Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine Untervermietung nicht dazu genutzt werden darf, überhöhte Gewinne auf Kosten von Untermietern zu erzielen.
Hintergrund war ein Fall in Berlin: Ein Mieter hatte seine Zweizimmerwohnung während eines Auslandsaufenthalts ohne Zustimmung der Vermieterin möbliert untervermietet und verlangte von den Untermietern monatlich 962 Euro kalt – zuzüglich einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung insgesamt monatlich 1.100 Euro -, während er selbst nur 460 Euro Nettokaltmiete zahlte. Nachdem die Vermieterin ihn mehrfach abgemahnt hatte, kündigte sie das Mietverhältnis.
Das Amtsgericht wies die Räumungsklage zunächst ab, das Berufungsgericht gab ihr jedoch statt. Der BGH bestätigte nun die Entscheidung des Berufungsgerichts und wies die Revision des Mieters zurück.
Gewinnerzielung durch Untervermietung kein „berechtigtes Interesse“
Der BGH betont, dass das gesetzliche Recht auf Untervermietung (§ 553 BGB) nur greift, wenn ein „berechtigtes Interesse“ des Mieters besteht, etwa um die eigene Miete zu reduzieren oder vorübergehende Abwesenheit auszugleichen. Die Gewinnerzielung geht jedoch darüber hinaus und rechtfertigt keine Untervermietung.
„Der Bundesgerichtshof hat unmissverständlich klargestellt: Untervermietung dient dem Erhalt von Wohnraum und nicht der Gewinnerzielung“, erklärt die Präsidentin des Deutschen Mieterbundes, Melanie Weber-Moritz. „Viele Menschen sind auf Untervermietung angewiesen, weil sie auf dem regulären Wohnungsmarkt keine Chance haben. Diese Notlage darf nicht ausgenutzt werden – weder von Vermietenden noch von Hauptmietenden.“
Möblierung und Mietpreisbremse in diesem Fall unerheblich
Der BGH musste nicht entscheiden, ob zusätzliche Leistungen des Mieters, wie etwa das Bereitstellen von Möbeln, bei der Frage berücksichtigt werden müssen, ob er durch die Untervermietung einen Gewinn erzielt. Das Berufungsgericht hatte bereits festgestellt, dass ein Gewinn über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus entstanden ist, sodass solche Zusatzleistungen keinen Einfluss auf das Ergebnis gehabt hätten.
Ebenso musste das Gericht nicht prüfen, ob ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung aufgrund möglicher Verstöße gegen die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) unzulässig wäre. Da das Interesse des Beklagten schon allein wegen der Gewinnerzielung als nicht berechtigt anzusehen war.
Gesetzesinitiative: Höhe von Möblierungszuschlägen regeln
Der Deutsche Mieterbund bewertet das Urteil jedoch als wichtiges Signal gegen eine in angespannten Wohnungsmärkten zunehmend beobachtete Praxis: Wohnungen werden möbliert oder teilmöbliert vermietet, um die Mietpreisbremse zu umgehen und deutlich höhere Einnahmen zu erzielen.
In diesem Zusammenhang begrüßt der Mieterbund die angekündigte Gesetzesinitiative von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig, die zulässige Höhe von Möblierungszuschlägen künftig klar zu regeln, und ihre transparente Ausweisung im Mietvertrag vorzuschreiben. Weber-Moritz betont: „Der BGH hat heute ein wichtiges Signal gesetzt. Weder die Möblierung noch die Untervermietung dürfen zur Umgehung der Mietpreisbremse missbraucht werden, denn Wohnraum ist keine Ware zur maximalen Gewinnerzielung. Nun ist die Politik am Zug, dieses Signal in Gesetzesform zu gießen.“
IVD: Untervermietung muss als praktikable Möglichkeit bestehen bleiben
Dr. Christian Osthus, Geschäftsführer und Syndikusrechtsanwalt des Immobilienverband Deutschland IVD, wiederum erklärt: „Der Bundesgerichtshof hat heute deutlich klargestellt, dass Untervermietung nicht als Geschäftsmodell zur Gewinnerzielung genutzt werden darf. Das ist konsequent und richtig. Zugleich ist wichtig: Die Untervermietung muss für Mieter weiterhin eine praktikable Möglichkeit bleiben, um ihre Wohnung in besonderen Lebenslagen zu halten, etwa bei einem befristeten beruflichen Aufenthalt anderswo oder wenn vorübergehend ein Teil des Wohnraums vermietet wird, um laufende Kosten abzufedern. Dafür ist sie gedacht. Entscheidend ist aus unserer Sicht, dass das Mietrecht hier eine Balance wahrt: Missbrauch verhindern, aber die legitime, zeitweilige Untervermietung als soziale und alltagsnahe Lösung nicht unnötig erschweren.“ (bh)
BGH, Urteil vom 28.01.2026 – Az: VIII ZR 228/23
