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13. Oktober 2021
Corona: Keine Mietminderung bei Restaurantschließung

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rolls serving in a Japanese restaurant

Corona: Keine Mietminderung bei Restaurantschließung

Nur weil die Mieterin eines Sushi-Restaurants und die Pächterin einer Gaststätte aufgrund der Corona-Beschränkungen ihren Betrieb zeitweilig nicht führen konnten, dürfen sie weder vom Vermieter Mietminderung verlangen noch auf Pachtzahlungen verzichten. So hat das OLG Frankfurt in zwei Fällen geurteilt.

Die in der hessischen Verordnung zur Bekämpfung des Corona-Virus angeordneten Beschränkungen für Einzelhandelsgeschäfte und Gaststätten begründen weder einen zu Minderung berechtigenden Mangel der Räumlichkeiten noch führen sie zur Unmöglichkeit der vom Vermieter oder Verpächter geschuldeten Leistung.

Ob eine Anpassung des Vertrages wegen einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage vorzunehmen ist, ist allerdings unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles zu entscheiden. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hat mit zwei Urteilen im Ergebnis die beiden entsprechenden Minderungsbegehren zurückgewiesen.

Fall 1: Klägerin will Mietminderung für Sushi-Restaurant

Im ersten Fall betrieb die Klägerin in Frankfurt als Teil einer bundesweiten Kette ein Sushi-Restaurant. Sie hatte die Räume vom Beklagten gemietet. Im Zusammenhang mit den hessischen Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus konnte das Lokal zeitweilig nicht betrieben werden. Die Klägerin begehrt die Feststellung, dass sie während der Zeit der behördlichen Beschränkungen nicht zur vollen Mietzinszahlung verpflichtet gewesen sei. Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung hatte nun auch vor dem OLG keinen Erfolg.

Die Klägerin könne nicht Minderung der Miete verlangen, bestätigte das OLG, denn die Mietsache sei nicht mangelhaft gewesen. Der Vermieter schulde allein die Möglichkeit, in den überlassenen Räumen einen Geschäftsbetrieb mit dem konkret vereinbarten Zweck führen zu können. Er schulde dagegen nicht die Überlassung des Betriebs selbst. Das sogenannte Verwendungsrisiko trage der Mieter. Dem Vermieter sei die von ihm geschuldete Leistung auch nicht unmöglich geworden. Er habe weiterhin die Räumlichkeiten in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen.

OLG: Verwendungsrisiko trifft den Mieter

Schließlich könne auch keine Herabsetzung des Mietzinses wegen einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage verlangt werden. Die Folgen der Corona-Pandemie führten zwar zu einer solchen schwerwiegenden Störung. Es könne davon ausgegangen werden, dass die Parteien bei Kenntnis einer solchen Pandemie eine zeitweise Mietminderung vereinbart hätten. Zu berücksichtigen sei dabei maßgeblich die vertragliche und/oder gesetzliche Risikoverteilung, wonach das Verwendungsrisiko den Mieter treffe. Zudem müssten aber auch die wirtschaftlichen Verhältnisse beider Vertragsparteien genau beachtet werden. Aufseiten des Vermieters seien dies ganz erhebliche Darlehensverpflichtungen. Im Ergebnis sei dem Vermieter eine Herabsetzung der Miete also nicht zumutbar, wohingegen nicht feststellbar sei, dass der Mieterin unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar sei.

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Seite 2 Fall 2: Gaststättenpächterin kündigt Vertrag außerordentlich