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Steuern & Recht
13. Oktober 2021
Corona: Keine Mietminderung bei Restaurantschließung
rolls serving in a Japanese restaurant

Corona: Keine Mietminderung bei Restaurantschließung

Nur weil die Mieterin eines Sushi-Restaurants und die Pächterin einer Gaststätte aufgrund der Corona-Beschränkungen ihren Betrieb zeitweilig nicht führen konnten, dürfen sie weder vom Vermieter Mietminderung verlangen noch auf Pachtzahlungen verzichten. So hat das OLG Frankfurt in zwei Fällen geurteilt.

Die in der hessischen Verordnung zur Bekämpfung des Corona-Virus angeordneten Beschränkungen für Einzelhandelsgeschäfte und Gaststätten begründen weder einen zu Minderung berechtigenden Mangel der Räumlichkeiten noch führen sie zur Unmöglichkeit der vom Vermieter oder Verpächter geschuldeten Leistung.

Ob eine Anpassung des Vertrages wegen einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage vorzunehmen ist, ist allerdings unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles zu entscheiden. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hat mit zwei Urteilen im Ergebnis die beiden entsprechenden Minderungsbegehren zurückgewiesen.

Fall 1: Klägerin will Mietminderung für Sushi-Restaurant

Im ersten Fall betrieb die Klägerin in Frankfurt als Teil einer bundesweiten Kette ein Sushi-Restaurant. Sie hatte die Räume vom Beklagten gemietet. Im Zusammenhang mit den hessischen Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus konnte das Lokal zeitweilig nicht betrieben werden. Die Klägerin begehrt die Feststellung, dass sie während der Zeit der behördlichen Beschränkungen nicht zur vollen Mietzinszahlung verpflichtet gewesen sei. Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung hatte nun auch vor dem OLG keinen Erfolg.

Die Klägerin könne nicht Minderung der Miete verlangen, bestätigte das OLG, denn die Mietsache sei nicht mangelhaft gewesen. Der Vermieter schulde allein die Möglichkeit, in den überlassenen Räumen einen Geschäftsbetrieb mit dem konkret vereinbarten Zweck führen zu können. Er schulde dagegen nicht die Überlassung des Betriebs selbst. Das sogenannte Verwendungsrisiko trage der Mieter. Dem Vermieter sei die von ihm geschuldete Leistung auch nicht unmöglich geworden. Er habe weiterhin die Räumlichkeiten in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen.

OLG: Verwendungsrisiko trifft den Mieter

Schließlich könne auch keine Herabsetzung des Mietzinses wegen einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage verlangt werden. Die Folgen der Corona-Pandemie führten zwar zu einer solchen schwerwiegenden Störung. Es könne davon ausgegangen werden, dass die Parteien bei Kenntnis einer solchen Pandemie eine zeitweise Mietminderung vereinbart hätten. Zu berücksichtigen sei dabei maßgeblich die vertragliche und/oder gesetzliche Risikoverteilung, wonach das Verwendungsrisiko den Mieter treffe. Zudem müssten aber auch die wirtschaftlichen Verhältnisse beider Vertragsparteien genau beachtet werden. Aufseiten des Vermieters seien dies ganz erhebliche Darlehensverpflichtungen. Im Ergebnis sei dem Vermieter eine Herabsetzung der Miete also nicht zumutbar, wohingegen nicht feststellbar sei, dass der Mieterin unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar sei.

Fall 2: Gaststättenpächterin kündigt Vertrag außerordentlich

In dem zweiten Fall begehrt eine Gaststättenverpächterin ausstehende Pachtzahlungen. Die Pächterin hatte den Vertrag über die Nutzung einer Gaststätte in Wiesbaden wegen der behördlichen Untersagung, Gäste in der Pandemiezeit zu bewirten, Ende März 2020 außerordentlich gekündigt. Sie räumte das Lokal und stellte alle Zahlungen ein. Das Landgericht hatte die Zahlungsklage abgewiesen. Die Berufung der Verpächterin hatte nun aber vor dem OLG Erfolg.

Laut Urteil des OLG hat die Verpächterin einen Anspruch auf die Pachtzahlungen ab Mai 2020. Der Vertrag sei nicht durch die außerordentlichen Kündigungen der Pächterin beendet worden, denn die pandemiebedingten allgemeinen hoheitlichen Maßnahmen rechtfertigten keine außerordentliche Kündigung. Sie beträfen das Verwendungsrisiko des Pächters, nicht aber die Gebrauchsgewährungspflicht der Verpächter. Der Verpächter habe grundsätzlich nur die Möglichkeit des Gebrauchs zu verschaffen und hierzu die Pachtsachen in einem dem Verwendungszweck entsprechenden Zustand zu halten. Der Verpächter schulde aber nicht „die Überlassung des Betriebs selbst, sondern nur die Überlassung der dazu notwendigen Räume“, wie das OLG betonte. Insoweit sei ein Pachtvertrag ebenso zu behandeln wie ein Mietvertrag. Auch der Pächter trage das Verwendungsrisiko (in Form der sogenannten „Fruchtziehung“).

Die Pachthöhe sei auch nicht aufgrund der behördlichen Beschränkungen gemindert. Die auf Basis des Infektionsschutzgesetzes erfolgten Anordnungen hätten sich nicht gegen das Pachtobjekt selbst, sondern allein gegen die Geschäftsausübung gerichtet.

OLG: Auswirkungen auf das Geschäft nicht messbar, da Vertrag vorher gekündigt

Ebenso wenig liege ein Fall der Unmöglichkeit vor. Die Verpächterin habe die Räume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen. Des Weiteren bestehe auch kein Anspruch auf Anpassung des Mietzinses wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Durch den Eintritt der Pandemie und die damit verbundenen Beschränkungen habe sich diese zwar schwerwiegend verändert, die Folgen der Pandemie griffen ganz erheblich in den Geschäftsbetrieb der Pächterin ein und beseitigten die Nutzbarkeit der Räume. Eine Anpassung des Pachtzinses sei zum einen allerdings bereits zu keinem Zeitpunkt verlangt worden, zum anderen müsste die unveränderte Fortführung des Vertrages zu der ursprünglichen Pachthöhe für die Pächterin unzumutbar sein. Dies wäre anhand von Umsatzeinbußen, etwaigen Einsparungen, etwaigen staatlichen Hilfen oder sonstigen relevanten Umständen darzulegen. Da die Pächterin aber selbst den Betrieb eingestellt hatte, bevor die Betriebsbeschränkungen Auswirkungen auf ihr Geschäft zeigten, könne dies nicht festgestellt werden.

Die Entscheidungen sind nicht rechtskräftig. Der Senat hat in beiden Fällen wegen grundsätzlicher Bedeutung die Revision zugelassen.

OLG Frankfurt am Main, Urteile vom 17.09.2021, Az.: 2 U 147/20 und 18/21; Vorinstanzen: LG Wiesbaden, Urteil vom 12.11.2020, Az.: 9 O 721/20 und LG Frankfurt am Main, Urteil vom 23.12.2020, Az.: 2–21 O 113/20

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