Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass ein Wohnungseigentümer bei einem nach Insolvenz des Bauträgers „steckengebliebenen Bau“ von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch die Errichtung innenliegender nichttragender Wände in verputzter Form, die unter Putz verlegte Elektroinstallation sowie den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung einschließlich Zuleitungen und Heizkörpern verlangen kann. Auf die dingliche Zuordnung dieser Bauteile zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum kommt es für den Umfang der Erstherstellungspflicht nicht entscheidend an.
Streit über die Reichweite der Erstherstellungspflicht
Die Kläger sind Sondereigentümer zweier noch nicht fertiggestellter Dachgeschosseinheiten. Die beklagte Gemeinschaft war bereits 2019 rechtskräftig verpflichtet worden, das Gemeinschaftseigentum erstmals plangerecht herzustellen. Streit bestand über die Reichweite dieser Pflicht.
2022 lehnten die Wohnungseigentümer es ab, zu beschließen, dass zur Erstherstellung auch Zwischenwände, Elektroinstallation und der Anschluss an die Heizzentrale nebst Heizkörpern und Zuleitungen gehören. Ebenso wurde ein Antrag abgelehnt, den Klägern auf eigene Kosten den Einbau von sechs Dachflächenfenstern zu gestatten.
Die Kläger begehrten die gerichtliche Ersetzung der abgelehnten Beschlüsse. In den Vorinstanzen blieben sie erfolglos. Nach Zulassung der Revision verfolgten sie ihr Begehren weiter.
Anspruch nicht auf Gemeinschaftseigentum beschränkt
Der BGH hob das Berufungsurteil auf und ersetzte den Beschluss, soweit es um Zwischenwände, Elektroinstallation und Heizungsanschluss geht. Hinsichtlich der Dachflächenfenster verwies er die Sache an das Landgericht zurück.
Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine ausdrückliche Regelung zur Erstherstellung bei unvollendeten Bauvorhaben. Nach der Rechtsprechung besteht eine entsprechende Pflicht jedenfalls bezüglich des Gemeinschaftseigentums. Der BGH stellt nun klar: Der Erstherstellungsanspruch ist nicht strikt auf Gemeinschaftseigentum beschränkt. Eine rein sachenrechtliche Abgrenzung würde hier zu unpraktikablen Ergebnissen führen.
BGH führt zudem baupraktische Gründe an
Da die Gemeinschaft ohnehin die tragenden Wände, Decken, Böden sowie das gemeinschaftliche Versorgungsnetz errichten muss, ist es aus baupraktischen Gründen geboten, auch nichttragende Innenwände, unter Putz verlegte Leitungen und den Anschluss an die Heizzentrale einzubeziehen. So können Bauabläufe sinnvoll koordiniert werden.
Für die Kosten gilt: Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum tragen grundsätzlich alle Eigentümer (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Übernimmt die Gemeinschaft darüber hinaus auf Wunsch einzelner Eigentümer die Errichtung von Teilen des Sondereigentums, sind diese insoweit kostenpflichtig.
Im Übrigen bleibt der Innenausbau – etwa von Bad oder Küche – Sache des jeweiligen Sondereigentümers. Eine Inanspruchnahme der Gemeinschaft scheidet zudem aus, wenn erfolgversprechende vertragliche Ansprüche gegen Bauträger oder Insolvenzverwalter bestehen.
Dachflächenfenster von Entscheidung ausgenommen
Bei den Dachflächenfenstern handelt es sich nicht um Erstherstellung, sondern um eine bauliche Veränderung. Diese weichen nämlich von der ursprünglichen Planung ab. Ob ein Anspruch auf Gestattung besteht, hängt davon ab, ob andere Eigentümer nach der Verkehrsanschauung nachvollziehbar beeinträchtigt werden. Maßstab ist die optische Wirkung auf das Gebäude insgesamt. Diese Prüfung hat nun das Landgericht vorzunehmen. (bh)
BGH, Urteil vom 27.02.2026 – Az: V ZR 219/24
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