Baufinanzierung: „Gute Beratung wichtiger denn je“

Interview mit Kai Senfleben, Inhaber der Kai Senfleben Baufinanzierung

Herr Senfleben, Sie haben sich mit Ihrem Unternehmen ganz dem Thema Baufinanzierung verschrieben. Wie darf man sich Ihr Geschäftsmodell konkret vorstellen?

Richtig. Baufinanzierung ist meine Leidenschaft. Im Kern begleite ich meinen Kunden vollständig durch seinen Kauf- oder Neubauprozess. Das beginnt bei der Immobiliensuche und endet mit der Rückzahlung des letzten Euros der Finanzierung.

Einige der Leser kennen mich vermutlich über meinen YouTube-Kanal „Baufi Lab“. Auf meinem Kanal dreht sich alles rund um die Baufinanzierung. Aktuell habe ich mehr als 200.000 Videoaufrufe im Monat. Dadurch generiere ich täglich etwa drei bis fünf neue Beratungsanfragen. Und das ist großartig. Denn zum einen entscheiden sich diese Kunden ganz bewusst für mich als Berater. Zum anderen harmoniert das wunderbar mit meinem Beratungsprozess. Denn auch meine Beratungen finden zu 95% per Video-Call, also digital, statt. Dadurch kann ich Kunden aus ganz Deutschland bedienen und bin gleichzeitig effizienter als bei Beratungen vor Ort.

Was zählt alles zu Ihrem Portfolio?

Da mein Geschäftskonzept stark auf „Effizienz“ ausgelegt ist, habe ich mich dazu entschieden, „Spezialist“ statt „Generalist“ zu sein. Bei mir bekommt der Kunde in erster Linie seine Baufinanzierung. Da es aber gerade in der Baufinanzierung sehr viele Cross-Selling-Ansatzpunkte gibt, habe ich mir ein Netzwerk von sorgfältig ausgewählten Kooperationspartnern aufgebaut. Das sind zum Beispiel Versicherungsberater, Immobilienmakler, Sachverständige und so weiter. Dadurch kann ich meinem Kunden zu fast jeglichem Anliegen in Verbindung mit seinem Immobilienprojekt eine Lösung anbieten, ohne eigene Ressourcen dafür aufwenden zu müssen.

Gestiegene Zinsen, hohe Baukosten, Energiekrise – die vergangenen Monate haben den Immobilienmarkt auf den Kopf gestellt. Sind die goldenen Zeiten in der Baufinanzierung nun vorüber?

In der Tat ist es heute für einen Kunden deutlich schwieriger, an eine Finanzierung zu kommen, als dies noch bis Ende 2021 der Fall war. Und das spüren natürlich auch die Finanzierungsberater und die Banken. Jedoch locken „goldene Zeiten“ immer auch schnell schwarze Schafe und Geldgier am Finanzmarkt hervor. Bei vielen Finanzierungsberatern, Maklern und auch Banken ist eine Art Fließbandarbeit entstanden. Und darunter leidet immer die Qualität.

Für mich persönlich stand und steht früher wie heute schon immer die Beratungsqualität im Fokus. Dazu gehört auch, den Kunden vom Anfang bis zum Ende zu begleiten. Das ist nur mit dem nötigen Fachwissen und klaren strukturierten Arbeitsprozessen möglich. Und genau hier bin ich sehr gut aufgestellt.

Wie haben denn Kunden reagiert, die mitten im Finanzierungsprozess standen, als die Finanzierungszinsen plötzlich zugelegt haben?

Die Zinsen fingen Anfang 2022 an zu steigen. Mit Ausbruch des russischen Angriffskrieges ging dann alles sehr schnell. Kunden, die kurz vor Abschluss standen, hat es weniger stark getroffen. Dank meiner engen Begleitung war es oft möglich, mittels Angebotsreservierungen dem Zinsanstieg aus dem Weg zu gehen.

Problematischer war es für diejenigen, die noch im Anfangsstadium des Immobilienprojektes standen. Insbesondere zukünftige Bauherren hat es hart getroffen. Denn ein Bauvorhaben erfordert immer jede Menge Planung. Und Planung kostet Zeit. Und diese Zeit hat viele auch den Traum vom Eigenheim gekostet. Heute sind die Zinsen mehr als viermal so hoch wie noch Ende 2021. Das kann oder will sich nicht mehr jeder leisten.

Prognosen zufolge werden die Zinsen auch 2023 sehr schwankend bleiben im Bereich von 3 bis 4%. Wo sehen Sie für Vermittler die größten Herausforderungen?

Das ist auch meine persönliche Prognose. Als Optimist sehe ich ja eher die Chancen als die Herausforderungen. Zum einen hat sich die Käuferseite langsam an die neue Zinswelt gewöhnt. Zum anderen hat die Verkäuferseite gemerkt, dass Preisvorstellungen von 2021 heute nicht mehr immer erzielbar sind. Kaufpreise sind wieder verhandelbar.

Wie unterschiedlich sind denn die Konditionen aktuell bei den Banken?

Die Top-Banken schauen sich gegenseitig schon immer stark auf die Finger. Daher sind diese vom Zins oft nah beieinander. Aber bei hohen Summen wie in der Baufinanzierung machen Unterschiede von 0,10 bis 0,20 Prozentpunkten schon jede Menge aus. Interessant ist, dass einige Banken immer sehr zügig die Zinsen anpassen, während andere Banken häufig sehr lange beobachten, was der Wettbewerb so macht. Anders als in vielen anderen europäischen Ländern ändern sich die Baufinanzierungszinsen in Deutschland sehr häufig. Für einen Verbraucher ist es daher fast unmöglich, eigenständig den Überblick zu behalten. Aus meiner Sicht sollte neben der Hausbank daher immer auch ein unabhängiger Finanzierungsberater eingeschaltet werden.

Der Rat, den ich all meinen Kunden mitgebe: Schaut nicht nur auf die Zinsen. In den meisten Fällen ist ein gutes Finanzierungskonzept viel wichtiger. Daher entwerfe ich mit meinen Kunden immer erst das Konzept und schaue dann, welche Bank am besten zu diesem Konzept passt.

Und inwiefern gehen Banken restriktiver vor?

Durch die veränderte Zinslandschaft wächst bei den Banken die Angst vor fallenden Immobilienpreisen. Auch die BaFin macht den Banken immer größeren Druck. Daher ist festzustellen, dass heute viele Banken gar keine 100%-Finanzierungen mehr anbieten. Auch die Haushaltspauschalen, also die Pauschalen zur Berechnung der monatlichen Ausgaben, wurden von den Banken verschärft. Zusammengefasst: Die Banken werden vorsichtiger.

Mit welchen Erwartungen blicken Sie auf die kommenden Monate?

Die Nachfrage nach Immobilien wird auch 2023 hoch sein. Aufgrund der gestiegenen Energiepreise werden potenzielle Käufer höheren Wert auf die Energieeffizienz legen. Sogenannte „Worst-Performing-Buildings“, also Häuser mit schlechten Energiewerten, könnten zum Ladenhüter werden, sofern sich an den Preisen nichts tut. Seitens der Politik und bezogen auf zukünftige Förderungen wird vor allem das Thema Nachhaltigkeit im Mittelpunkt stehen.

Unter den Finanzierungsberatern wird sich meiner Meinung nach die Spreu vom Weizen trennen. Eine gute Beratung wird wichtiger denn je. All das wird Bewegung und weitere Veränderungen in den Markt bringen. Aber ich sage immer: Egal was die Zukunft bringt, ich freu mich drauf.