Die Eigentümerin einer in einem Gewerbegebiet liegenden Immobilie hat ihre Stadt um Grundsteuererlass gebeten. Hintergrund dafür ist, dass die Immobilie baurechtlich bis auf die Hausmeisterwohnung nur gewerblich als Bürogebäude genutzt werden darf. Es sei aber von acht Einheiten des Gebäudes nur eine vermietet worden und die Kaltmiete betrage 600,00 Euro, argumentierte die Eigentümerin. Die Stadt lehnte den Grundsteuererlass jedoch ab und führte aus, die Eigentümerin habe sich nicht nachhaltig um die Vermietung des Objekts bemüht. Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhob die Eigentümerin Klage vor dem Verwaltungsgericht Koblenz (VG), die allerdings auch keinen Erfolg hatte.
Grundsteuererlass bei Minderung der Mieteinnahmen ...
Die Grundsteuer, so die Richter des VG Koblenz, könne den gesetzlichen Bestimmungen zufolge zwar bei einer Minderung der erzielbaren Mieteinnahmen um mindestens 50% teilweise erlassen werden – allerdings nur dann, wenn der Eigentümer die Minderung der Mieteinnahmen nicht selbst zu verantworten hat.
... nur, wenn kein Selbstverschulden vorliegt
Im konkreten Fall sei der Klägerin bei Erwerb des Gebäudes, das bereits seit 20 Jahren im Eigentum ihrer Familie gestanden habe, jedoch sehr wohl die Problematik der betreffenden Immobilie bekannt gewesen: Mit Blick auf die baurechtlichen Vorschriften käme für das Objekt eine Vermietung nur zu Gewerbezwecken in Betracht, das Gebäude selbst weise aber eine deutliche Prägung als reines Wohnhaus auf, was einer Vermietung der Einheiten zu Gewerbezwecken (Büronutzung) entgegenstehe.
Klägerin hat keine baulichen Maßnahmen ergriffen
Die Klägerin habe keine baulichen Maßnahmen ergriffen, um die Einheiten für eine gewerbliche Nutzung zu optimieren. Sie habe es also unterlassen, das Objekt in einen Zustand zu versetzen, der sich zur Vermietung für die erlaubte Nutzung der Räumlichkeiten eigne. Daher habe sie die Ursache für den Leerstand des Gebäudes selbst zu verantworten und könne keinen Grundsteuererlass verlangen.
Die Beteiligten können gegen die Entscheidung einen Antrag auf Zulassung der Berufung stellen. (ad)
VG Koblenz, Urteil vom 16.11.2021, 5 K 256/21.KO
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