschaften mindestens zwei Liquiditätsmanagementinstrumente vorsehen, zum Beispiel Rückgabegebühr oder Rücknahmebeschränkung. Ist eine Rücknahmebeschränkung aktiviert, nimmt die Fondsgesellschaft von jedem Rückgabeauftrag nur einen bestimmten Teil zurück. Die Quote ist für alle Anleger gleich. So fließt weiter Geld, nur langsamer. Das Gating soll verhindern, dass ein Fonds die Rücknahme ganz aussetzen muss. Für den nicht zurückgenommen Teil der Anteile müssen Anleger in der Regel erneut eine Rücknahme beantragen, wie die Bafin weiter schreibt.
- Aussetzung der Anteilscheinrücknahme, um Zeit für geordnete Verkäufe zu gewinnen. Alle Anleger werden dabei gleich behandelt. Die Aussetzung ist auf höchstens 36 Monate begrenzt.
- Abwicklung: Reicht die Liquidität auch danach nicht aus, muss die Gesellschaft den Fonds abwickeln. Die Immobilien werden verkauft, die Erlöse an die Anleger ausgezahlt.
Das bedeutet die Aussetzung für Anleger
Im Fall einer Aussetzung können Anleger ihre Anteile zunächst nicht an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Der Anteil am Fonds bleibt jedoch bestehen. Bei einem offenen Immobilienfonds handelt es sich um ein Sondervermögen, das somit vom Vermögen der Fondsgesellschaft getrennt ist. Vor Wertverlusten schützt das allerdings nicht, stellt die Bafin im Artikel klar. Verkaufserlöse könnten unter den bisherigen Bewertungen liegen, und Anleger somit einen Teil ihres Kapitals verlieren.
Abschließend stellt die Aufsichtsbehörde in dem Artikel noch einmal klar, dass sich offene Immobilienfonds nur für Anleger eignen würden, die mittel- bis langfristig investieren wollen. Wer in solche Fonds investiere, müsse Wertschwankungen und auch Verluste verkraften können.
Was die Bafin außerdem Verbrauchern bei offenen Immobilienfonds zur Beachtung an die Hand gibt, lesen Sie auf bafin.de. (tik)
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