Ein Beitrag von André Lichner, Mitglied des Vorstands der Interhyp AG und verantwortlich für das Partnergeschäft (Prohyp GmbH) sowie das Produktmanagement
In früheren Zeiten waren Zinsen für Immobilienkredite von 9% der Normalfall. Bei den damaligen Preisen konnten Häuser und Wohnungen von Angestellten mit einem durchschnittlich hohen Gehalt finanziert werden. Das waren andere Zeiten – und trotzdem: Zinsen kommen aus einem Tief, das man in dieser Form vor der Niedrigzinsphase lange Zeit gar nicht gekannt hatte. Streng genommen kommen die Zinsen gerade wieder auf ein normales Level. In den Jahren 2008 und 2009 gab es auch schon Sätze von gut 5%. Von Beginn der 1980er-Jahre bis zur Jahrtausendwende lagen die Zinsen für zehnjährige Darlehen im langjährigen Mittel zwischen 7 und 8%.
Die Leistbarkeit ist durch die gestiegenen Zinsen unbestritten schwieriger geworden, denn das Kaufpreisniveau ist durch die jahrelangen Steigerungen heute ein ganz anderes als früher. Deshalb hat sich der Markt zum Jahresende 2022 in eine Pattsituation manövriert, in der sich die Preise für Immobilien nun neu finden müssen. Aufgrund der niedrigen Zinsen und der latenten Unterversorgung an Immobilien, die sich in diesem Land nun schon seit geraumer Zeit beobachten lassen, wurden die Preise für Wohnraum stark in die Höhe getrieben. Lange war man darauf eingestellt, mit billigem Geld zu arbeiten. Schon zu Beginn der Corona-Pandemie waren die Zinsen niedrig, dann kam noch die Liquiditätsschwemme während der Pandemie hinzu, damit Konsum und Wirtschaft nicht zum Stillstand kommen.
Pattsituation zwischen Verkäufer, Käufer und Bank
Die Pattsituation Ende 2022 gestaltete sich wie folgt: Verkäufer hinkten psychologisch den Preisen von 2021 und dem ersten Halbjahr 2022 hinterher. Sie hatten sich noch nicht auf die neue Marktsituation eingestellt und somit noch überhöhte Preisvorstellungen im Kopf. Diese sind nun nicht mehr realistisch: In Kombination mit den höheren Zinsen führen die stark gestiegenen Immobilienpreise dazu, dass sich in bestimmten Fällen nicht einmal Besserverdiener die Raten noch leisten können. Das bedeutet leider immer wieder, dass der Käufer entfällt, weil die Aussicht auf eine machbare Finanzierung fehlt. Die Bank kann an dieser Situation auch nichts ändern, sie gibt ja nur die höheren Zinsen weiter, zu denen sie gegenfinanziert. Es zeigt sich bereits, dass die Banken teilweise versucht haben gegenzusteuern und auf ihre Marge verzichtet haben. Aber einerseits macht das nicht viele Finanzierungsszenarien leistbarer und andererseits ist das eben nur begrenzt möglich. Ansonsten ist ihr Geschäft nicht mehr lukrativ.
Wie geht es 2023 weiter?
Diese Pattsituation bewirkt, dass bei vielen freien Vermittlern von Baufinanzierungen die Pipelines nicht mehr so voll sind wie zu Beginn des Jahres 2022. Wie wird sich diese Situation hoffentlich bald auflösen? Die Zinsen steigen nun voraussichtlich nicht mehr so stark an, im neuen Jahr ist mit einem leicht steigenden Niveau zu rechnen. Die Immobilienpreise passen sich an. Wir haben es Ende des vergangenen Jahres schon gesehen, dass die Preise hier nachgegeben haben. Nicht übermäßig viel, aber es ist zu vermuten, dass es im Verlauf dieses Jahres Abschläge von etwa 5 bis 15% gegenüber dem vergangenen Jahr geben kann. Möglicherweise bei einigen Lagen oder Immobilien auch noch etwas mehr. Es ist davon auszugehen, dass sich ein neues Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage einstellen wird. All das ist natürlich abhängig von der Region und dem Zustand der Immobilie.
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André Lichner 
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