Blick auf den Markt für Logistikimmobilien

In Partnerschaft mit der Berlin Hyp AG, der BREMER AG, der GARBE Industrial Real Estate GmbH (GARBE) und der Savills Immobilien-Beratungs GmbH hat bulwiengesa die aktuelle Ausgabe der Studie „LOGISTIK UND IMMOBILIEN“ vorgelegt. Für die Analyse wurden die Daten von bestehenden, im Bau befindlichen und geplanten Logistikobjekten ausgewertet. Wie die Studie unter anderem zeigt, sind die Spitzenmieten an den größten deutschen Logistikstandorten um 3,8% bis 8,6% auf 6,50 bis 8,20 Euro/m² gestiegen. Die gegenwärtigen Entwicklungen auf dem Investment- und Finanzierungsmarkt hätten dazu geführt, dass die Renditekompression der Logistikimmobilien zum Erliegen gekommen sei, wie es in der Analyse weiter heißt. In den wichtigsten Logistikregionen wurde bereits ein leichter Anstieg der Renditen um 20 bis 30 Basispunkte erkennbar.

Neuer Höchststand bei Logistik-Neubauflächen für 2022 erwartet

Nach dem pandemiebedingten Einbruch beim Fertigstellungsvolumen für Logistikflächen im Jahr 2020 war 2021 mit 5,3 Mio. m² neuen Flächen ein neuer Rekordwert zu verzeichnen. Laut Studie ist die aktuelle Projektpipeline gefüllt, sodass 2022 mit 5,8 Mio. m² Neuflächen zu rechnen ist. Somit würde der Rekordwert aus dem Vorjahr trotz der aktuellen Unsicherheiten bei den Projektentwicklungen geknackt.

Risiko von Preiskorrekturen nimmt jedoch zu

„Die Zahlen dürfen nicht darüber hinwegtäuschen, dass es sich um eine Momentaufnahme handelt“, betont Daniel Sopka, Consultant im Bereich Industrie- und Logistikimmobilien bei bulwiengesa. „Das Marktumfeld ist unsicher und durch Zurückhaltung geprägt. Die Finanzierungs- und Baukosten steigen dynamisch, der Fachkräftemangel bleibt akut, die gestiegenen Energiekosten belasten die Unternehmen in Industrie und Logistik immens und geopolitische Verwerfungen lassen die Konjunktur schwächeln“, so Sopka weiter. Das Risiko von kurz- bis mittelfristigen Preiskorrekturen steige.

Zur Lage auf dem Investmentmarkt

Auf dem Investmentmarkt für deutsche Logistik-, Unternehmens- und Industrieimmobilien kletterte das Investmentvolumen 2021 mit 11,6 Mrd. Euro auf ein neues Allzeithoch. Auf Investments in Logistikimmobilien entfiel dabei mit rund 7 Mrd. Euro bzw. 60% der größte Anteil. Im ersten Halbjahr 2022 betrug das Volumen der Investments in Logistikimmobilien 2,7 Mrd. Euro. Bereits im zweiten Quartal 2022 führten gestiegene Finanzierungskosten und zunehmende wirtschaftliche Unsicherheiten zu einer leichten Zurückhaltung auf dem Transaktionsmarkt. In den Top-Logistikregionen war dies am Anstieg der Spitzenrenditen um rund 20 bis 30 Basispunkte ablesbar. Dies betreffe der Studie zufolge insbesondere das absolute Core-Segment, in dem die bisherigen Kaufpreise zu Jahresmietenfaktoren von über 30 zu den derzeitigen Konditionen nicht mehr finanzierbar seien.

Berlin als Top-Investmentziel

Mit einem Anteil von rund 60% sind mehrheitlich deutsche Investoren im deutschen Logistikimmobilienmarkt aktiv. Im betrachteten Zeitraum von 2017 bis 2022 nimmt Berlin Platz 1 unter den beliebtesten Investmentzielen ein. Die Hauptstadt verdängt somit die Logistikregion Rhein-Main/Frankfurt von der Pole Position. In den vergangenen fünf Jahren wurden 2,5 Mrd. Euro in Berlin investiert. Für 2022 präsentiert sich das Transaktionsvolumen in Berlin aufgrund weniger Angebote laut Studie bislang gering.

Krisenresilienz auf der Agenda

Neben der aktuellen Marktsituation hat sich die Studie auch damit befasst, die der Logistikimmobilienmarkt auf die gestörten Lieferketten reagiert hat. Derzeit würden die Unternehmen ihre Krisenresilienz erhöhen, indem sie ihre Lieferketten diversifizieren und sich eine Rückfallebene schaffen durch die Anmietung zusätzlicher Flächenreserven.

Nachhaltigkeit im Fokus

Neben der höheren Krisenresilienz ist Nachhaltigkeit im Markt für Logistikimmobilien ein Top-Thema. „Neue technische Lösungen, zum Beispiel bei der Energieversorgung, sind hierbei zunächst oft deutlich teurer als der Standardbau. Explodierende Energiepreise und ungewollte Versorgungsabhängigkeiten relativieren das Kostenargument jedoch“, erklärt Michael Dufhues, Vorstand der BREMER AG.

Maria Teresa Dreo-Tempsch, Marktvorständin bei der Berliner Hyp, weist auf die sinkende Marktfähigkeit von Immobilien hin, die die fortwährend zunehmenden Anforderungen an Nachhaltigkeit nicht erfüllen. „Hinsichtlich der CO₂-Emissionen lässt sich das bereits recht exakt voraussehen. Hier wird es wichtig sein, die entsprechenden Objekte genau zu analysieren und ggf. Ertüchtigungsprogramme anzustoßen.“ (tk)