Herr Weissensteiner, wie hat sich der Immobilienmarkt in Ihrer Region zuletzt entwickelt?
Der Markt in Bozen und Umgebung hat sich spürbar entschleunigt, das Preisniveau bleibt allerdings hoch. Der größte Unterschied zum Vorjahr ist sicherlich die Zurückhaltung seitens der Käufer. Durch die gestiegenen Zinsen müssen insbesondere Familien oft mehrfach abwägen, ob sie den Erwerb stemmen können. Dadurch sind auch die Transaktionen um etwa 10 bis 20% zurückgegangen. Das Paradoxe ist aber: Die Preise sinken kaum. In Bozen zahlen Interessenten für Bestandswohnungen oft immer noch über 4.500 Euro pro Quadratmeter, bei Neubauten sind es teilweise bis zu 8.000 Euro pro Quadratmeter. Verkäufer halten also an den Preisen fest, während Kaufinteressenten die nötige Finanzierung nicht mehr darstellen können. Die Folge: Immobilien verweilen länger auf dem Markt – statt weniger Wochen dauert es aktuell oft zwischen vier und sechs Monaten bis zum Kaufabschluss.
Welche Trends und Prognosen sehen Sie für das Jahr 2026?
Für 2026 sehen wir keine Entspannung bei den Immobilienpreisen, eher im Gegenteil. Da Wohnraum in Südtirol knapp ist und nur wenig Neubauflächen nachkommen, werden die Immobilienpreise voraussichtlich weiter leicht anziehen – wir rechnen mit einem Plus von rund drei Prozent im laufenden Jahr. Ab Februar 2026 greifen zudem neue Landesförderungen, die den Immobilienerwerb für Einheimische wieder etwas greifbarer machen sollen. Der Mietmarkt bleibt hingegen angespannt: Weil viele Interessenten den Kauf derzeit aufschieben und sich eher nach Mietobjekten umschauen, schnellen die Mietpreise in die Höhe. Wir raten Kaufinteressenten daher nicht, weiter auf sinkende Immobilienpreise in Bozen und Umgebung zu spekulieren.
Der Markt überzeugt also durch eine hohe Wertstabilität?
Das ist korrekt, echte Preisstürze gab es in Südtirol bisher kaum – eher eine Stagnation in weniger gefragten, peripheren Lagen. Zu den wertstabilsten Regionen mit weiterhin hohem Wertsteigerungspotenzial zählen ganz klar die exklusiven A-Lagen. Dazu gehören unter anderem das Bozener Zentrum und Gries. Hier wird oft mit Eigenkapital bezahlt, Zinsen spielen eine eher untergeordnete Rolle. Die Nachfrage ist ungebrochen hoch. Ebenfalls seit jeher begehrt – vor allem bei kaufkräftiger Klientel – sind Meran und Obermais, die sich als extrem krisenfest bewährt haben. Des Weiteren äußerst wertstabil sind Gröden, Badia und Seis in den Dolomiten. Durch die touristische Zugkraft und die strenge Limitierung von Zweitwohnungen bleiben die Preise hier auf absolutem Top-Niveau.
Sie erwähnten eben das Thema Zweitwohnungen. Was macht Bozen und Umgebung gerade für internationale Käufer so attraktiv?
Ganz klar: Wer hier kauft, ist nicht auf der Suche nach schneller Rendite, sondern nach Sicherheit. Südtirol ist ein „Safe Haven“. Die Renditen aus Vermietung liegen mit circa 3% deutlich unter Süditalien oder anderen europäischen Städten. Was Bozen und Umgebung so attraktiv macht, ist die Substanz: Die Immobilienpreise sind wie bereits geschildert extrem stabil und auch ein hohes Maß an Rechtssicherheit ist gegeben – vor allem dank des österreichischen Grundbuchsystems nach Katastern. Hinzu kommt der Lifestyle: Käufer erwerben hier ein Stück Lebensqualität, das seinen Wert behält bzw. sogar noch steigert.
Gibt es Regionen, die besonders beliebt sind?
Tatsächlich lassen sich die internationalen Immobiliengesuche in zwei Kategorien aufteilen – die „Genießer“ und die „Aktiven“. Erstere zieht es ins Burggrafenamt – speziell nach Bozen, Meran, Dorf Tirol oder Schenna. Interessenten suchen hier das mediterrane Flair bei perfekter Infrastruktur. Die „Aktiven“ wiederum wollen zumeist in die Dolomiten, etwa ins Gadertal, Gröden oder ins Hochpustertal.
Wichtig ist aber fast immer: Ländliche Lage ja, aber nicht ohne Infrastruktur. Eine gute Anbindung an Restaurants, Lifte und Geschäfte ist für internationale Käufer meist Pflicht. Die abgeschiedene Berghütte ohne Zufahrt ist eher ein Nischenprodukt.
Welche Immobilienart steht also bei Käufern im Fokus?
Ganz oben auf der Wunschliste stehen Immobilien, die das typische Alpengefühl vermitteln, aber dennoch modernen Komfort bieten – also Chalets und hochwertige Penthouses mit viel Holz und Naturstein. Entscheidend ist der Zustand: Die meisten internationalen Käufer bevorzugen schlüsselfertige Immobilien. Denn eine Baustelle aus der Ferne zu betreuen, ist meist nicht gewünscht. Auch historische Höfe sind begehrt, aber durch die strengen Gesetze für Nicht-Landwirte nur schwer zu bekommen.
Steht beim Erwerb die Eigennutzung im Vordergrund oder die Vermietung?
Es geht eindeutig vorrangig um Eigennutzung als Zweit- bzw. Ferienwohnsitz. Das Motiv hinter einem Immobilienkauf in der Region ist eher die emotionale Rendite – der eigene Rückzugsort in den Bergen. Reine Investoren, die nur auf Mieteinnahmen aus sind, sehen wir hier eher selten, da sich das bei den hiesigen Kaufpreisen kaum rechnet und die Gesetze die touristische Vermietung oft stark einschränken.
Was sollten Kunden beim Immobilienkauf beachten – gerade auch angesichts der erwähnten Gesetzgebung?
Ein Begriff, den jeder internationale Kaufinteressent hier kennen sollte, ist Konventionierung. Diese besagt, dass viele Wohnungen Einheimischen vorbehalten sind und demnach nicht als Ferien- oder Zweitwohnsitz genutzt werden dürfen. Hier passieren meist die größten Fehler, wenn sich Interessenten vorab nicht ausreichend informieren. Nicht-Ansässige müssen folglich gezielt nach frei verfügbaren Wohnungen suchen – und die sind rar und dementsprechend teurer. Außerdem sollten Interessenten die Nebenkosten nicht unterschätzen: Die Gemeindeimmobiliensteuer für Zweitwohnungen in Südtirol ist mittlerweile sehr hoch, da die Gemeinden Leerstand vermeiden wollen. Des Weiteren ist eine italienische Steuernummer – also die codice fiscale – verpflichtend, denn nur mit ihr lässt sich ein Immobilienkauf in Südtirol realisieren.
Wie leicht oder schwer ist es denn für internationale Kunden, eine Finanzierung in Südtirol zu erhalten?
Es ist machbar, aber deutlich komplizierter als beispielsweise in Deutschland. Südtiroler Banken finanzieren bei Nicht-Ansässigen – also den non-residenti – meist maximal 50% bis 60% des Immobilienschätzwertes, der oft geringer ist als der Kaufpreis. Käufer müssen demnach also einen hohen Eigenkapitalanteil leisten. Mindestens die Hälfte des Kaufpreises inklusive der Nebenkosten, die zwischen 10 und 15% liegen, sollte vorhanden sein. Zudem ist die Bürokratie hier deutlich aufwendiger – angefangen bei Übersetzungen bis hin zur Erlangung einer Steuernummer. Wir raten gerade internationalen Kunden oft dazu, wenn möglich eine Immobilie im Heimatland zu beleihen, um an das nötige Eigenkapital zu kommen – das ist meist deutlich unkomplizierter.
Wie genau unterstützen Sie die internationale Klientel beim Immobilienkauf?
Wir bei VON POLL REAL ESTATE Bozen bieten unseren Kunden einen besonderen Service in Kombination mit tiefgreifendem Know-how. Ich selbst bin seit 1998 als Immobilienmakler in Südtirol tätig – ich kenne den Markt, die Behörden und die Fallstricke seit über 25 Jahren bestens und persönlich. 2019 haben wir uns mit VON POLL REAL ESTATE zusätzlich professionalisiert und die Reichweite an Kunden deutlich vergrößert. Für unsere Kunden bedeutet das: Sie bekommen die Südtiroler Handschlagqualität und das lokale Insiderwissen, gepaart mit der Professionalität und dem Netzwerk eines der größten Immobilienmaklerunternehmen in Europa. Wir verstehen die Mentalität unserer Kunden aus dem Norden und sprechen die Sprache des Südens. Das gibt Sicherheit in einem fremden Markt.
Weitere Informationen zum Team um Christian Weissensteiner von VON POLL REAL ESTATE Bozen gibt es unter von-poll.com/de/immobilienmakler/bozen.
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