Fall 2: Gaststättenpächterin kündigt Vertrag außerordentlich
In dem zweiten Fall begehrt eine Gaststättenverpächterin ausstehende Pachtzahlungen. Die Pächterin hatte den Vertrag über die Nutzung einer Gaststätte in Wiesbaden wegen der behördlichen Untersagung, Gäste in der Pandemiezeit zu bewirten, Ende März 2020 außerordentlich gekündigt. Sie räumte das Lokal und stellte alle Zahlungen ein. Das Landgericht hatte die Zahlungsklage abgewiesen. Die Berufung der Verpächterin hatte nun aber vor dem OLG Erfolg.
Laut Urteil des OLG hat die Verpächterin einen Anspruch auf die Pachtzahlungen ab Mai 2020. Der Vertrag sei nicht durch die außerordentlichen Kündigungen der Pächterin beendet worden, denn die pandemiebedingten allgemeinen hoheitlichen Maßnahmen rechtfertigten keine außerordentliche Kündigung. Sie beträfen das Verwendungsrisiko des Pächters, nicht aber die Gebrauchsgewährungspflicht der Verpächter. Der Verpächter habe grundsätzlich nur die Möglichkeit des Gebrauchs zu verschaffen und hierzu die Pachtsachen in einem dem Verwendungszweck entsprechenden Zustand zu halten. Der Verpächter schulde aber nicht „die Überlassung des Betriebs selbst, sondern nur die Überlassung der dazu notwendigen Räume“, wie das OLG betonte. Insoweit sei ein Pachtvertrag ebenso zu behandeln wie ein Mietvertrag. Auch der Pächter trage das Verwendungsrisiko (in Form der sogenannten „Fruchtziehung“).
Die Pachthöhe sei auch nicht aufgrund der behördlichen Beschränkungen gemindert. Die auf Basis des Infektionsschutzgesetzes erfolgten Anordnungen hätten sich nicht gegen das Pachtobjekt selbst, sondern allein gegen die Geschäftsausübung gerichtet.
OLG: Auswirkungen auf das Geschäft nicht messbar, da Vertrag vorher gekündigt
Ebenso wenig liege ein Fall der Unmöglichkeit vor. Die Verpächterin habe die Räume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen. Des Weiteren bestehe auch kein Anspruch auf Anpassung des Mietzinses wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Durch den Eintritt der Pandemie und die damit verbundenen Beschränkungen habe sich diese zwar schwerwiegend verändert, die Folgen der Pandemie griffen ganz erheblich in den Geschäftsbetrieb der Pächterin ein und beseitigten die Nutzbarkeit der Räume. Eine Anpassung des Pachtzinses sei zum einen allerdings bereits zu keinem Zeitpunkt verlangt worden, zum anderen müsste die unveränderte Fortführung des Vertrages zu der ursprünglichen Pachthöhe für die Pächterin unzumutbar sein. Dies wäre anhand von Umsatzeinbußen, etwaigen Einsparungen, etwaigen staatlichen Hilfen oder sonstigen relevanten Umständen darzulegen. Da die Pächterin aber selbst den Betrieb eingestellt hatte, bevor die Betriebsbeschränkungen Auswirkungen auf ihr Geschäft zeigten, könne dies nicht festgestellt werden.
Die Entscheidungen sind nicht rechtskräftig. Der Senat hat in beiden Fällen wegen grundsätzlicher Bedeutung die Revision zugelassen.
OLG Frankfurt am Main, Urteile vom 17.09.2021, Az.: 2 U 147/20 und 18/21; Vorinstanzen: LG Wiesbaden, Urteil vom 12.11.2020, Az.: 9 O 721/20 und LG Frankfurt am Main, Urteil vom 23.12.2020, Az.: 2–21 O 113/20
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