Von Stefan Mantl, Gründer und CEO der onOffice GmbH
Im August 2019 legte sich der Koalitionsausschuss der Bundesregierung auf grundlegende, bundesweit einheitliche Rahmenbedingungen hinsichtlich der Maklerfinanzierung beim Immobilienverkauf fest. Demnach soll künftig derjenige, der einen Makler beauftragt, mindestens 50% der anfallenden Maklergebühren übernehmen, einerlei, ob es sich dabei um den Verkäufer oder Käufer handelt. Wie sich das geplante Gesetz zum Bestellerprinzip auswirken wird, darüber herrscht selbst unter Maklern keine Einigkeit. Dazu kommen die oft auch innerhalb einer Gruppe – Käufer, Verkäufer und Finanzdienstleister – ganz unterschiedlichen Sichtweisen.
Unterm Strich ist es beim Haus- und Wohnungskauf weiterhin empfehlenswert, sich an professionelle Makler zu wenden und sich nicht nur auf die Angebote in Immobilien-Portalen zu verlassen. Schließlich sind dort nur etwa 25% aller Angebote aufgeführt, so das Ergebnis einer internen Studie von onOffice. Interessenten können bei Maklern, die mit onOffice zusammenarbeiten, derzeit auf rund 445.000 Immobilienangebote zugreifen. Nur knapp 106.000 sind auch in Immobilien-Portalen zu finden.
Provisionsdeckelungen sind vom Tisch
Voraussichtlich wird es eine Regelung geben, nach der zunächst der Auftraggeber seinen Anteil an der Maklerprovision von mindestens 50% zu begleichen hat. Erst wenn dies erfolgt ist, muss auch die andere Vertragspartei eine entsprechende Zahlung leisten. Im Fall, dass beide Seiten den Makler beauftragt haben, sollen die Kosten hälftig geteilt werden. Eine während der politischen Diskussionen zum geplanten Gesetzesvorhaben ins Spiel gebrachte Deckelung der Maklergebühren ist offensichtlich verworfen worden. Vertreter der Branche begrüßen dies ausdrücklich. So verweist etwa der BVFI – Bundesverband für die Immobilenwirtschaft darauf, dass nicht nur die Verkäufer, sondern auch Kaufinteressenten vom Know-how eines professionellen Vermittlers profitieren. Zudem wären anderenfalls viele Immobilienunternehmen in ihrer Existenz bedroht.
Stehen Maklergebühren dem Erwerb von Wohneigentum entgegen?
Die Politik erhofft sich, dass mehr Menschen selbstgenutzten Wohnraum erwerben können, wenn die Kaufnebenkosten um den Anteil der Maklerprovision sinken, den dann der Verkäufer übernehmen muss. Allerdings lässt sich nicht verallgemeinern, in welcher Höhe diese Kosten tatsächlich anfallen. Zwar orientieren sich Makler zumeist an den ortsüblichen Werten, aber grundsätzlich sind und bleiben die Provisionen verhandelbar. Die Maklercourtage beträgt in manchen Regionen in der Regel über sieben Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro wären also rund 30.000 Euro für den Makler fällig.
Das Justiz- und Verbraucherschutzministerium geht von einer Entlastung der Käufer um rund 3 Mrd. Euro aus. In der Immobilienwirtschaft sieht man hingegen nicht, dass exorbitante Vermittlungskosten dem Erwerb von Wohnraum verhindern. Aufgrund örtlicher Marktverhältnisse liegt rund ein Drittel der Maklergebühren unter 5.000 Euro, in Ostdeutschland sind das sogar 80%, heißt es in einem Positionspapier führender, bundesweit aktiver Maklerunternehmen. Selbst im wirtschaftlich starken Bayern werden in 75% der Fälle 10.000 Euro nicht überschritten. Branchenvertreter verweisen stattdessen auf die Grunderwerbsteuer, die in den letzten Jahren deutlich angezogen hat.
Grunderwerbssteuer als Kostentreiber?
Fallen für Käufer keine Maklergebühren an, sinken ihre Gesamtausgaben beim Erwerb einer Immobilie, so die Überlegung der Gesetzesbefürworter. Dieser Umstand komme insbesondere Menschen mit eingeschränkten finanziellen Spielräumen zugute. Kritiker halten dagegen, dass Verkäufer ihre Auslagen für den Makler auf den Kaufpreis aufschlagen werden, weshalb die Käufer doch keine Kostenentlastung haben. Im Gegenteil – durch einen höheren Kaufpreis ist auch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer höher und führt so zu einer größeren Steuerlast. Diese ist nach der Studie des Ifo-Instituts Dresden „Die volkswirtschaftlichen Zusatzkosten der Grunderwerbssteuer“ in den letzten zehn Jahren kräftig gestiegen.
Seitdem es nach der Föderalismusreform Ländersache ist, die Höhe der Grunderwerbssteuer festzulegen, gab es bis 2015 nicht weniger als 25 Steuererhöhungen. Lag der Steuersatz 2006 bundesweit bei 3,5%, fielen 2015 im Durchschnitt der Bundesländer 5,2% Grunderwerbssteuer an. Der Spitzenreiter lag 2015 bei 6,5%. Das schlägt sich auch in den Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer nieder. Laut dem Internetportal Statista betrugen diese 2018 über 14 Mrd. Euro. 2006 waren es hingegen rund 6 Mrd. Euro. In dem Zusammenhang ist auf das Hauptproblem der hohen Preise hinzuweisen: Wegen der viel zu geringen Neubautätigkeit verknappt sich das Angebot am Markt immer stärker. Die Folgen sind ständig steigende Preise. Der Markt – Angebot und Nachfrage – ist insbesondere in den Ballungsgebieten nicht im Lot.
Bestellerprinzip schafft keine Abhilfe bei problematischer Kreditfinanzierung
Schließlich finanzieren Banken häufig gar keine Kaufnebenkosten, wie etwa die Maklercourtage. Sie ist über das Eigenkapital abzudecken. Die Befürworter des Bestellerprinzips sehen aber genau in der Bankenfinanzierung eines der größten Hemmnisse für den Kauf von Wohneigentum. Ihre Überlegung: Sollte die Maklerprovision für den Käufer entfallen, steht ihm mehr Eigenkapital zur Verfügung, und er kann mit der Bank bessere Zinskonditionen aushandeln. Hier gilt es jedoch zu berücksichtigen, dass sich die Bauzinsen in den vergangenen Jahren stark rückläufig entwickelt haben.
Einem renommierten Finanzierungsvermittler zufolge betrugen die Bauzinsen für Darlehen mit zwanzigjähriger Zinsbindung 2007 durchschnittlich 5%, während 2017 nur noch rund 2,3% fällig waren. Aktuell sind die Zinsen sogar unter 1,5% gefallen. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln Medien kommt in einer Veröffentlichung vom Februar dieses Jahres zu dem Schluss, dass die Bauzinsen viel stärker gefallen als die Preise für Wohneigentum gestiegen sind, und Haushalte deshalb die laufenden Erwerbskosten heute oft besser schultern können als noch vor einigen Jahren.
Setzt sich die Preisentwicklung fort, womit zu rechnen ist, werden Banken ihre Beleihungsrichtlinien verschärfen und Risikopuffer einbauen. Es ist davon auszugehen, dass sich gerade für diejenigen, denen mit dem Bestellerprinzip geholfen werden soll – etwa wegen ihres begrenzten Eigenkapitals – neue Hürden auftun.
Das Bestellerprinzip soll den Wettbewerb unter den Maklern verstärken
Das Institut der deutschen Wirtschaft bewertet in seiner Veröffentlichung „IW-Trends 1/2019 – Das Bestellerprinzip in der Immobilienvermittlung“ die Maklerprovisionen in Deutschland im internationalen Vergleich als überdurchschnittlich hoch. Kritische Stimmen weisen zudem darauf hin, dass infolge der steigenden Immobilienpreise die Maklerentgelte massiv angezogen haben, obwohl sich die Arbeitsaufwände kaum geändert haben dürften.
Unterstützer des Gesetzesvorhabens betonen, dass es in der Immobilienvermarktung und -vermittlung keinen wirklichen Wettbewerb gibt. Schließlich sei der Maklerpreis für den Verkäufer zweitrangig, da für diese Kosten häufig allein der Käufer aufkommen muss. Deshalb würden Verkäufer erst durch das Bestellerprinzip veranlasst, nach dem jeweils günstigsten Anbieter zu suchen. Sie erwarten, dass der zunehmende Wettbewerb unter den Maklern die Preise sinken lässt.
Auch auf die Qualität der Vermittlungsarbeit wirke sich die Konkurrenzsituation positiv aus – so die Pro-Fraktion –, weil Verkäufer, wenn sie selbst zahlen, auf ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis und guten Service achten werden. Der Immobilienverband IVD sieht dies kritisch, befürchtet er doch, dass der von der Politik forcierte Wettbewerb in erster Linie zu Lasten kleiner, unabhängiger Makler geht.
In der Branche heißt es zudem, dass gerade auch Käufer aus dem Full-Service einer professionellen Immobilienvermittlung großen Nutzen ziehen. Gehören dazu doch Leistungen wie marktgerechte Immobilienbewertung, Vertragsgestaltung, Finanzierungs- und Versicherungsberatung sowie die Dokumentenbeschaffung und – ganz entscheidend – die neutrale Verhandlungsführung. Diese Leistungen orientierten sich nicht nur am Preis, sondern besonders bei Gebrauchtimmobilien auch an den fachkundig zu ermittelnden wertbeeinflussenden Faktoren, wie Reparaturstau, Rechte Dritter oder zu geringe Instandhaltungsrücklagen bei Eigentumswohnungen. Ist der Käufer auf sich gestellt, muss er bei Bedarf für jede Prüfung externe Fachleute, wie etwa Gutachter oder Rechtsanwälte, nach eigenem Ermessen beauftragen – selbst dann, wenn es nicht zum Kaufanschluss kommt.
Weitere Informationen über das Für und Wider des Bestellerprinzips bei der Kaufvermittlung von Wohnimmobilien gibt es im Whitepaper „Bestellerprinzip – Das große Ganze“ von onOffice. Darin können Leser auch erfahren, wie sich die Nebenkosten beim Immobilienerwerb reduzieren lassen. Es steht hier zum kostenlosen Download bereit: https://blog.onoffice.com/bestellerprinzip-immobilienmakler
Stefan Mantl 
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Leserkommentare
Comments
Lohnt sich nicht
Klar, das Sie als Verkäufer von Dienstleistungen für Immobilienmakler dafür sind. Als Vermittler von Baufinanzierungen habe ich da eine ganz andere Meinung. Die horrenden Summen, die ein Käufer bezahlen muss (auch bei 50%), stehen NIE! im Verhältnis zur erbrachten Leistung des Maklers. Die schlechten Leistungen von locker 90% der Makler erlebe ich fast täglich. Wenn der Verkäufer zahlt, bleiben nur noch die Guten übrig. Und das wird dem Markt sehr gut tun. Die neue Regelung ist wieder ein Totalversagen der Regierung.
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